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市場(chǎng)觀察
鄭州商業(yè)地產(chǎn)謀華麗轉(zhuǎn)身
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4月24日，“鄭州二七商業(yè)中心區(qū)城市設(shè)計(jì)”對(duì)市民公示，這意味著備受關(guān)注的二七商圈“華麗變身”腳步加快，“芳容”公示的背后，是澎湃的商機(jī)�！斑@是一次新的挑戰(zhàn)！”鄭州市二七區(qū)政府的一位官員表示�！踅駡�(bào)記者 李雪娜
二七商圈位于鄭州老城區(qū)中心位置，積聚了百年商業(yè)文化與人氣，一度成為全國(guó)最具代表性的商業(yè)區(qū)。但近年來發(fā)展步伐緩慢。統(tǒng)計(jì)顯示，2008年二七商圈的銷售額僅為37.1億元，與同為商業(yè)標(biāo)志性區(qū)域的重慶解放碑商圈銷售額相差近10倍。
2009年二七區(qū)特聯(lián)合鄭州市規(guī)劃局，委托上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)二七廣場(chǎng)周邊進(jìn)行整體規(guī)劃，經(jīng)多次專家評(píng)審，進(jìn)入公示階段。
此次規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍東起南順城街、熊兒河，西至京廣鐵路，南起隴海東路，北至東、西太康路，總用地面積284公頃。
與先前透露的消息不同，規(guī)劃范圍內(nèi)新建大項(xiàng)目增加至14處。所有項(xiàng)目中，錢塘路地塊項(xiàng)目以44萬(wàn)平方米建筑規(guī)模成為最巨。“項(xiàng)目全部建成后，二七廣場(chǎng)商業(yè)中心區(qū)將實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)購(gòu)物百貨向商業(yè)休閑綜合體、由傳統(tǒng)批發(fā)零售向現(xiàn)代物流綜合體兩大轉(zhuǎn)變。”上述官員說。
各大商圈“貼身肉搏”
在已經(jīng)成熟的商圈中，二七商圈是以百貨為主的傳統(tǒng)商圈，火車站商圈則是以商品批發(fā)為主的成熟商圈，它們的核心地位不可動(dòng)搖。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，鄭州主要會(huì)有四大商圈：以二七為代表的傳統(tǒng)核心商圈；以火車站為中心的商貿(mào)批發(fā)商圈；以農(nóng)業(yè)路—花園路為核心的中心商圈和以鄭東新區(qū)、龍湖為代表的未來商圈。“在這四大商圈中，二七商圈的地位不容置疑，而以農(nóng)業(yè)路—花園路為核心的中心商圈，在未來的發(fā)展中最具潛力，也最有希望成為鄭州的城市坐標(biāo)。”河南新田置業(yè)總經(jīng)理丁盟告訴記者。
但是，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)各大商圈的競(jìng)爭(zhēng)表示擔(dān)憂。鼎盛時(shí)代營(yíng)銷總監(jiān)馬永強(qiáng)告訴記者，其實(shí)傳統(tǒng)的商圈發(fā)展空間已經(jīng)不是很大，因?yàn)槌鞘锌蚣茉诶�、人口在增多，如果是一個(gè)單一的城市商圈的話，它的荷載力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，也就是交通、資源配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不可能幾千萬(wàn)人都集中到二七廣場(chǎng)和碧沙崗。
在2010—2020年的鄭州市規(guī)劃圖中，航海路—大學(xué)路片區(qū)很多都是商業(yè)用地，有七八個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。這說明區(qū)域商業(yè)中心是未來鄭州城市商圈發(fā)展的重要趨勢(shì)，而這，必將對(duì)傳統(tǒng)的商圈產(chǎn)生很大的沖擊，各大商圈的“貼身肉搏”也將加劇。
●“運(yùn)營(yíng)”乃命脈所在
在商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中，“運(yùn)營(yíng)”被開發(fā)商擺在重要位置。
丁盟告訴記者，運(yùn)營(yíng)管理雖然是“選址、定位、資金、招商及運(yùn)營(yíng)”的后期環(huán)節(jié)，卻不是一個(gè)單一、孤立的部分。在一個(gè)項(xiàng)目的最初構(gòu)思中，就要考慮到客流的組織、店面的設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等。商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目有很大的不同，住宅主要以銷售為主，但商業(yè)有更多的贏利模式，更要注重經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商來說，更要從細(xì)節(jié)著手，從經(jīng)營(yíng)管理的角度考慮策劃、設(shè)計(jì)。
談到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的不同，河南升龍置業(yè)張宇深有感觸，“普通住宅與客戶基本上是一對(duì)一的關(guān)系，而商業(yè)地產(chǎn)則對(duì)應(yīng)著投資者、經(jīng)營(yíng)者、終端消費(fèi)者，只有把這三方的利益平衡好，商業(yè)地產(chǎn)方能久盛不衰�，F(xiàn)在，有很多開發(fā)商是從開發(fā)住宅轉(zhuǎn)過來的，不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)，不重視后期經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致項(xiàng)目定位和決策失誤”。
正是由于“運(yùn)營(yíng)”決定著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的命運(yùn)，目前很多地產(chǎn)商已經(jīng)開始在“運(yùn)營(yíng)”上狠下工夫。鄭州百年德化商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙殿華告訴記者，從4月中旬開始，為了能夠?yàn)樯虘魩砀嗟慕?jīng)濟(jì)效益，位于鄭州市二七廣場(chǎng)附近的百年德化風(fēng)情購(gòu)物公園專門啟動(dòng)了“夜夜歡樂會(huì)，愈夜愈歡樂”的夜場(chǎng)活動(dòng)，每個(gè)周末的晚上，各種各樣的演藝活動(dòng)在百年德化風(fēng)情購(gòu)物公園的中心廣場(chǎng)上演。與此同時(shí)，購(gòu)物公園內(nèi)各品牌服飾店配合街區(qū)拉長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間至夜間10點(diǎn)半�！鞍倌甑禄L(fēng)情購(gòu)物公園將增添書吧、特色風(fēng)味小吃美食屋、特色冷飲屋，豐富業(yè)態(tài)的夜間組成。”趙殿華說。
據(jù)記者了解，百年德化運(yùn)營(yíng)以來也曾遭遇過發(fā)展瓶頸，為了能夠盤活商業(yè)，宇通不動(dòng)產(chǎn)專門成立了百年德化商業(yè)管理公司。
談起商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是二七商圈商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，趙殿華認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不懼扎堆，不懼體量，誰(shuí)更懂運(yùn)營(yíng)，誰(shuí)就能立于不敗之地。
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