掘金廣州副中心商圈

    隨著亞州最大的客運(yùn)火車(chē)站的投入使用，一個(gè)牽動(dòng)著武廣、貴廣、南廣、廣深港等多條高鐵客源、輻射到廣珠城際輕軌與多條城市地鐵線交通的大型商圈———“火車(chē)南站商圈”呼之欲出。在“未來(lái)藍(lán)圖”的吸引下，眾多商業(yè)項(xiàng)目聞風(fēng)而動(dòng)，并在近期搶盡了風(fēng)頭。綜觀廣州熱點(diǎn)商業(yè)板塊的發(fā)展，依靠火車(chē)站交通利好項(xiàng)目起步的不在少數(shù)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于南站商圈的預(yù)期，各方人士均給予肯定和積極的態(tài)度。
    然而，針對(duì)眼下蜂擁而上的投資熱，不少專(zhuān)家卻表現(xiàn)出了擔(dān)憂。據(jù)悉，為避免北京路、天河商圈急功近利、粗放型的開(kāi)發(fā)形式，番禺區(qū)目前正在加緊《番禺·廣州鐵路新客運(yùn)站商旅經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃白皮書(shū)》的編制�！罢�府要把握開(kāi)發(fā)的節(jié)奏、開(kāi)發(fā)時(shí)序，商圈的培育至少還要3-5年時(shí)間。”廣州楚睿商業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理沈正印表示，在南站價(jià)值還沒(méi)有引爆之前，大規(guī)模的啟動(dòng)項(xiàng)目，不僅會(huì)造成稀缺資源的浪費(fèi)，還可能進(jìn)一步拖慢南站商圈的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
    三大商業(yè)板塊現(xiàn)雛形
    記者從廣州市番禺區(qū)政府獲悉，正在編制中的《番禺·廣州鐵路新客運(yùn)站商旅經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃白皮書(shū)》將整個(gè)番禺作為一個(gè)“一帶六區(qū)”的巨大產(chǎn)業(yè)中心來(lái)布局，其中以“新客站-長(zhǎng)隆-萬(wàn)博”為發(fā)展軸，結(jié)合新客站、地鐵、快速路等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整合現(xiàn)有旅游、商貿(mào)等多個(gè)功能組團(tuán)，建成商貿(mào)中心區(qū)、動(dòng)感旅游區(qū)、時(shí)尚精品區(qū)和現(xiàn)代購(gòu)物中心區(qū)。正因?yàn)槿绱�，提及南站商圈，幾乎離不開(kāi)長(zhǎng)隆、萬(wàn)博商圈之間的三位一體關(guān)系。
    按照番禺區(qū)經(jīng)貿(mào)局網(wǎng)站披露，長(zhǎng)隆旅游商貿(mào)中心占地面積為429萬(wàn)平方米，已有長(zhǎng)隆野生動(dòng)物世界、香江歡樂(lè)世界等知名的旅游景點(diǎn)，2008年游客數(shù)量突破1000萬(wàn)人次，已達(dá)到迪士尼樂(lè)園、環(huán)球影城等少數(shù)幾家全球性的頂尖景區(qū)的水準(zhǔn)。南站的投入運(yùn)營(yíng)，無(wú)疑將進(jìn)一步增加長(zhǎng)隆旅游區(qū)的客流量，從而使其與南站商圈形成更多的互動(dòng)。
    基于這一原因，在三個(gè)板塊中，長(zhǎng)隆商圈定位為高端旅游休閑區(qū)，集旅游景點(diǎn)、酒店餐飲、娛樂(lè)、休閑及購(gòu)物于一體。去年，該集團(tuán)與廣州友誼[24.68 -4.60%]集團(tuán)合作，計(jì)劃投資20億元以歐美、日本的國(guó)際名牌O utlets購(gòu)物村為藍(lán)本開(kāi)發(fā)建設(shè)“長(zhǎng)隆友誼購(gòu)物公園”，進(jìn)一步擴(kuò)大南面長(zhǎng)隆商業(yè)區(qū)的配套功能。
    新項(xiàng)目正在籌劃中
    萬(wàn)博商貿(mào)辦公中心占地146公頃。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶表示，萬(wàn)博商圈目前的定位是高級(jí)商務(wù)區(qū)�，F(xiàn)在，四海一家、天河城、吉盛偉邦以及又一城等商業(yè)項(xiàng)目已提前進(jìn)駐。作為城市綜合體，沃爾瑪山姆會(huì)員店開(kāi)業(yè)后，海印又一城還將于2011年推動(dòng)主體商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店的建設(shè)。萬(wàn)博地塊已建設(shè)萬(wàn)博一期，并已規(guī)劃設(shè)有一個(gè)占地面積約8萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店及會(huì)議中心，以及若干個(gè)公寓酒店項(xiàng)目。
    一位不愿透露姓名的番禺地產(chǎn)業(yè)人士向本報(bào)記者透露，在海印又一城旁邊，一個(gè)建筑面積達(dá)16萬(wàn)平方米的城市綜合體項(xiàng)目正在悄然動(dòng)工，該項(xiàng)目由擁有“錦繡”地產(chǎn)系列的番禺房地產(chǎn)商敏捷地產(chǎn)所有。另外，在吉盛偉邦后面，繼天河城歐萊斯之后的第二個(gè)折扣店也在籌劃當(dāng)中。
    南站商圈如何定位？
    “一個(gè)區(qū)域要保持持久的生命力，必須具備兩個(gè)條件：一是綜合性的復(fù)合功能；二是有主題突出的特色。”沈正印表示。
    與萬(wàn)博、長(zhǎng)隆板塊不同，廣州南站北及武漢，南及香港，西及茂名，東及廈門(mén)。周邊有環(huán)城高速、東新高速、廣明高速、廣珠西線、新光快速、華南快速等公路環(huán)繞。廣州地鐵2、3、7號(hào)線都在此交會(huì)。據(jù)鐵路部門(mén)預(yù)測(cè)，南站高峰期每小時(shí)客發(fā)送量(單向)可達(dá)2.84萬(wàn)人次，是原廣州火車(chē)站的4倍。
    雖然客流龐大，但值得注意的是，這部分客流主要以旅客為主，來(lái)去匆匆，其可能有利于酒店等快餐型商業(yè)項(xiàng)目，卻不足以支撐起整個(gè)商圈，所以南站商圈需要挖掘其它消費(fèi)來(lái)源。
    據(jù)《廣州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》透露，廣州火車(chē)南站布局將分為“三個(gè)圈層”，第一圈層為新火車(chē)站核心區(qū)，包括行政、辦公、商業(yè)等配套功能；第二圈層為混合區(qū)，包括商業(yè)、文化、金融和商住功能；第三圈層為居住區(qū)，包含居住及生活配套設(shè)施。
    番禺區(qū)經(jīng)貿(mào)局局長(zhǎng)蘇治邦表示，他們對(duì)廣州火車(chē)南站的初步構(gòu)想是：火車(chē)站核心商圈將定位于發(fā)展商務(wù)區(qū)，如酒店業(yè)、寫(xiě)字樓及相關(guān)商業(yè)配套；火車(chē)站周邊商業(yè)則規(guī)劃有幾大批發(fā)市場(chǎng)，包括美嘉國(guó)際服飾城的服裝批發(fā)、廣州國(guó)際展貿(mào)城、東涌的鋼鐵批發(fā)市場(chǎng)以及五湖四海水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)。下一步還考慮引入汽配批發(fā)市場(chǎng)，目前該方案正在論證過(guò)程中。
    城市副中心概念出水
    南站投入使用后，通過(guò)武廣專(zhuān)線從番禺到達(dá)中部城市武漢僅需5小時(shí)，到達(dá)北京12小時(shí)；通過(guò)“廣深港專(zhuān)線”從番禺到達(dá)香港僅需45分鐘，使廣州與香港成為“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，將極大地促進(jìn)廣州、珠三角地區(qū)與內(nèi)地的聯(lián)系，從而產(chǎn)生巨大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)互動(dòng)效應(yīng)。而以火車(chē)南站為核心，周邊的長(zhǎng)隆商圈、萬(wàn)博商圈以及以批發(fā)市場(chǎng)為主的漢溪商圈都將借助火車(chē)南站形成新的人流動(dòng)線，形成三位一體的廣州南部城市級(jí)公共中心。
    正如暨南大學(xué)現(xiàn)代流通研究中心執(zhí)行主任陳海權(quán)所言，軌道交通帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇使城市中心向周邊擴(kuò)張，從而導(dǎo)致城市的商業(yè)中心從單核向多核衍變，形成新的城市副中心。與傳統(tǒng)商圈相比，城市副中心缺少商業(yè)積累，需要后期培育。而隨著商圈的擴(kuò)大和成熟，城市副中心的規(guī)模也隨之變大。最成功的案例是東京的新宿，其不同于社區(qū)商業(yè)，具有更大規(guī)模、更大人流，更具有板塊吸引功能。
    不過(guò)，以南站為核心形成的副城市中心不可能完全取代廣州城市核心區(qū)商圈對(duì)珠三角的輻射力及影響力。因此“同為商務(wù)區(qū)，南站商圈的商務(wù)區(qū)需要與珠江新城CBD的商務(wù)區(qū)有所區(qū)別�！鄙蛘�印表示，《廣州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》透露，珠江新城金融商務(wù)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)到2010年將珠江新城CBD建設(shè)為具有國(guó)際金融、商貿(mào)、外事和旅游觀光等多種功能的企業(yè)總部集聚中心、資源配置中心和國(guó)際文化交流基地。
    有鑒于此，珠江新城的C BD未來(lái)將是高端企業(yè)總部、營(yíng)銷(xiāo)總部、研發(fā)總部的聚集地。在城市規(guī)劃中，南站商圈的商務(wù)區(qū)應(yīng)該在廣州商業(yè)一盤(pán)棋的功能定位中，盡量形成錯(cuò)位。比如萬(wàn)博中心的商務(wù)區(qū)可以做成周邊產(chǎn)業(yè)園的配套商務(wù)，而南站的酒店、寫(xiě)字樓則應(yīng)該成為采購(gòu)平臺(tái)的配套型寫(xiě)字樓。
    開(kāi)發(fā)進(jìn)度：培育期至少等3年
    “番禺商圈不同于其它傳統(tǒng)的北京路、天河商圈，其代表的是廣州未來(lái)高起點(diǎn)、多樣化的商業(yè)形態(tài)�！蓖跸葢c表示，這個(gè)商圈后發(fā)先治，不是以短期利益為目的，一開(kāi)始追求的就是代表汽車(chē)時(shí)代的商業(yè)產(chǎn)物。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，南站-長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈所在的鐘村、南村、大石各家商會(huì)都在為每一條道路進(jìn)行分工改造。
    記者從番禺區(qū)經(jīng)貿(mào)局了解到，按照此前規(guī)劃，2008年至2012年火車(chē)南站-長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈先開(kāi)發(fā)各地塊的道路系統(tǒng)及開(kāi)發(fā)萬(wàn)博地塊的會(huì)議展覽中心，并配合亞運(yùn)會(huì)開(kāi)發(fā)萬(wàn)博、漢溪地塊酒店及酒店式公寓；依托三號(hào)線啟動(dòng)漢溪地塊的商業(yè)開(kāi)發(fā)及萬(wàn)博、漢溪地塊部分住宅。
    到2012年至2022年則繼續(xù)發(fā)展萬(wàn)博、長(zhǎng)隆地塊的酒店及酒店式公寓、科技館；繼續(xù)發(fā)展萬(wàn)博、漢溪、長(zhǎng)隆地塊的住宅開(kāi)發(fā)；啟動(dòng)萬(wàn)博、漢溪地塊的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)以及萬(wàn)博地塊的產(chǎn)業(yè)城開(kāi)發(fā)。2022年至2028年，三個(gè)地塊的住宅持續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)、寫(xiě)字樓及產(chǎn)業(yè)城。因此截至目前，番禺核心商圈仍在建設(shè)當(dāng)中，尤其是南站商圈基本處于起步階段。按照上述進(jìn)度，這一商圈的培育期至少要在3年以上。南都記者田愛(ài)麗漫畫(huà)張建輝
    記者觀察
    提前搶閘的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或面臨生死關(guān)
    “任何區(qū)域的成熟，都要實(shí)現(xiàn)兩股力量的對(duì)接。一是政府規(guī)劃，自上而下地推動(dòng)，實(shí)施政策稅收的扶持；另一方面是市場(chǎng)主體自下而上積極地發(fā)展�！睆V州楚睿商業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理沈正印表示，現(xiàn)在來(lái)看，南站商圈目前政府推動(dòng)力量很大，而且起點(diǎn)很高，但在市場(chǎng)主體方面，由于培育期較長(zhǎng)，先期進(jìn)入的項(xiàng)目可能面臨一定的困難。
    據(jù)悉，火車(chē)南站投入使用后，目前每日有20多萬(wàn)人流量也從此端流出流入。但記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，由于后續(xù)配套不到位，每日進(jìn)出火車(chē)南站的客流基本沒(méi)有停留。而南站周邊，商業(yè)配套仍在起步階段。眼下火車(chē)南站的具體商業(yè)規(guī)劃還不明朗，但多個(gè)大體量的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目提前聞風(fēng)先動(dòng)。
    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的形成有其歷史過(guò)程，而且講究扎堆效應(yīng)，否則分散的距離將增加采購(gòu)者的成本，這也是廣州流花路一直受投資者青睞高燒難退的主要因素。記者發(fā)現(xiàn)，近期開(kāi)業(yè)的所謂籠罩在“南站商圈”光環(huán)下的五湖四海國(guó)際[1.48 1.37%]水產(chǎn)交易中心與廣州五洲裝飾世界在選址上其實(shí)更靠近沙溪批發(fā)市場(chǎng)商圈。
    對(duì)比來(lái)說(shuō)，美嘉國(guó)際服裝城、嶺南鞋城、廣州展貿(mào)城分別位于南站、市橋和化龍鎮(zhèn)，距離相對(duì)分散，其培育可能時(shí)間較長(zhǎng)�！澳险局饕�以客運(yùn)為主，不具備貨運(yùn)條件，由于廣貨更多的是往北上，鐵路貨運(yùn)的配套將會(huì)是其短板�！鄙蛘�印表示，南站商圈的客流量還沒(méi)起來(lái)，價(jià)值還沒(méi)體現(xiàn)，在南站引擎還沒(méi)有引爆之前，大體量項(xiàng)目的啟動(dòng)，可能會(huì)面臨招商和生存問(wèn)題。
    記者調(diào)查獲悉，美嘉國(guó)際服裝城前身正是上世紀(jì)末廣東雄峰集團(tuán)有限公司投資10億元的雄峰國(guó)際商業(yè)文化城。其中一期15萬(wàn)多平方米商場(chǎng)建成后曾主營(yíng)家具建材，后來(lái)因?yàn)楦鞣N原因已空置多年。去年底，該商場(chǎng)負(fù)責(zé)人與廣州一大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的股東達(dá)成數(shù)千萬(wàn)元的租賃合同，轉(zhuǎn)型服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。分析人士稱，南站商圈原本就需要較長(zhǎng)時(shí)間培育，雄峰國(guó)際商業(yè)提前搶閘進(jìn)駐，吃盡了苦頭�，F(xiàn)在轉(zhuǎn)型服裝城，由于體量過(guò)大，上述做法或許能讓運(yùn)營(yíng)商及早套現(xiàn)，但整個(gè)商場(chǎng)在后期運(yùn)營(yíng)時(shí)，將遇到很大麻煩。
    業(yè)界觀點(diǎn)
    城市的商業(yè)中心從單核向多核衍變
    以火車(chē)南站為核心，周邊的長(zhǎng)隆商圈、萬(wàn)博商圈以及以批發(fā)市場(chǎng)為主的漢溪商圈都將借助火車(chē)南站形成新的人流動(dòng)線，形成三位一體的廣州南部城市級(jí)公共中心。
    軌道交通帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇使城市中心向周邊擴(kuò)張，從而導(dǎo)致城市的商業(yè)中心從單核向多核衍變，形成新的城市副中心。與傳統(tǒng)商圈相比，城市副中心缺少商業(yè)積累，需要后期培育。