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市場(chǎng)觀察
新政下投資商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)會(huì)
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有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著住宅投資的漸趨冷靜，市場(chǎng)將進(jìn)入商業(yè)投資的磨合期，有意投資者可多關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，把握機(jī)會(huì)入市。
商鋪成交逆市走強(qiáng)
數(shù)據(jù)顯示，在剛剛結(jié)束的五一置業(yè)黃金周，以成交套數(shù)計(jì)算，前兩天成交量分別暴跌了53%和57%，5月1日網(wǎng)簽量為93套，5月2日為85套，連續(xù)兩天跌破百套,整個(gè)五一假期，成交量僅為去年同期的三成左右。
不過商業(yè)地產(chǎn)卻交出了令人驚詫的成績單。據(jù)美聯(lián)物業(yè)商鋪組區(qū)域經(jīng)理法永能統(tǒng)計(jì)，在一系列新政出臺(tái)后，主動(dòng)了解商業(yè)投資的顧客呈上升趨勢(shì)，其4月份的商鋪成交量達(dá)15宗，與往年同期相比增長較大。而位于天河體育中心的時(shí)尚天河項(xiàng)目，這個(gè)近20萬㎡、集購物、觀光于一體的地下商城，首期5萬㎡商鋪吸引了來自全國各地?cái)?shù)百名商戶的到來，在4月份的誠意金繳納活動(dòng)中，即場(chǎng)就預(yù)定出近半商鋪。另一個(gè)位于越秀中路的商業(yè)項(xiàng)目“寶貝城”，雖然要到9月才正式簽約，但目前入場(chǎng)登記的投資者就有三四百人。
來自中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一季度商鋪方面，除一手交投同比稍微下滑了1.7％，二手成交則大幅增加近1.5倍。寫字樓方面，一手成交同比遞增193％，二手成交同比遞增178％。
新政大利商業(yè)地產(chǎn)
樓市新政中“殺傷力”最大的莫過于二套住宅首付五成，且貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這一條款普遍被認(rèn)為是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的利好。因?yàn)樵瓉碜≌蹆r(jià)不高加上首付僅需兩成，故投資回報(bào)率較高。但現(xiàn)在首付提高到五成，換言之就是跟購買商用物業(yè)的首付比例一樣，加上樓價(jià)飆升，買樓投資的回報(bào)明顯縮水�！爱�(dāng)某投資者手持200萬元現(xiàn)金，在首付要求相同的條件下，我們發(fā)現(xiàn)200萬元可以買到500萬元左右的商鋪，而商業(yè)投資回報(bào)率是住宅一倍左右，價(jià)值比住宅投資更大�！敝性ど啼佡Y深營業(yè)經(jīng)理朱少娟說，以東峻廣場(chǎng)一售價(jià)約為60萬元的70㎡寫字樓單位為例，租金收入約3000元/月，回報(bào)率接近6%。而同一樓盤100萬元的住宅也能收同樣的租金，但回報(bào)率一般只有2%-3%。商鋪方面，以前商住樓的住宅賣1萬元左右，群樓賣3萬-4萬元，但現(xiàn)在住宅反比商業(yè)群樓還要貴了，比如珠江新城的星匯園二層的裙樓賣2.6萬元/㎡，而住宅就賣到3萬元/㎡，商業(yè)裙樓的相對(duì)低價(jià)對(duì)于投資者來說也非常有吸引力。
價(jià)格洼地可伺機(jī)入市
“與國內(nèi)四大城市相比，廣州目前的商業(yè)地產(chǎn)在價(jià)格上還處于洼地，但一直以來投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注度不高，對(duì)其前景也未如住宅投資看得那么通透，因此商業(yè)投資的想象空間相對(duì)較大，及早了解有利于搶占先機(jī)�！敝性ど啼伕呒�(jí)營業(yè)總監(jiān)羅思源說，廣州在亞運(yùn)前后將有約10個(gè)大型商業(yè)中心投入使用，包括太古匯、時(shí)尚天河、五號(hào)停機(jī)坪、萬達(dá)廣場(chǎng)等等，預(yù)計(jì)亞運(yùn)后將是商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展期。合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理馮偉成認(rèn)為，自從新政出臺(tái)后主動(dòng)要求放緩成交的住宅買家增多，預(yù)計(jì)住宅投資將會(huì)越趨理性。五一過后下半年將進(jìn)入商業(yè)旺季，以商業(yè)市場(chǎng)一向平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，投資者可隨時(shí)多作了解并考慮入市。
重點(diǎn)關(guān)注升值空間
多位專家均指出，投資者入市前更應(yīng)該留意物業(yè)的升值空間。商業(yè)和住宅最明顯的區(qū)別，在于商業(yè)越舊、區(qū)位越成熟則總價(jià)、租金就越高，而住宅越舊卻越貶值。
羅思源提醒投資者，購買寫字樓要優(yōu)先選擇成熟商業(yè)區(qū)以及大型發(fā)展商，對(duì)租金回報(bào)有一定保障。在商鋪方面，投資者要重點(diǎn)關(guān)注區(qū)位、商圈成熟程度以及正確認(rèn)識(shí)回報(bào)率。在2003年-2007年商鋪都有7%-8%的高回報(bào)率，進(jìn)入2008年回報(bào)率為5％左右，有不少投資者就誤認(rèn)為商鋪?zhàn)饨鹪谙碌鋵?shí)是商鋪價(jià)格飛漲，租金升幅追不上過快的價(jià)格升幅。時(shí)尚天河項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則指出，對(duì)于只租不售的商業(yè)項(xiàng)目，投資者應(yīng)看重項(xiàng)目的區(qū)域升值潛力以及開發(fā)商的經(jīng)營實(shí)力，對(duì)這些項(xiàng)目開發(fā)商一般是通過長期持有、專業(yè)管理、出租回報(bào)、錯(cuò)位經(jīng)營等模式來贏得市場(chǎng)認(rèn)可，對(duì)于投資者來說有一定的保障。
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