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市場觀察
房產(chǎn)商謀“新政”對策 擬大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)
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北京五一賣7套房 賣方市場或瓦解 希臘5日全國罷工 歐美股市大跌 “平深戀”獲審批通過 4月CPI將出 加息時間窗口又至 商務(wù)部反壟斷調(diào)查兩拓合資 巴菲特：美國經(jīng)濟在真正走強 易居中國分析師薛建雄表示,受開發(fā)商貸款收緊和個貸收緊的雙重擠壓,開發(fā)商將在不遠的將來面臨新一輪融資壓力,而降價回款,將隨著眼前問題的解決,成為開發(fā)商下一步的研究重點。
萬科再傳產(chǎn)品線調(diào)整代替簡單降價
對于上一輪調(diào)整中最先扛起降價大旗的萬科,市場對其價格策略尤其關(guān)注。近日有網(wǎng)絡(luò)消息稱,“萬科總部內(nèi)部會議上曾提出,各地分公司如果在一定時間內(nèi)未完成既定銷售目標(biāo)的60%,可以自行降價�！�
記者昨日向接近萬科的房地產(chǎn)界人士求證,據(jù)稱新政公布三天內(nèi),萬科確實召開了討論如何應(yīng)對新政的內(nèi)部會議。但會上未談及降價問題。萬科的思路是,一方面針對新政對首套房的相對支持,調(diào)整其產(chǎn)品線,令其產(chǎn)品類型向適合首套購置的普通商品房靠攏,同時拓展受新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)項目。另外,由于此次新政對一線城市的打擊力度會相對較大,萬科擬調(diào)整原定的2010年城市拓展戰(zhàn)略,向風(fēng)險較低的區(qū)域傾斜。
此前,本報曾獨家獲悉,萬科在2010年初擬定了相對激進的一線城市擴展戰(zhàn)略,僅上海一地的拿地計劃就有8幅之多。而2009年全年,萬科新獲得項目共44個,其中上海僅有七寶35北塊一個項目。業(yè)內(nèi)人士分析,受新政影響,萬科原本激進的上海拿地戰(zhàn)略可能有所調(diào)整。
“政策的出臺將對市場產(chǎn)生顯著的影響,相信個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將會結(jié)束,亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。”萬科一季報稱。
在4月27日發(fā)布的一季報數(shù)據(jù)顯示,萬科一季度銷售面積中,珠三角同比下降45.1%;長三角同比下降33.9%;而位于中西部的二、三線城市則同比增長了43.1%。但在萬科看來,二、三線城市的投資熱度也未必持久。
這一趨勢正在被市場數(shù)據(jù)所印證。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,上周（4月26日至5月2日）,上海、深圳、廣州三個一線城市的商品房成交面積環(huán)比分別下降33％、34％和23％,而此前的二線熱點城市南京、杭州、合肥三地成交面積環(huán)比分別下降77％、41％和55％。分析人士認為,新政對二、三線城市投資需求的抑制十分有效,樓市正進入漫長的觀望期。
近期對策:先穩(wěn)購房者 再議價格調(diào)整
另據(jù)各地消息稱,除萬科外,包括綠地、保利、瑞安、華潤等多個房企都在新政公布后緊急開會研討對策。
重慶市場人士介紹,雖然三套房貸等地方細則還尚未明確,但多數(shù)銀行已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院新十條精神,即以家庭為單位暫停三套及以上購房貸款、未完稅1年以上的外地人停貸等。一些剛剛開盤不久或正準(zhǔn)備開盤的房企對新政的強力打擊都“情緒悲觀”。為了避免新政影響,開發(fā)商開始研究如何協(xié)助購房者做“假離婚”,使一個家庭分為兩個家庭,以順利實現(xiàn)貸款審批。
另有上海地產(chǎn)界人士透露,一些上海開發(fā)商正在研究為購房者墊付銀行部分貸款,購房者在規(guī)定期限內(nèi)歸還欠款,并可享受免息待遇。
“此前上海人到周邊地區(qū)大量買房,以求投資升值。但異地人購房貸款的嚴(yán)格限制令這批投資者受到嚴(yán)重打擊。退房潮將在這些地區(qū)率先出現(xiàn),開發(fā)商的應(yīng)對難度也將相當(dāng)大�！笔袌鋈耸糠Q。
把新政前后的購房客戶基本穩(wěn)住之后,開發(fā)商將隨即考慮五月以后的價格戰(zhàn)略。在某機構(gòu)做的十大房企生存之道調(diào)查中,包括萬科、保利、中海、華潤、金地在內(nèi)十個房企的上百個在售項目中,目前確定降價的樓盤尚在少數(shù),但幾乎沒有明確表示漲價的樓盤。
業(yè)內(nèi)人士稱,開發(fā)商依靠目前尚顯充分的自有資金,均會全力抵抗降價,期望安全渡過調(diào)控周期�！爱吘�,如此嚴(yán)厲的調(diào)控舉措已經(jīng)對剛性需求造成制約,不排除一段時間后,新政口徑有所調(diào)整。開發(fā)商期待的正是這樣的結(jié)果。但從目前來看,地方細則尚未全面出臺,稅制改革仍有空間。對開發(fā)商而言的利空政策只是剛剛開始。”專家表示。
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