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市場觀察
樓市新政拉平投資門檻 大量資金將會涌入
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一組來自《中國經營報》記者實地調查則顯示了兩種情緒的此冷彼熱。
4月28日，連夜的會議，并未給一家全國龍頭房企在成都新推樓盤的現(xiàn)場帶來多少看客，“現(xiàn)在的人流量比新政前下降了70%，由于購房者擔心按揭辦不下來，實際的銷售很受影響�！边@家樓盤的現(xiàn)場負責人告訴記者。
而距離不遠的另一處港資商業(yè)地產項目卻情景不同。“我們的看房人數(shù)反而增加了10%左右，我們喊出的口號就是‘讓你的投資更為合理’�！�
在世邦魏理仕成都公司總經理許國源看來，住宅市場向下，商業(yè)地產向上的趨勢已經初步形成。
翻轉的住商博弈
政策調控的陰影對于形態(tài)復雜的樓市來說，總是歡喜難定。
堅持看一看市場再說的上述房企銷售部門在4月27日打完第80個電話之后，總結出了一個驚人的數(shù)據(jù)，“觀望率達95%”。
而“新政”一周之后，北、上、廣、深幾大城市出現(xiàn)拋售潮，開發(fā)商開始跳樓降價，而此間，即使被外界認作“泡沫不大”的成都樓市緊急推盤14個，“支持首次置業(yè)客戶購房，特推首房計劃，最高優(yōu)惠4.1萬元�！币查_始頻頻現(xiàn)身人們的手機短信。但購房者在經歷兩年間兩輪不同情況的調控之后，開始學會在高潮的時候審視，低潮的時候觀望。
“現(xiàn)在通貨膨脹壓力嚴重，沒有了住房投資這個渠道后，我們很難選啊�！碧諠且患彝馄蟮牟块T總監(jiān)，對于他這樣的中等收入階層來說，此前，住宅投資是最簡單最安全的投資渠道，最近兩周他和開發(fā)商一樣迷茫。
據(jù)部分研究機構最新調查數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、廣州、成都等城市一手住宅市場成交持續(xù)萎縮的背景下，中高端商鋪的空置率卻出現(xiàn)空前下降�！吧虡I(yè)地產空置率的平均降幅在2%左右�！笔腊钗豪硎搜芯坎拷浝斫痨`表示�！皹鞘泻暧^調控政策主要指向住宅的投機性需求，這部分資金受到擠壓后，可能會轉向投入商業(yè)市場�！�
這是一個可以讓開發(fā)商聞風而動的信號。
據(jù)了解，包括凱德置地、萬科、綠地、保利地產(12.35,-0.04,-0.32%)等開發(fā)商在內，不少房企將2010年的投資方向鎖定在了商業(yè)地產領域。僅在上海，仲量聯(lián)行發(fā)布的一份報告表明，今年上海非中央商務區(qū)甲級寫字樓體量，將由2009年的50萬平方米猛增至100萬平方米以上，成為有史以來增幅最大的一年。而世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，成都寫字樓2010年全年新增供應預計將達到83萬平方米。
“這種增量的供應給了投資者更多的選擇空間�！痹诮痨`看來，商業(yè)地產投資比銀行利息回報率高、比金融投資風險系數(shù)低、長線相對穩(wěn)定的特征開始凸顯，相當數(shù)量的投資者開始將視線瞄向商業(yè)地產�！岸ㄈA潤、萬科、龍湖在內的以住宅為主的開發(fā)商都增加了不少商業(yè)地產項目�！�
世邦魏理仕認為由于短期投資投機購房者比例將下降，樓市市場需求結構將有所改善�！吧套〉箳飕F(xiàn)象有望得到緩解�！�
信貸調整 住冷商熱
住商倒掛，一直以來成為中國多個城市難以治愈的樓市病。
“此前住宅市場被社會資金爆炒，導致真正具有長期投資前景的商業(yè)地產備受冷落，一直處在商住倒掛的價值貶損階段�！敝袊虡I(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平認為。
“雖然租金收益比較低，但住房投資門檻低，短期內可以變現(xiàn)，而商業(yè)則要專業(yè)的經營眼光，所以住宅投資成為普通人的首選�！碧諠挠^點很簡單也很具代表性，如今來自“新政”的變化，卻擊碎了這種觀點的實用邏輯。
以商業(yè)地產開發(fā)為主的萬達集團董事長王健林和新希望(11.06,-0.20,-1.78%)集團董事長劉永好對于新政帶來的住冷商熱現(xiàn)狀顯然是看在眼里，喜在心上。不約而同的對新政豎起了大拇指。
劉永好的樂是有市場依據(jù)的。新政后，來新希望商業(yè)地產項目看房的人數(shù)明顯上升，尤其是關注200～300平方米的小面積寫字間或商鋪的人比較多，日均最高人數(shù)達到近40組。
“我們注意到這次新政的調整實際上是給了商業(yè)地產一個公平的投資機會。”金靈表示，樓市投資者超過80%是利用銀行杠桿，而之前，住宅的首付比例一直是3成，甚至更低，而商業(yè)地產首付比例則是5成，利率還高大約10%，“現(xiàn)在二套住房首付提高到5成，利率上浮，而三套房甚至不放貸，相對來說，商業(yè)地產投資不但站到了與住宅平等的位置上，從限貸范圍看更為優(yōu)厚�！�
來自銀行的信息更反映了這種心態(tài)的變化。
“今年的住宅貸款肯定會大幅下滑，只能靠商業(yè)地產來補充了。”成都一家商業(yè)銀行的信貸經理向《中國經營報》記者表示，“從當前情況看，商業(yè)物業(yè)貸款條件沒有變化，但在審批程序上有所簡化。而對我們銀行來說，經營性的商業(yè)物業(yè)由于經營收益穩(wěn)定，風險無疑小許多�！�
“信貸政策上，限購令并不涉及商業(yè)地產。未來幾個月內，商業(yè)地產投資或將升溫”。麥肯錫管理機構成都代表秦逸飛認為，政府也不一定只是以打壓為主，應該是長期持續(xù)調控。根據(jù)樓市未來的走勢，高端住宅和商業(yè)地產應該成為今后整個樓市投資的主力，尤其是商業(yè)地產。
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