關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元5樓（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
投資商鋪需謹(jǐn)慎 小心被套
 |
 |
■投資策略
一、地段論
李嘉誠的“地段論”，被很多人奉為圭臬。推而廣之，到了商鋪投資領(lǐng)域這句話又成了眾多投資者的指南。只要地段好，商鋪項(xiàng)目處于市中心鬧市區(qū)或繁華商業(yè)區(qū)，就一好百好，哪怕租金再高、物業(yè)條件再差、定位再模糊，也是難求的黃金旺鋪。
其實(shí)，商業(yè)選址并非只見地段，不見其他。地段論并非適用于一切商業(yè)領(lǐng)域和業(yè)態(tài)，倘若用之于百貨店和高檔專賣店，就十分正確，但對(duì)大型超市、倉儲(chǔ)店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)就未必適用。所以投資商鋪要看商鋪的具體業(yè)態(tài)定位。
以批發(fā)市場為例，升級(jí)和符合政府規(guī)劃也許就是商機(jī)。日前，廣州火車南站旁邊的美嘉服裝城一期招商只用了十天時(shí)間，而且簽約客戶很多來自紅棉、白馬及濂泉路等老牌批發(fā)市場。廣州商業(yè)總會(huì)秘書長羅志杰分析，廣州南站優(yōu)質(zhì)的客流和物流資源，將為新商圈的締造提供極大的動(dòng)力，而且廣州市政府也將于番禺區(qū)西北部打造一個(gè)南部新型商貿(mào)旅游區(qū)，這也是廣州火車南站建立服裝批發(fā)商圈的優(yōu)勢。
二、開發(fā)商背景論
商鋪經(jīng)營成功和具有升值潛力的前提是選對(duì)“正確的”地段，同時(shí)，充分了解開發(fā)商的實(shí)力和以往的背景也是關(guān)鍵所在。以2002年城啟 (論壇 新聞)集團(tuán)開發(fā)廣百新翼為例，由于開發(fā)商的實(shí)力和誠信出現(xiàn)很大問題，導(dǎo)致投資者損失慘重，至今商鋪無法開業(yè)。而萬達(dá)在白云新城開發(fā)的城市綜合體有300多個(gè)商鋪，已被2000多個(gè)投資者搶購。原因在于萬達(dá)在其他城市的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目取得成功，一些投資者甚至跨省前來掃鋪。
三、跟著百貨走
政策投資專家指出，要將商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，商鋪必須具備五大條件即商圈形成、市場成熟、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、升值空間、一定的市場規(guī)模。商鋪投資者一定要做好市場考察，充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)和收益之后，再?zèng)Q定是否下單。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少投資者很難進(jìn)行準(zhǔn)確的市場調(diào)查。而專家建議的一個(gè)取巧的方法就是跟著百貨的擴(kuò)張選擇商機(jī)。
比如，最近廣州百貨巨頭廣百股份和民營百貨翹楚摩登百貨分別宣布進(jìn)軍市郊花都和新塘。廣百百貨在花都簽下了花都鳳凰廣場約4萬平方米的商業(yè)裙樓，欲打造全新現(xiàn)代百貨綜合體。鳳凰廣場是目前在建的花都最大的綜合性一站式購物中心，建筑面積約14萬平方米，將打造成花都區(qū)首個(gè)都會(huì)級(jí)的城市時(shí)尚購物中心。摩登百貨所簽的星光匯則是花都老城區(qū)最大購物中心，位于當(dāng)?shù)刈顭狒[的新華街商圈。另外，摩登百貨還進(jìn)駐了新塘一個(gè)建筑面積達(dá)43萬平方米的商業(yè)巨無霸———盛唐·世紀(jì)廣場 (論壇 新聞)，這個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱廣州東部第一Mall，輻射范圍不僅是增城，還瞄向了毗鄰的廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)以及東莞。這些新建的商業(yè)中心肯定會(huì)帶來很多新的商機(jī)。
■投資風(fēng)險(xiǎn)
“高額返租”陷阱
在商鋪投資方面，要小心高額返租的陷阱。
售后返租，通俗地說，就是開發(fā)商將其開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目分割成小塊產(chǎn)權(quán)后出售給小業(yè)主，同時(shí)，與中小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商付給小業(yè)主固定租金，而開發(fā)商獲得經(jīng)營權(quán)。
“產(chǎn)權(quán)式商鋪售后包租經(jīng)營、返租年限5-10年、年凈利潤在8%以上�！笔酆蠓底饴犉饋砭褪沁@樣吸引人，而事實(shí)上，卻是“羊毛出在羊身上”。開發(fā)商會(huì)根據(jù)返租的金額將商業(yè)項(xiàng)目的平均售價(jià)提高，開發(fā)商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給小業(yè)主，之后即可全身而退。而投資者得不到前幾年真實(shí)的租賃收入，更因?yàn)楦叻績r(jià)而透支了本應(yīng)屬于投資者的升值空間，因此不得不承受雙重?fù)p失。
“10年前，開發(fā)商還是以銷售商鋪為主，目前已經(jīng)出現(xiàn)了銷售商鋪使用權(quán)的趨勢�！背Ｉ虡I(yè)咨詢公司董事長黃文杰表示，這樣的投資方式是非常有風(fēng)險(xiǎn)的。
按照一般投資規(guī)律，商鋪的投資回報(bào)應(yīng)該比目前銀行的信貸利率高，這是一個(gè)參照系數(shù)。但是，回報(bào)越高風(fēng)險(xiǎn)越大。另一位商業(yè)地產(chǎn)專家認(rèn)為，投資商鋪必須認(rèn)清商鋪的租金只和市場價(jià)有關(guān)，和投資額沒有直接關(guān)系，不能認(rèn)為投資越高回報(bào)就越大。而目前一些高額的返租回報(bào)如20%，5年使用權(quán)回報(bào)率達(dá)60%等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場的租金承受力，如無法拿到承諾的高租金，投資者很可能血本無歸。
有專家表示，目前在廣州返租回報(bào)成功的案例鮮有，只有在一些批發(fā)市場可以獲得成功。而購物中心如廣百新翼、光明廣場、中旅商業(yè)城、康王商業(yè)城等都出現(xiàn)了各種問題。即使是中華廣場，其三四樓的返租商鋪也有相當(dāng)?shù)目罩寐省?BR> ■投資提醒
切忌急功近利
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前很大一部分商鋪的投資者都抱著這樣的心理：價(jià)錢不是問題，最重要的是投資回報(bào)要快。如果單從投資收益來看，商鋪的投資回報(bào)率要大于住宅，因此，很多人都十分熱衷商鋪的投資。但是與住宅投資相比，商鋪投資需要更專業(yè)的知識(shí)和長遠(yuǎn)的眼光。中國商鋪產(chǎn)權(quán)期限大約是40年，投資者忌急功近利，需綜合考慮。
|
|