天津商業(yè)地產(chǎn)格局或?qū)⒕拮?/h1>     4月28日，天津市20個重大服務業(yè)項目之一的天津河東萬達廣場舉行招商大會暨簽約儀式，來自全國各地的千余商家云集濱海國際會展中心參加大會。據(jù)悉，河東萬達廣場已完成初步招商工作，將在今年11月正式營業(yè)。同樣在4月，一直悄然無聲的商業(yè)地產(chǎn)大鱷中糧集團天津項目也進入快速施工狀態(tài)，并承諾將會在2011年年底前開張納客……從市場環(huán)境來看，新項目的集中放量與利好的政策背景，再加上新政調(diào)控住宅市場,讓部分投資者轉(zhuǎn)移投資方向,津城商業(yè)地產(chǎn)火熱程度與日俱增，無論是原有商業(yè)業(yè)態(tài)改造還是新的超大型城市綜合體集中亮相，天津商業(yè)地產(chǎn)都在以前所未有的速度經(jīng)歷著從量變到質(zhì)變的升級轉(zhuǎn)型。
　　新政或成發(fā)展契機
　　三方觀點樂觀居多
　　自4月14日,政府出臺眾多措施調(diào)控房地產(chǎn)住宅市場,被稱為“史上最嚴厲調(diào)控措施”出臺以來，各地住宅市場都受到了不同程度的打擊。很多原本想要投資住宅市場的投資客選擇持幣觀望，或者是開始尋求新的投資途徑。據(jù)了解，現(xiàn)在很多投資客把目光聚集在商業(yè)地產(chǎn)投資上，無論是購買商鋪保值還是租賃商鋪經(jīng)商，商業(yè)地產(chǎn)都引起了前所未有的關注。眾多商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者樂觀看待此次調(diào)控，普遍認為新政在一定程度上成為了商業(yè)地產(chǎn)的利好消息。
　　仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，天津的商鋪市場繼續(xù)保持著強勁增長的勢頭。2009年天津的社會零售消費品總額達人民幣2,431億元，實際增長率為22.9%，創(chuàng)自1994年以來的新紀錄。伊勢丹繼續(xù)保持了出色的業(yè)績，其2009年營業(yè)額接近人民幣6.9億元，充分證明了市場消費能力。仲量聯(lián)行總經(jīng)理何邁可表示，目前在建的一些優(yōu)質(zhì)大型購物中心正處于預租階段，新的國際主力店和其他知名零售商的宣布與現(xiàn)身將成為天津零售市場的主旋律，這也將在未來重塑天津的零售業(yè)。南開大學房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任徐保滿在接受采訪時說：“天津商業(yè)地產(chǎn)會受到新政影響，但項目所在區(qū)域會直接影響其發(fā)展速度。一些成熟商圈的商業(yè)占據(jù)地點優(yōu)勢，發(fā)展會更順利。商業(yè)地產(chǎn)關鍵還要看未來升值空間�！�
　　多商圈多格局
　　商圈效應不可小覷
　　其實，早在3-4年前，多個商業(yè)地產(chǎn)大鱷已經(jīng)鎖定天津市場，并開始了在天津進行商業(yè)地產(chǎn)布局。海河沿線的仁恒海河廣場、天津環(huán)球金融中心商業(yè)部分；河東區(qū)津濱大道板塊的萬達商業(yè)廣場、紅星地產(chǎn)60萬平方米大型城市綜合體項目，以及南開區(qū)老城廂商業(yè)板塊內(nèi)的中糧大悅城等，這些大型商業(yè)項目將徹底改變天津市民傳統(tǒng)的生活消費方式，帶來真正一站式全新體驗。
　　“為消費者提供了休閑、餐飲、娛樂、購物等一站式、多元化服務，你所想要的業(yè)態(tài)，萬達都將努力實現(xiàn)�！比f達集團高級副總裁李耀漢稱河東萬達項目將填補河東區(qū)缺乏大型商業(yè)中心的空白，給周邊區(qū)域居民帶來新型購物體驗。大、豐富、多元化將是未來天津新型商業(yè)中心呈現(xiàn)的最顯著特點。事實上，商業(yè)中心的規(guī)模效應和商圈整體氛圍的打造也是投資者非常注重的方面。意式風情街、津灣廣場等新型商業(yè)中心的出現(xiàn)已經(jīng)初步改變了天津的商業(yè)氛圍，給后續(xù)的開發(fā)建設者以很大的信心，金融街營銷中心總經(jīng)理盛濤就明顯感覺到津灣廣場對海河沿線商務氛圍營造的重要性，未來環(huán)球金融中心10萬平方米體量的高端商業(yè)中心也將成為海河沿線的一道風景。同樣只有一條馬路之隔的河東萬達廣場和紅星地產(chǎn)未來也將形成河東商業(yè)區(qū)域的規(guī)模效應，紅星地產(chǎn)天津項目部總經(jīng)理李輝表示，商業(yè)地產(chǎn)需要人氣，商圈的便捷性可以聚集更多人氣。據(jù)悉，日本百貨“三越伊勢丹控股有限公司”將與本地百貨店運營商金元寶集團合作，在濱海新區(qū)天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)開設第二家伊勢丹，投資者看中的也是商圈效應與整體商業(yè)氛圍。
　　明確定位 服務至上
　　方可完美蛻變
　　雖然目前天津商業(yè)地產(chǎn)整體迎來了較好的發(fā)展時機，但并不意味著所有商業(yè)地產(chǎn)都可以一勞永逸。“商業(yè)地產(chǎn)項目如果想要經(jīng)營成功，除了其所在區(qū)域周邊要有消費能力，更重要的是尊重消費需求，養(yǎng)成消費者的消費習慣�！� 中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛說。
　　定位是否準確、是否符合天津人的消費習慣，直接關系著一個商業(yè)中心能否順利發(fā)展。中糧集團天津大悅城副總經(jīng)理蔣達強在與記者交流時就反復強調(diào)商業(yè)定位的重要性：“國際、時尚、生活是天津大悅城的項目定位。整體的品牌定位是國際、時尚、潮流。在大悅城中，你會看到從小孩到老人，整個家庭的購物、娛樂、休息的狀態(tài)。此外，天津大悅城目前的商業(yè)定位和品牌的組合是天津市最強的。項目的整體設計也很有創(chuàng)意，環(huán)境空間和舒適，會有非常有特色的景觀、小品和室內(nèi)設計。空間利用只有50%左右，給人流提供更多的活動場地，讓人逛起來感覺舒適、有新鮮感有趣味，來去自由方便。所以說做商業(yè)地產(chǎn)第一是取悅于消費者，第二是取悅于品牌商戶。當消費者們都滿意天津大悅城的定位包括商品的組合時，這將是一個商業(yè)購物中心最成功的表現(xiàn)�！毙毂�滿主任則認為，商業(yè)地產(chǎn)除了要避免業(yè)態(tài)同質(zhì)化問題，更要作客戶群體需求細分，盡可能滿足消費者需求，同時做好細節(jié)服務。她認為，在明確定位的同時做好細節(jié)服務才是一個商業(yè)中心能夠持久經(jīng)營的關鍵。