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市場(chǎng)觀察
社區(qū)底商業(yè)態(tài)趨向同質(zhì)化
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社區(qū)現(xiàn)象
茶樓一條街、房產(chǎn)中介一條街頻頻出現(xiàn)
龍湖三千里二期業(yè)主劉先生戲謔地說(shuō)，小區(qū)樓下已儼然成為茶樓一條街，街兩旁隔幾米就是一間茶樓，“這是規(guī)劃時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)限制造成的。”據(jù)劉先生稱，由于不準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)餐飲，加上小區(qū)周圍有SM、伊藤等大型賣場(chǎng)，其他干雜、服裝等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)消費(fèi)力也受到限制，很多商家不約而同地想到了開茶樓。所以最終出現(xiàn)了如今呈現(xiàn)在人們眼前的茶樓一條街。同樣不能做餐飲的花樣年花郡底商則基本上成為房產(chǎn)中介門店一條街�；ǹど啼佂顿Y者萬(wàn)先生說(shuō)，花樣年花郡周圍有很多老小區(qū)，加上二十四城等新興大社區(qū)，導(dǎo)致這個(gè)區(qū)域的二手房交易需求非常大，催生了中介一條街。記者粗略數(shù)了一下，花郡臨二十四城的底商，短短幾百米距離就集中了10多家中介門店。
社區(qū)底商變成××一條街這種現(xiàn)象不在少數(shù)。不同的區(qū)域催生不同的業(yè)態(tài)，由于周邊寫字樓云集，正成財(cái)富ID底商超過(guò)90%都是餐飲，而上東陽(yáng)光沿街底商也絕大多數(shù)都是餐飲。據(jù)記者調(diào)查，這些商家并不是都能正常經(jīng)營(yíng)，多數(shù)時(shí)候，商家之間不得不為爭(zhēng)搶客戶資源窮盡所思。
本報(bào)房地產(chǎn)投資沙龍投資者陳先生認(rèn)為，底商業(yè)態(tài)同質(zhì)化，可能由兩個(gè)原因造成，一是區(qū)域消費(fèi)需求導(dǎo)致商家自發(fā)選擇統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)。只要能正常經(jīng)營(yíng)下去，這種現(xiàn)象對(duì)于商家和業(yè)主無(wú)疑都是好事。比如龍湖 三千里二期的茶樓一條街，生意都不錯(cuò)，這是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)缺少有檔次的休閑配套。另一種情況則是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)范圍受到限制，加上周邊其他商業(yè)基本飽和，商家不得不選擇類似業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，最終“被動(dòng)”形成了中介一條街、茶樓一條街、餐飲一條街等。長(zhǎng)期從事商鋪投資的本報(bào)房地產(chǎn)投資沙龍成員周先生認(rèn)為，如果是后者，對(duì)于商家和商鋪業(yè)主無(wú)疑都是災(zāi)難，這種情況很可能導(dǎo)致商家經(jīng)營(yíng)不善，最終影響商鋪價(jià)值。對(duì)于新口岸而言，如果長(zhǎng)期處于這種狀態(tài)，形成死口岸的可能性非常大。
投資建議
首先搞清社區(qū)底商周邊商業(yè)配套有哪些
社區(qū)底商這一話題在本報(bào)投資沙龍引起了熱烈討論。投資者網(wǎng)友steffen說(shuō)，規(guī)避業(yè)態(tài)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，避免商家經(jīng)營(yíng)困難，影響商鋪投資價(jià)值，就必須在投資商鋪之前，首先搞清楚社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)限制。有些區(qū)域明明有大量白領(lǐng)，卻限制了底商的餐飲經(jīng)營(yíng)，無(wú)疑是把最大的商鋪“財(cái)源”給斷了。一些商鋪周圍有大型賣場(chǎng)，對(duì)其經(jīng)營(yíng)范圍也是一種無(wú)形限制。其次是搞清周邊的商業(yè)配套和檔次。如果周邊商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)非常密集，而且業(yè)態(tài)十分完善。新興社區(qū)商鋪就必然缺少競(jìng)爭(zhēng)力；如果新興社區(qū)商鋪對(duì)周邊商業(yè)配套是一種補(bǔ)充，則具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。第三，必須看周圍預(yù)期的消費(fèi)人群。如果所在小區(qū)和區(qū)域居住者收入層次較低，則有可能影響新興社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)檔次和承租能力。相反，如果預(yù)期消費(fèi)群體的消費(fèi)能力較強(qiáng)，則可能支撐商家經(jīng)營(yíng)，提升商鋪價(jià)值。
專注商業(yè)地產(chǎn)的新港地產(chǎn)董事長(zhǎng)張紅兵認(rèn)為，社區(qū)商鋪出現(xiàn)無(wú)序經(jīng)營(yíng)，主要是第一批商家盲目進(jìn)入引起的。這種情況在第一批商家租約到期之后，第二批商家可能會(huì)有所改變。對(duì)于投資者而言，在投資之前，除了要清楚社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃之外，開發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司也非常重要。管理公司的水平將影響商鋪發(fā)展，好的管理公司會(huì)對(duì)社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)配比進(jìn)行指導(dǎo)和定位，會(huì)及時(shí)告訴新進(jìn)入的商家目前已有的業(yè)態(tài)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。這樣會(huì)讓社區(qū)商鋪盡快成熟，反之，則有可能導(dǎo)致街區(qū)成熟較慢，甚至影響口岸價(jià)值。
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