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新螺螄灣國際商貿城商業(yè)模式吸金能力有待日后見分曉
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1989年，昆明第一個商業(yè)地產項目螺螄灣商品批發(fā)市場建成。自此，商業(yè)地產不斷探索和發(fā)展，并以其巨大的財富創(chuàng)造力，推動著昆明城市不斷向前。
城市化無疑是商業(yè)地產開發(fā)的有力推手。城市化的過程，一方面，城市不斷向外圍擴展，另一方面，各種資源不斷向城市集中，比如人力資源、財富資源等。在這個過程中，各種商務、商業(yè)活動日趨頻繁，城市的輻射能力得以擴大。這種效應反過來促使政策因勢利導，加大對已有商圈、商業(yè)地產的扶持力度，進而帶動整個城市經濟的發(fā)展。
昆明是一個缺乏產業(yè)支撐的城市。在昆明新一輪城改大業(yè)中，商業(yè)地產需要發(fā)揮的支撐力度可想而知。
綜述
昆明城市快速發(fā)展商業(yè)地產隨之崛起
即使十年多時間過去了，相信’99世博會前后昆明城市的繁榮，所有的昆明人依舊能夠清晰地回憶起來。世博經濟給昆明帶來了城市建設的快速發(fā)展和旺盛的人氣以及城市知名度，甚至還有榮譽等多方面利好。坊間有一種觀點稱，正因為世博會，昆明城市發(fā)展速度由此提前了十年。
由于世博會期間產生了大量的商業(yè)商務需求，1999年前后幾年，昆明大量商業(yè)地產紛紛上馬。有資料顯示，2000年昆明商業(yè)物業(yè)竣工面積已經達到27.6萬平方米。而據田野地產咨詢公司對昆明商業(yè)物業(yè)市場的監(jiān)測數據顯示，2004年昆明在售的商業(yè)物業(yè)15個，現實供應量也只有25.9萬平方米。
商業(yè)地產開發(fā)不能脫離城市發(fā)展的需求。由于城市發(fā)展的支撐力不足，開發(fā)經驗不足，世博會之后，昆明市場上的商業(yè)地產顯然大大超過了市場需求，不少處于空置狀態(tài)。由此，1999年世博會過后的好幾年時間里，昆明商業(yè)地產的開發(fā)呈逐年下降的趨勢。
昆明商業(yè)地產再次開春，可以說是近幾年的事。借著昆明城市擴容的機遇，沾著昆明打造“橋頭堡”核心城市、區(qū)域國際化大都市等光環(huán)，昆明商業(yè)地產的新勢力逐漸崛起。
順應城市發(fā)展，新商業(yè)模式不斷打破傳統(tǒng)
也就是這幾年時間，“商圈”“商業(yè)模式”等與商業(yè)地產有關的詞匯被昆明地產界頻繁使用。相應地，我們看到了如雨后春筍般冒出來的商業(yè)項目。順應昆明面向東南亞、南亞甚至其他區(qū)域的國際化發(fā)展路線，在傳統(tǒng)的三市街、南屏街、金馬碧雞坊為主的步行商業(yè)街以及青年路商圈、小西門商圈、昆都商圈等基礎之上，一些創(chuàng)新的商業(yè)模式也一一亮相，在傳統(tǒng)商圈中起到補充和提升作用，也有一些新興的商圈正在形成，它們開疆拓土，打破了傳統(tǒng)商圈的邊界。
各種商業(yè)模式中，城市綜合體的開發(fā)模式無疑是昆明業(yè)界關注的焦點。目前，已建好、在建以及仍處于規(guī)劃設計階段的城市綜合體項目有十余個，比如南亞風情·第壹城、志遠城市綜合體、欣都龍城、南亞之門、順城等項目。
集居住、商業(yè)商務、餐飲、文化娛樂于一身的城市綜合體，在很長一段時間內，都被昆明不少開發(fā)商不斷推出。
事實上，城市綜合體是地產開發(fā)的高級模式。開發(fā)城市綜合體，城市經濟、產業(yè)氛圍、消費能力等必須達到一定程度才行。有業(yè)內人士稱，一個城市綜合體中商業(yè)的規(guī)模要達到15萬平方米，能基本覆蓋到12-20萬消費群體。很顯然，從功能、綜合能力以及實際運作等方面看，昆明城市綜合體的開發(fā)還處于過渡階段，并不是嚴格意義上的城市綜合體。
隨著軌道交通建設的啟動，輕軌商業(yè)也日漸成為街頭巷議的熱點話題。因為緊靠或直接是站點等利好優(yōu)勢，使得興杰站·現代城、欣都龍城等項目先后把輕軌物業(yè)作為宣傳的重頭。
此外，近年來，昆明商業(yè)地產還涌現出上東大街這樣的體驗式商業(yè)街區(qū)、和諧世紀的“一站式”消費模式等諸多商業(yè)模式。
成功商業(yè)模式助推城市財富量級增長
暫且不論成功的商業(yè)模式的標準是什么，先來看一組數據：五華區(qū)國家稅務局樓宇經濟稅收數據顯示，2006年，樓宇經濟實現國稅收入1.74億元，2007年，實現國稅收入2.28億元，樓宇稅收占總收入的20%。到2008年上半年，樓宇稅收收入1.83億元(不含卷煙兩稅)，占到總收入的28.07%。又比如，坐落于五華區(qū)青年路的志遠大廈，2007年入駐該大廈的企業(yè)上繳國稅3118萬元，2008年上繳國稅3748萬元。專業(yè)市場昆明西南大型百貨城年交易額5億多元，每年上繳稅費100多萬元以上。
很顯然，昆明商業(yè)地產收益在地方財力中的所占比重很大，并有逐年上升的趨勢。
由此我們有理由相信，未來昆明城改大業(yè)的繼續(xù)推進，仍需要依賴昆明商業(yè)地產發(fā)揮創(chuàng)造城市財富量級增長的重要作用。
專家評價
昆明商業(yè)地產跟風現象嚴重
鄧曉盈(昆明理工大學建筑工程學院副教授、房地產經營管理教研室主任)
“在傳統(tǒng)商圈的基礎之上，昆明商業(yè)開發(fā)在不斷向外輻射、延伸，形成了不少商業(yè)集中區(qū)，也涌現出了一批市場認知度高、商業(yè)集中程度高的城市綜合體、專業(yè)市場。”昆明理工大學建筑工程學院副教授、房地產經營管理教研室主任鄧曉盈表示，昆明近幾年涌現的大量商業(yè)地產特點突出，它們或是對原來商業(yè)的補充，或是對原有商氣的提升。除此以外，一些商業(yè)地產項目受政策推動，后期運營很快就步入了正常軌道；不少商業(yè)地產開始走招商先行的路線，通過定制式等方式為未來的業(yè)主量身定做經營場所、辦公場所，各方面的布局、交通體系等均操作得比較得當。
但是，商業(yè)的經營難度比較大。目前昆明對商業(yè)網點的規(guī)劃布局并不清晰，商業(yè)地產出現的常見問題是：重地產，輕商業(yè)；重招商，輕運營；重設計，輕規(guī)劃，出現倒置，這些可能成為后期一系列問題的導火索。比如，未來地鐵如果在每個集中區(qū)域都配置大規(guī)模商業(yè)，將涌現大量問題，事實上并不是每個地鐵站都適合做大型商業(yè)的。以城市綜合體為例，如果最初無法引入品牌店、配套的車位數量不夠等都很難支撐這類商業(yè)地產。目前，昆明經濟對商業(yè)地產開發(fā)的支撐力比較弱，開發(fā)商自持商業(yè)地產的比例并不高，商業(yè)地產運營跟風現象也比較嚴重。
做商業(yè)地產先天靠地段資金
梅永豐(昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事、總經理)
目前，昆明面臨大好的外在優(yōu)勢條件，特別是“兩強一堡”戰(zhàn)略的推出，給昆明帶來了良好的發(fā)展契機。但昆明還必須做好內功。要真正實現與東南亞、南亞各國等的一體化，昆明與這些國家服務水平、工業(yè)支撐力各方面的發(fā)展水平必須對等，才能真正實現無縫對接，享受合作帶來的最大化利益分成。
梅永豐認為，沒有好的地段不做商業(yè)地產。地段占商業(yè)地產后期能否成功運營的60%、70%，真正的運營、人才等各方面占比僅在30%、40%左右；商業(yè)地產不是越大越好。商業(yè)地產的規(guī)模要根據項目的輻射范圍、競爭對手等情況來判斷；沒有強大的資金實力不要做商業(yè)地產。商用物業(yè)增值是一個比較緩慢的過程，如果開發(fā)商無力自持，就無法享受后期快速增值的收益；沒有專業(yè)的團隊不做商業(yè)地產。商業(yè)地產運營團隊要求既有國際化的視野，又要對本土市場的了解，策劃、招商、營運、管理等各個方面都需要專業(yè)人才的介入。
創(chuàng)新商業(yè)模式掃描
俗話說，是非經過不知難。商業(yè)地產看似一塊肥肉，但是能不能成功開發(fā)就不見得了。下面介紹幾種目前昆明市場上比較常見的商業(yè)模式。值得注意的是，目前，這些商業(yè)體大多仍在建設或招商中，還未真正運營，“吸金”能力有待日后見分曉。
主城區(qū)：開放式、情景體驗型購物中心模式
樣板項目：順城城市綜合體
創(chuàng)新之處：體驗型商業(yè)模式打破了傳統(tǒng)MALL的封閉購物空間
商業(yè)是“順城”城市綜合體中的重要組成部分。順城商業(yè)部分引進了國際先進的BLOCK街區(qū)開發(fā)模式，它定位為集旅游觀光、休閑購物、餐飲娛樂、文化藝術于一體的開放式、情景體驗型購物中心，這種體驗型商業(yè)模式打破了傳統(tǒng)MALL的封閉購物空間，將之融會于不同的街區(qū)廣場，鋪鋪臨街的商業(yè)格局與主力店交相呼應。
與Shopping mall和商業(yè)步行街相比，順城商業(yè)從業(yè)態(tài)上更接近于是集百貨店、(大型)超市、專業(yè)店、專賣店等街鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。同時，順城商業(yè)從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，與Shopping mall和商業(yè)步行街之間形成了一定的本質差異，順城商業(yè)將更注重引導消費者去體驗一種全新“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于消費者基本的實際性購物需求。
城中村改造項目：“一站式”商業(yè)模式
樣板項目：經典雙城、和諧世紀
創(chuàng)新之處：強調目的性消費，與日常生活需求緊密結合。
以被列為昆明市政府2009 年“城中村”改造重要項目之一的經典雙城為例，它占地面積近千畝，建筑面積達到400余萬平方米，商業(yè)部分將打造成為以目的性消費為主的“一站式”購物中心，緊密結合業(yè)主日常生活消費需求。
江東地產打造的和諧廣場商業(yè)也走的是“一站式”路線。引入SHOPPING MALL的商業(yè)運營思路，涵蓋休閑、購物、娛樂、餐飲美食為一體的多元化時尚消費業(yè)態(tài)；同時，又根據昆明特色進行了時代創(chuàng)新，提取Block街區(qū)與SHOPPING MALL的優(yōu)點，引進國際頂級品牌主力店，融入國際化商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念，首創(chuàng)昆明國際級時尚生活街區(qū)。本報記者 金昱利
社區(qū)商業(yè)模式
樣板項目：上東大街
創(chuàng)新之處：集中式休閑街區(qū)聚人氣
毗鄰成熟商圈的上東大街，是泛美式集中式休閑街區(qū)模式。其模式區(qū)別于純美式，是一種介于中式與純美式之間的商業(yè)購物街區(qū)形態(tài)，強調現代以及休閑功能。此外，上東大街是昆明首個嚴格按照國際標準規(guī)劃的街區(qū)，商鋪可分可合，可實現80%超高使用率。同時，采用開放式直線規(guī)劃，規(guī)劃百余種業(yè)態(tài)，可最大限度吸引人流。具體來看，上東大街的所有商鋪，均有機分布于街區(qū)內的五條道路，保證了與消費者最大程度的“點·線·面”的全面接觸。
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