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市場觀察
新政嚴管住宅商鋪逆市升溫 社區(qū)商業(yè)借勢上揚
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多道嚴厲政策之下，杭城住宅市場急劇遇冷，成交量和預定量也大幅減少。與此同時，商業(yè)業(yè)態(tài)的項目卻保持著較好的銷售勢頭。在這樣的背景之下，2010浙江地產(chǎn)傳媒聯(lián)盟“杭州價值樓盤（寫字樓、商鋪）”大巡展也將在義烏舉行。
業(yè)內(nèi)人士指出，新政之下，會給一向信貸條件嚴格且自成一體的商業(yè)項目帶來機會。杭城商業(yè)地產(chǎn)即將迎來新一輪的發(fā)展契機。
商業(yè)地產(chǎn)未受新政影響
新政剛出之時，地產(chǎn)大佬潘石屹就在其博客上表示，“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響”。在他看來，過去幾年商業(yè)和寫字樓市場一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。
一直以來，由于土地性質(zhì)和使用年限的不同，包括商鋪、寫字樓和酒店式公寓在內(nèi)的商業(yè)類項目其貸款條件比住宅嚴格不少，要求首付至少五成，貸款利率為基準利率的1.1倍，同時按揭年限最長為10年。在此前歷次樓市的信貸政策調(diào)控中，商業(yè)項目也一直執(zhí)行這一單獨的政策，并不受住宅放貸屢屢收緊的影響。
“我們注意到這次新政的調(diào)整實際上是給了商業(yè)地產(chǎn)一個公平的投資機會�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，樓市投資者超過80%是利用銀行杠桿，而之前，住宅的首付比例一直是3成，甚至更低，而商業(yè)地產(chǎn)首付比例則是5成，利率還高大約10%，“現(xiàn)在二套住房首付提高到5成，利率上浮，而三套房甚至不放貸，相對來說，商業(yè)地產(chǎn)投資不但站到了與住宅平等的位置上，從限貸范圍看更為優(yōu)厚。”
社區(qū)商鋪逆市熱銷
“寫字樓和綜合體我們普通投資者也不知道怎么投資，只有社區(qū)商鋪這一類的還比較熟悉�！痹诜慨a(chǎn)投資上頗有心得的趙女士告訴記者。
事實上，市場對于商鋪的青睞，已有體現(xiàn)。如麗江公寓、上東城等新近開盤的社區(qū)底商，都頗受市場青睞，而地鐵沿線的商鋪更是受到熱捧。如濱江地鐵樓盤云廈連園的地鐵商鋪，更是達到了52450元/平方米的高價。
而在更好一點的位置，地鐵大盤東方郡的地鐵商鋪，也將于5月份推出。這批商鋪總體量16000平方米，戶型面積60—300平方米，還有兩棟專門用來做餐飲的商鋪，面積為600平方米，雖然還沒有正式開盤，但前來預約的購房者卻絡繹不絕，足見市場的熱情。
據(jù)贏商投資提供的數(shù)據(jù)顯示，4月26日—5月2日這一周里，商鋪動銷樓盤共有13個，成交套數(shù)41套，總成交面積4762.36平方米，環(huán)比上漲105%，成交均價18684元/平方米。
其中位于丁橋區(qū)塊的廣宇·上東城一期推出一層底商，主力面積40平方米左右，面積小，位置好，因此銷售均價相對較高，達到30000元/平方米左右。
九堡的麗江公寓社區(qū)商鋪依然受到市場追捧，4月26日—5月2日銷售12套，銷售均價24765元/平方米。
上周下沙商鋪動銷樓盤2個，共成交10套，銷售均價依然是各區(qū)塊中最低的，在7000-11000元/平方米。
新一輪價值窗口或?qū)㈤_啟
曾幾何時，社區(qū)商鋪在一系列的商用物業(yè)中的地位似乎有些不起眼。無論是開發(fā)商，還是持幣觀望的普通置業(yè)者，商業(yè)街的市場始終是雷打不動的首選。可就像一個有限區(qū)域內(nèi)的礦藏一樣，持續(xù)的開發(fā)、挖掘勢必會造成蘊藏量的減少。因而，社區(qū)商鋪走進了開發(fā)商和投資者的視線中，百姓對社區(qū)商鋪的關(guān)注度也在陡然提升。
業(yè)內(nèi)人士指出，社區(qū)商鋪以所在社區(qū)人口為固定消費目標，定位較為準確，而且多為與居民日常生活聯(lián)系密切的諸如便利店、洗衣房、美容美發(fā)等經(jīng)營業(yè)態(tài)。所以利潤來源較為穩(wěn)定。
據(jù)記者了解，目前的社區(qū)商業(yè)操作，一般可以分為三類：一類是持有經(jīng)營；二類是先招商再銷售；三類是直接銷售。
事實上，目前用于直接銷售的社區(qū)商業(yè)并不多，更多的是開發(fā)商先行招商經(jīng)營。在杭州，以持有經(jīng)營為代表有紅石·中央花園，先招商再銷售的代表項目是天陽·美林灣 (論壇 新聞 視頻)，發(fā)展綠城·翡翠城 (論壇 新聞) (論壇 新聞)的商鋪較多，其中一期商鋪已經(jīng)銷售，而位于項目中心西北角的翡翠天地商鋪，則是開發(fā)商先持有經(jīng)營。
衡量一個商鋪的投資價值，一定要綜合產(chǎn)品本身結(jié)構(gòu)、區(qū)域環(huán)境、規(guī)模、價格等等因素考慮。往往那些中小面積、靠近小區(qū)出入口及人群聚集的公共場所的社區(qū)商鋪更體現(xiàn)投資價值。而社區(qū)所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和整體規(guī)劃，社區(qū)與周邊臨近社區(qū)的人口數(shù)量、消費人群的多少等同樣是置業(yè)者絕對不可忽視的，具體到選擇同一區(qū)域內(nèi)不同樓盤的商鋪時，如果置業(yè)者沒有多少投資經(jīng)驗，那么那些由開發(fā)商統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，并賦予一定投資回報承諾的社區(qū)商鋪是首選。
業(yè)態(tài)規(guī)劃缺損將成投資風險
同住宅投資相比，商鋪的投資回報更為明顯，當然投資風險也會相應加大。不過在各種商業(yè)業(yè)態(tài)中，社區(qū)商鋪的投資風險相對較低。一是因為其經(jīng)營的業(yè)態(tài)為剛需、生活必備商品或服務居多；二是客戶源比較穩(wěn)定，不會出現(xiàn)較大的波動。
但是社區(qū)商鋪也存在風險：一是如果商鋪購買的價格太高，透支了后續(xù)的利潤空間，導致投資回報率太低；二是商鋪本身存在的一些經(jīng)營上的硬傷，導致商鋪經(jīng)營價值不高；三是社區(qū)的入住率的問題，有些投資型為主的住宅，入住率長期保持較低的狀態(tài)，對商鋪的收益影響較大。
事實上，社區(qū)商鋪經(jīng)營的好壞是一項科學性的系統(tǒng)工程，是要由開發(fā)商來進行統(tǒng)一規(guī)劃、運營和包裝的，目前市場上就有很多地處鬧市但經(jīng)營不成功的例子。位于學院路上的楓華府第社區(qū)商鋪，就是因為社區(qū)商鋪當時售價較高、物業(yè)本身結(jié)構(gòu)以及停車難的問題，導致它雖處于繁華市區(qū)，但是整體沒有經(jīng)營起來，而且有許多空鋪。
據(jù)了解，目前楓華府第的社區(qū)商鋪有海鮮店、服飾店、銀行、滋補品店，還有小酒吧和中介公司、少兒培訓等經(jīng)營業(yè)態(tài)，業(yè)內(nèi)人士表示，正是由于之前沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，這些社區(qū)商鋪在散賣之后，又由業(yè)主將這些商鋪散租出去，造成了現(xiàn)在這樣的局面。
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