關于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
浙江炒房客紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)不受新政限制的商鋪、寫字樓
 |
 |
SOHO中國董事長潘石屹最近也發(fā)表了一番言論：“房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會受到影響�！迸c此同時，不少業(yè)內(nèi)人士也認為，新政甚至有可能會刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，杭州商住倒掛時代有望得到扭轉(zhuǎn)。
記者昨天（28日）了解到，銀行也在勒緊住房信貸錢袋子的同時，對商業(yè)地產(chǎn)敞開了大門。新政推出后，嗅覺敏銳的民間資金，紛紛另覓戰(zhàn)場，除股市、實業(yè)領域外，部分資金開始流向商業(yè)地產(chǎn)。
現(xiàn)象 錢江新城炒房客轉(zhuǎn)投商鋪
在杭州錢江新城板塊的核心區(qū)域，盛世錢塘和金基曉廬兩個高檔樓盤交相呼應，因地理位置優(yōu)越，炒作概念大，先前一直活躍著眾多來自溫州、臺州等地的炒樓投資客。這從盛世錢塘正門的商鋪，密布著20多家中介公司就可見一斑。
要不是國家出重拳打壓炒房，中介公司人士保守估計，這里的房價炒到5萬/平方米左右，不成問題。
自國家打出房貸調(diào)控重拳后，“二套房提高首付和利率”、“限制異地炒房”和部分銀行“叫停第三套房貸”等措施，給炒房者造成了直接打擊，曾經(jīng)投資一度活躍的錢江新城樓盤，也陷入了僵局。樓盤附近房產(chǎn)中介的客戶經(jīng)理，也難得有休息的時間，在店門口聊聊家常。
最近，盛世錢塘的一位房東因急需用錢，不惜將一套原價240萬的LOFT，以降價40萬的代價轉(zhuǎn)了手。因為誰也不知道，樓市的春天何時重來。
投資住房成了泡影，這些來自溫州、臺州等地的炒房客，便紛紛將目光轉(zhuǎn)向不受新政影響的商鋪。
“樓市出調(diào)控政策后，原來打算來買房子的溫州、臺州等地炒房客，現(xiàn)在都來問商鋪。外地人跑來買，既沒有地域限制，申請銀行貸款也比較松。隨著樓盤入住率的提高，萬象城等的開業(yè)，這一帶的人氣也會越來越旺。”華邦地產(chǎn)的陳先生介紹。
“上次有客戶來咨詢投資商鋪的事，可惜商鋪房東都舍不得賣。一樓有幾間商鋪，因在地下，客戶不喜歡，所以沒有下單。最近二樓有一套商鋪剛掛出來賣，要是客戶知道了，可能很快會被搶走。雖然錢江新城板塊的商鋪比較貴，但租金不錯，投資回報率挺高�！标愊壬f。
銀行貸款大門向商業(yè)地產(chǎn)敞開
葉小姐是杭州一家股份制商業(yè)銀行房貸部門的工作人員。眼看最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，而商業(yè)貸款沒有受到什么影響，銀行在額度上也有所支持，原本想買房的她也動了投資商鋪的念頭。
“盡管商鋪和寫字樓貸款業(yè)務，一直都沒有住房貸款業(yè)務來得好，但現(xiàn)在房子沒得買，投資成本也高，租賃也不如商鋪好，有個朋友想去投資湖州織里的童裝市場，我也想去看看是不是有什么機會。”葉小姐介紹。
她算了筆賬，一位朋友在五六年前花了近百萬，在義烏小商品市場投資了1間一樓很小的商鋪，現(xiàn)在租給別人每年可以穩(wěn)收二三十萬。
葉小姐介紹，房貸新政出臺后，二套房首付也提高到50%，利率不低于基準利率1.1倍，投資者投資住宅沒有了更多回報空間，住宅、商鋪、寫字樓的杠桿效應被同化了。而此次商鋪不在二套房貸新政的界定范圍內(nèi)，在這種情況下，選擇好的商鋪、寫字樓的租賃回報會比普通住宅更大。
代理湖州織里中國童裝城的杭州左盛房地產(chǎn)營銷有限公司的劉小姐也介紹，兩周時間不到，童裝城每平方米已漲了200-500元。
“房產(chǎn)新政剛出來不久，很多原來做住宅的客戶，將投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，特別是2-3線城市的商業(yè)地產(chǎn)，覺得升值空間更大。上回，溫州、臺州等地的客戶，專程來到杭州住在杭州，因為要買商鋪的人多，需要排隊�！�
專家商業(yè)地產(chǎn)投資仍需謹慎
看著身邊的朋友一個個在尋找新的投資渠道。原本炒房客的余先生，在幾乎賣完住宅后，也開始四處搜集和打聽關于商業(yè)地產(chǎn)投資的信息，看是否值得投資。
“投資商業(yè)地產(chǎn)還是要謹慎，要看最近市場銷售情況如何，實際需求量有多少，畢竟商業(yè)地產(chǎn)的使用年限短，客戶群不多�！鞭r(nóng)業(yè)銀行省分行財富管理中心主任余東升表示，銀行并不是看客戶申請多少商業(yè)地產(chǎn)貸款，就放多少，也要看客戶的承受能力如何。
而我愛我家市場研究部經(jīng)理周包軍指出，普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)，并不是簡單的蹺蹺板關系。天天和二手房打交道的他，給出了三個理由：春節(jié)后，杭州二手房市場的購買者不少是自住性購房者，他們原本打算買住宅，商業(yè)地產(chǎn)市場再好，需求結(jié)構(gòu)也不會轉(zhuǎn)到商鋪、寫字樓上。其次，商業(yè)地產(chǎn)的貸款首付要五成，細細算來貸款成本也不低。另外，商業(yè)地產(chǎn)在杭州的關注度一直不高，漲幅一直低于住宅。
深發(fā)展杭州分行個人信貸部負責人杜志良也認為，在杭州，商業(yè)地產(chǎn)不一定會成為新的利潤洼地。
“杭州的定位是宜居城市、休閑旅游城市，不像北京、上海商業(yè)味那么濃。加上原來杭州商業(yè)地產(chǎn)的供應量就不大，主要集中在武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈等地，市場積淀不多，租賃比不高，加上商業(yè)地產(chǎn)的水、電、煤等參照商用，成本比較高，恐怕難以吸引投資客。從杭州歷史上看，商業(yè)地產(chǎn)也從來沒有瘋狂過。”
“所以，盡管現(xiàn)在普通住房的投資成本提高，和商業(yè)地產(chǎn)投資成本拉平和靠近，但排除后續(xù)政策影響，將來住宅未必處于下風。商業(yè)地產(chǎn)會不會成為估值洼地，還有待觀察�！�
開發(fā)商
杭州“住商價格倒掛”
現(xiàn)象有望扭轉(zhuǎn)
和銀行業(yè)內(nèi)人士和中介人士的看法不同，房地產(chǎn)開發(fā)商卻認為，商業(yè)地產(chǎn)的蛋糕并不小。
“的確，杭州是休閑旅游城市，商業(yè)地產(chǎn)只能在錢江新城、濱江、黃龍商圈等地局部紅火，在杭州全面紅火并不現(xiàn)實。”浙江華峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室副主任蔣大慶說。
“但是，應該看到，房子也就是這幾年漲得快，有些商業(yè)氛圍濃的商業(yè)地產(chǎn)，其實也漲得快，只是大家都把目光盯牢了住宅。商業(yè)地產(chǎn)的需求和價格都是在健步往上走的。”他舉例，錢江新城的寫字樓，目前每平方米的均價在2.5萬/平方米，比附近樓盤售價低。除經(jīng)濟復蘇外，隨著商業(yè)氛圍的逐步濃厚，錢江新城的商業(yè)地產(chǎn)售價和租金也會逐步拉升。
西湖、錢塘江、運河，可以說，是水成就了杭州這個城市。如今，一個以“金沙湖”為中心展開一座城的現(xiàn)代演繹，在下沙東部逐漸上演。和別的開發(fā)商在那里投資樓盤不同，去年11月，浙江萬亞置業(yè)有限公司在下沙金沙湖畔，別出心裁地投資了一處商業(yè)地產(chǎn)。
該公司常務副總王潤南表示，隨著房地產(chǎn)新政的陸續(xù)出臺，預計國內(nèi)住宅市場會在3-5個月內(nèi)進行調(diào)整，甚至價格下沉5%-10%�；诤贾莸那闆r，杭州住宅短期內(nèi)可能會出現(xiàn)有價無市的態(tài)勢。但隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的抗跌性會逐步凸現(xiàn)出來，也許還會逆勢上漲。很多投資客看沒有地方投資，很可能會投資商業(yè)地產(chǎn)。
他分析，和住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)目前的貸款不受限制，可以居住、投資和出租�！巴獾乜蛻粢膊皇芟拗�，目前前來咨詢和預訂的客戶中，就有部分是外地客戶。”
“我看好杭州商業(yè)地產(chǎn)的未來。因為杭州本身是商住倒掛，現(xiàn)在住宅市場受政策打壓，商業(yè)地產(chǎn)會返璞歸真，恢復其本來的價值。在國內(nèi)不少城市，都是商業(yè)地產(chǎn)價格大于住宅�！�
王潤南告訴記者，這幾年在杭州，酒店式公寓、LOFT等已經(jīng)異軍突起，順應未來的生活理念。雖然商業(yè)地產(chǎn)的水、電費成本比住宅高，但和住宅投資成本相應要支付利息相比，還是少的。
小貼士
商業(yè)地產(chǎn)
就像溫吞水
不管投資商業(yè)地產(chǎn)是否正當時，蔣大慶還是給出了投資商業(yè)地產(chǎn)的實用小貼士，讓大家對投資商業(yè)地產(chǎn)有個了解。
“之前溫州炒房客之所以不大青睞商業(yè)地產(chǎn)，是因為他們投資有個特點——要求回報快。有的民間資本是高利貸借來的，每天的成本很高，所以他們會算一筆賬，看增值幅度是否值得投資�！�
“從投資的角度看，個人認為，商鋪投資是比較好的，和這幾年暴漲的住房相比，在杭州漲幅不大的商鋪有很大的潛力。最關鍵要看眼光如何，是否看得準，而不是人云亦云。眼光就要看區(qū)域的人氣、政府的規(guī)劃等。如在合適的地段，找到合適的商鋪，今后可能翻番�！�
此外，和投資住宅相比，商鋪投資就像一壺“溫吞水”，是慢慢烘上來的，持有時間要長，投資者需要耐得住性子。
|
|