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市場(chǎng)觀察
剖析黃陂商業(yè)發(fā)展模式
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住宅地產(chǎn)的暗淡讓商業(yè)地產(chǎn)的光芒頓時(shí)凸顯。作為房地產(chǎn)業(yè)的重要分支之一，商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)的發(fā)展卻相對(duì)滯后于住宅市場(chǎng)。
近來(lái)，萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房企紛紛開(kāi)始逆市抄底商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)估計(jì)，“抄底”涉及資本至少在1000億元以上。這似乎都在昭示著一個(gè)信號(hào)：商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越受到關(guān)注，商住倒掛現(xiàn)象即將消失，商業(yè)地產(chǎn)春天將至。
事實(shí)上，“商業(yè)地產(chǎn)熱”的爆發(fā)醞釀已久。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前行路上的主導(dǎo)力量已經(jīng)被多數(shù)人認(rèn)識(shí)和接受，但幅員遼闊的中國(guó)大地上，商業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重不均衡現(xiàn)狀讓商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式成為又一個(gè)爭(zhēng)論焦點(diǎn)。
2008年，專(zhuān)為中小城市量身定制的“城市晶體”商業(yè)發(fā)展模式首次試水武漢黃陂區(qū)。黃陂廣場(chǎng)（業(yè)主論壇）短時(shí)間內(nèi)便引來(lái)沃爾瑪、華誼兄弟等眾多大鱷棲身，其商業(yè)發(fā)展模式成為業(yè)內(nèi)關(guān)注熱點(diǎn)。
城市化進(jìn)程注目二三線城市
年初，包括幾大知名投資銀行在內(nèi)的專(zhuān)業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)均發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)廣闊的發(fā)展空間，市場(chǎng)規(guī)模將穩(wěn)步上升。除北京、上海等傳統(tǒng)的一線熱點(diǎn)城市外，武漢、重慶、成都等區(qū)域中心的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將獲得快速發(fā)展。
權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)城市化率達(dá)到47%，2010年將達(dá)到50%，但發(fā)展失衡現(xiàn)象十分嚴(yán)重。如一線城市上海、北京的城市化率分別達(dá)到87.5%、84.9%，而二三線城市僅有20%-40%左右。伴隨著城市化水平的提高，中國(guó)及主要城市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也邁上了新的臺(tái)階，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也穩(wěn)步增長(zhǎng)。
而且，一線城市土地供給和商業(yè)市場(chǎng)也已幾近飽和，而二三線城市的商業(yè)消費(fèi)族群還很大，市場(chǎng)前景廣闊，向二三線城市擴(kuò)張將真正帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的春天。
“商業(yè)市場(chǎng)由一線城市向二三線城市擴(kuò)張是必然趨勢(shì)。”中國(guó)指數(shù)研究院(華中)指數(shù)系統(tǒng)應(yīng)用總監(jiān)胡超表示，在二三線城市，城市化進(jìn)程仍處于外擴(kuò)式增長(zhǎng)階段。
“商業(yè)項(xiàng)目的最大價(jià)值，一定是在最需要它的地方顯現(xiàn)�！秉S陂廣場(chǎng)地處武漢市歷史最為悠久的近郊區(qū)域黃陂中心，正對(duì)黃陂區(qū)政府，最大化聚集有效消費(fèi)人群和商業(yè)優(yōu)勢(shì)資源，強(qiáng)大的消費(fèi)潛力和需求正在等待一個(gè)新型商業(yè)中心的出現(xiàn)。一旦消費(fèi)缺口被打開(kāi)，比中心城市和區(qū)域更為穩(wěn)定持久的消費(fèi)力將噴薄而出。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展增速?zèng)_上高點(diǎn)
2009年，在各項(xiàng)“促內(nèi)需、保增長(zhǎng)”措施帶動(dòng)下，宏觀經(jīng)濟(jì)快速回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的投資額顯著增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓和商鋪的總投資量同比增長(zhǎng)超過(guò)20%，為2005年以來(lái)最高年度增速。
其中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)更多受宏觀經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)影響，商業(yè)地產(chǎn)則與社會(huì)消費(fèi)品零售總額顯著正相關(guān)，在中央“促內(nèi)需”導(dǎo)向貫徹不移的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的井噴不難理解。
但與此同時(shí)，部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模依然偏小，部分區(qū)域部分商用物業(yè)的出租和后續(xù)經(jīng)營(yíng)仍不夠理想，出租率和租金水平依然低位徘徊，給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者帶來(lái)諸多挑戰(zhàn)。
目前很多二三線城市的商業(yè)形態(tài)多數(shù)是老百貨大樓、自然發(fā)展起來(lái)的商圈，或者是單一的購(gòu)物場(chǎng)所，功能單一，配套設(shè)施不全，交通及停車(chē)問(wèn)題凸顯，購(gòu)物環(huán)境的人性化程度也不夠。缺乏一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)等多功能中心，這為二三線城市發(fā)展提供了很好的先決條件。
“在中國(guó)，城市綜合體這幾年成了政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)志性商業(yè)模型，是房地產(chǎn)投資的主流商業(yè)模式，也是中高端商家進(jìn)駐的首選場(chǎng)所。”易居克而瑞華中區(qū)總經(jīng)理吳洋認(rèn)為，城市綜合體是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，其資源互動(dòng)的模式能夠?qū)?nèi)部每一種業(yè)態(tài)的能量最大限度激發(fā)出來(lái)。
黃陂廣場(chǎng)集市政廣場(chǎng)、商務(wù)辦公、文化中心、星級(jí)賓館、休閑娛樂(lè)、步行街、中外餐飲、購(gòu)物中心、高檔住宅等多種業(yè)態(tài)于一體。七大業(yè)態(tài)構(gòu)成的商業(yè)鏈構(gòu)成現(xiàn)代生活良性循環(huán)體系，將促成強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，激活整個(gè)商業(yè)脈絡(luò)。
“同檔次的不同業(yè)態(tài)大量聚集，實(shí)現(xiàn)人流共享，保持各業(yè)態(tài)間良性競(jìng)爭(zhēng)和配合�！痹邳S陂廣場(chǎng)，可以24小時(shí)體驗(yàn)生活樂(lè)趣——白天，在步行街、百貨、超市間隨心購(gòu)物;傍晚，在美食街品味幸福美食，還可以買(mǎi)兩張電影票，和家人共敘濃濃親情……
“政府推手”壯大商業(yè)運(yùn)營(yíng)根系
從全國(guó)視野來(lái)看，武漢、重慶、成都、青島等二三線城市近來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為搶眼。
“地方政府，特別是內(nèi)地二三線城市的政府，為了滿(mǎn)足城市的發(fā)展需要，擴(kuò)大稅收，提升整體形象，加快了舊城改造和新城建設(shè)步伐，出臺(tái)一系列招商引資政策，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。資深地產(chǎn)人士朱戈表示，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推進(jìn)和成功運(yùn)行，除了必要的市場(chǎng)因素，政府的引導(dǎo)和扶持非常關(guān)鍵�！�
2009年武漢商業(yè)地產(chǎn)遍地開(kāi)花，政府引導(dǎo)頻頻現(xiàn)身。拿近郊區(qū)域來(lái)說(shuō)，“漢口北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群”競(jìng)相發(fā)力，位于前川區(qū)域的首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目黃陂廣場(chǎng)也即將開(kāi)業(yè)。地方政府出臺(tái)了一系列招商引資優(yōu)惠政策，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。
作為武漢近郊區(qū)域首個(gè)城市綜合體形態(tài)商業(yè)項(xiàng)目，黃陂區(qū)政府對(duì)黃陂廣場(chǎng)這個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目寄予厚望，并不遺余力的提供政策支持和宣傳倡導(dǎo)，加快舊城改造和新城建設(shè)步伐。
除了政策的權(quán)威保障之外，市場(chǎng)規(guī)律的威力也需要專(zhuān)業(yè)力量來(lái)駕馭。黃陂廣場(chǎng)由上海源洋投資發(fā)展有限公司、上海弘基企業(yè)(集團(tuán))有限公司、武漢源洋錦繡置業(yè)有限公司和武漢弘基源洋商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司共同合力完成，分別負(fù)責(zé)投資、開(kāi)發(fā)、管理和全程招商，將各行頂級(jí)企業(yè)的力量發(fā)揮到最大。
“70%以上物業(yè)自持，30%的商鋪出售后同樣擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，這樣的魄力非普通商家可為�！蔽錆h民用建筑設(shè)計(jì)院副院長(zhǎng)鄭國(guó)慶表示，黃陂廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)、管理，是成就一個(gè)可持續(xù)發(fā)展型商業(yè)項(xiàng)目的必要條件。
商業(yè)空間榮升創(chuàng)新主場(chǎng)
成功的商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)順暢的平臺(tái)，通過(guò)提供合適的建筑空間，把所有商業(yè)資源整合在一起，再通過(guò)共享實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。而商業(yè)空間的每一次創(chuàng)新，都會(huì)帶來(lái)商業(yè)價(jià)值的革命式升級(jí)。
商業(yè)項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，有賴(lài)于合理的空間布局。黃陂廣場(chǎng)2萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)和雙首層步行街，科學(xué)創(chuàng)新布局，優(yōu)化了各業(yè)態(tài)間人流導(dǎo)向，最大幅度提升各個(gè)商鋪終端的人流到達(dá)率。
黃陂廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)創(chuàng)新首先體現(xiàn)在市民廣場(chǎng)引導(dǎo)人流的作用上。黃陂廣場(chǎng)擁有近20000平方米的巨大廣場(chǎng)，人們?cè)诖丝梢赃M(jìn)行各種大型活動(dòng)、露天展示，是一個(gè)真正的娛樂(lè)和商業(yè)交互空間。同時(shí)，廣場(chǎng)位于整個(gè)項(xiàng)目的中心地區(qū)，使其與每個(gè)業(yè)態(tài)間都保持均等的距離，避免了人氣截留，使人們能夠通過(guò)廣場(chǎng)游轉(zhuǎn)于各個(gè)業(yè)態(tài)間，確保了黃陂廣場(chǎng)的人流共享。
其次，雙首層設(shè)計(jì)步行街，讓上、下各層都有獨(dú)立交通系統(tǒng)，多電梯和自動(dòng)扶梯使得空間轉(zhuǎn)換更加自如，讓每一層的人氣都同樣火爆，從而打破了商業(yè)區(qū)首層租金最貴的定律。同時(shí)，利用電梯出入口方向的設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流，增大店鋪的曝光率，盡可能的增加顧客停留時(shí)間。
鄭國(guó)慶認(rèn)為，這些建筑設(shè)計(jì)和車(chē)流、人流動(dòng)線規(guī)劃的空間安排，將外部動(dòng)線、垂直動(dòng)線與水平動(dòng)線相結(jié)合，使消費(fèi)者能夠有效的接受商場(chǎng)商業(yè)文化的覆蓋;利用通道的不同寬度引導(dǎo)客流，實(shí)現(xiàn)了人流合理化分配，保持車(chē)流、人流、貨流暢通有序，同時(shí)為人們提供了購(gòu)物的舒適享受。
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