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市場觀察
廣州四大商業(yè)板塊初具雛形 成熟考驗實力
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業(yè)內(nèi)專家指出，廣州城市“北優(yōu)、南拓、西連、東進”的規(guī)劃開始清晰，城郊多個“城市副中心”概念的商圈浮出水面，但這類商圈的培育至少3至5年，不能簡單復制市區(qū)商圈的模式建立單體百貨，而是建立“體驗式旅游購物中心”。
四大商業(yè)板塊現(xiàn)雛形
據(jù)了解，目前包括番禺、花都、增城及佛山三水等區(qū)域被列入《廣州市現(xiàn)代服務業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的主要潛力區(qū)域。
隨著《廣州市番禺區(qū)2004~2010年商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》實施進入收官階段，番禺華南板塊上已建和在建的商業(yè)物業(yè)面積已突破400萬平方米。當火車南站投入使用后，番禺區(qū)政府正在加緊編制《番禺·廣州鐵路新客運站商旅經(jīng)濟圈規(guī)劃白皮書》，對南站商圈進行長遠規(guī)劃和布局。按照白皮書規(guī)劃，整個番禺將作為一個“一帶六區(qū)”的巨大產(chǎn)業(yè)中心來布局，其中以南站商圈、長隆商圈和萬博商圈為發(fā)展主軸。其中，長隆商圈定位為高端旅游休閑區(qū)，除了現(xiàn)有的長隆野生動物世界、香江歡樂世界等景點外，去年長隆集團還與廣州友誼集團合作，計劃投資20億元打造華南地區(qū)規(guī)模最大的國際名牌折扣零售中心。萬博商圈的定位則是高級商務區(qū)，目前已有天河城奧特萊斯、海印又一城、沃爾瑪山姆會員店、祈福超級MALL等商業(yè)項目提前進駐，同時還將規(guī)劃一個五星級酒店及會議中心以及若干個公寓酒店項目。而南站商圈周邊已有美嘉國際服飾城、廣州國際展貿(mào)城、東涌鋼鐵批發(fā)市場、五湖四海水產(chǎn)批發(fā)市場等幾大專業(yè)市場聚集。
與此同時，花都、增城新塘、佛山三水等新興商圈也正在崛起。這些新興商圈的交通網(wǎng)絡逐步完善，再加上花都的皮革皮具、汽車，增城的牛仔服裝、摩托車及其零配部件等支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引不少白領在當?shù)刂脴I(yè)，但這些商圈均缺乏綜合型百貨或購物中心。
原廣州市規(guī)劃局總規(guī)劃師、中山大學博導袁奇峰表示，商圈發(fā)展住宅先行，隨著番禺、花都、增城樓盤越來越多，居民的消費力也逐漸顯現(xiàn)，這些商圈都具備發(fā)展成為城市副中心的條件。
百貨開店潮涌向“副中心”
然而，這些成長性商圈的支柱產(chǎn)業(yè)、不斷完善的交通網(wǎng)絡以及大規(guī)模的商業(yè)配套，都成為廣州百貨業(yè)在亞運前新一輪開店潮的催化劑。
上個月廣百簽約進駐花都鳳凰廣場約4萬平方米的商業(yè)裙樓，欲打造為集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型百貨綜合體。緊隨其后，摩登百貨在上月底則一口氣簽下花都、增城兩家新店，并計劃在今年8月底和9月開業(yè)。“成長性區(qū)域商圈要么沒有發(fā)展起來，要么缺乏主力店整合拉動”，摩登百貨總經(jīng)理董事長周強表示，進駐城郊商圈入駐成本低、可復制性強、回收期短、成長速度快，符合摩登一貫的戰(zhàn)略定位。
盡管番禺區(qū)政府對火車南站的規(guī)劃白皮書尚未出爐，但借助南站開通，南站商圈商業(yè)項目炙手可熱。美嘉國際服裝城已經(jīng)高調宣布，將復制火車站流花服裝商圈，打造國際服裝商貿(mào)綜合體，其董事長王東偉表示，該項目的規(guī)模是白馬、站西等批發(fā)市場的數(shù)倍。據(jù)悉，其一期招商只用了10天時間，二期還將提高了門檻，增加對租戶資質的審核條件。另外，一向以工業(yè)為主的增城近期也成為關注焦點。建筑面積達43萬平方米的商業(yè)“巨無霸”——盛唐·世紀廣場正式在增城新塘鎮(zhèn)奠基，該項目號稱其輻射范圍不但是增城，還瞄向了毗鄰的廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)以及東莞。
而香港捷和控股集團則試水佛山三水，宣布開發(fā)占地面積13萬平方米的捷和廣場，將建設高層住宅、酒店、寫字樓以及大型地標性的商場。
事實上，商家們看中“城市副中心”更重要的原因，是近幾年高消費人口大規(guī)模聚集所帶來的商機。廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶表示，商圈發(fā)展要有客流基礎，就番禺萬博商圈來講，目前已有雅居樂、祈福等近20多個大盤，目前居住人口已達60多萬，未來幾年將翻番。海印又一城負責人陳經(jīng)理也表示，隨著地鐵、高速公路、廣深高鐵等交通設施的完善，在城區(qū)中心上班的白領都來這邊置業(yè)，他們?nèi)司M水平甚至超過天河商圈。周強也指出，“摩登之前之所以未進入花都、新塘，是因為還缺乏商業(yè)氛圍，不過近兩年開發(fā)了大樓盤，不少零售企業(yè)在周邊開店，商業(yè)氛圍已明顯上升。”但目前這些新興商圈只有一些連鎖超市，百貨進駐的開店風險遠小于市中心商圈。
城郊商圈仍需3年以上培育期
城郊商圈充滿市場前景，越早搶閘是否越早嘗到“頭啖湯”呢？
事實上，由于提前搶閘，周邊缺乏商業(yè)配套，開業(yè)后人氣不旺，成為商圈“先烈”的商業(yè)案例不在少數(shù)。2007年9月開業(yè)大學城北亭廣場（Uni-Mall），本想以大學城40萬師生和周邊居民為依托，輻射整個華南板塊，但由于地勢偏遠，周邊沒有休閑娛樂措施配套，加上后續(xù)運營資金不繼，開業(yè)不到一年就易主。其主力商家大學城首家五星級影院也無法逃避關門大吉的命運。
南站商圈的美嘉國際服裝城前身是由廣東雄峰集團有限公司投資10億元的雄峰國際商業(yè)城，其中一期15萬多平方米商場建成后曾主營家具建材，后來因為各種原因已空置多年。去年底，才與一大型專業(yè)市場的股東達成數(shù)千萬元的租賃合同，轉型服裝專業(yè)市場。
對于這些前車之鑒，廣州楚睿商業(yè)有限公司董事長黃文杰表示，目前盡管政府政策對城郊商圈的推力很大，而且規(guī)劃起點很高，但周邊商業(yè)配套不完善，目前商業(yè)水平還比較低，先進入的項目可能面臨前期經(jīng)營困難。他認為，這些商圈的培育期至少要在3年以上。
對于如何在城郊商圈發(fā)展定位問題，廣百股份董事總經(jīng)理黃永志表示，隨著城市交通的完善和都市工作生活方式的同化，城郊居住區(qū)將向常住型、休閑度假商旅型、投資增值型過渡或轉換，即從單一休閑居住功能向城市多元復合居住功能轉變。因此，城郊商圈如番禺華南板塊的商業(yè)應利用便利發(fā)達的交通系統(tǒng)，吸引有車一族，利用商業(yè)嫁接旅游，發(fā)展休閑、娛樂、購物、餐飲等功能于一體的“體驗式旅游購物中心”，而不能照搬市區(qū)內(nèi)人口高度密集的商圈建立單體百貨。
不過，暨南大學現(xiàn)代流通研究中心執(zhí)行主任陳海權則表示，目前大多數(shù)廣州人還沒有到郊區(qū)休閑購物的概念，因此城郊商圈的定位應是滿足區(qū)域性消費，多增加一些生活化、多功能的元素，不要輕易提“高端”二字, 也不要將市中心的業(yè)態(tài)簡單復制，要結合當?shù)刭徺I力而調整。
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