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市場觀察
2010年杭州商業(yè)地產(chǎn)煙霧繚繞
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進入今年以來，熟悉杭州房地產(chǎn)市場的人士不難發(fā)現(xiàn)，以往在市場中處于配角地位的大量酒店式公寓突然成為了市場中的主角。
根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，目前在市場上，包括方正·360空間、同方國際大廈、福雷德廣場艾肯金座等樓盤均是酒店式公寓存量房源的“大戶”。此外，包括坤和·和家園、金都·城市芯宇、萬科·良渚文化村、天鴻·君邑、萬銀國際、華元·領(lǐng)駿世界、華豐·泰地北上等不同檔次、不同性質(zhì)的樓盤均將在今年推出酒店式公寓房源。其中，僅華元·領(lǐng)駿世界就有900多套房源。
在這一波供應(yīng)高峰中，用地性質(zhì)為寫字樓的酒店式公寓仍然是主力。而在該類產(chǎn)品中，錢江新城絕對將是未來此類產(chǎn)品的供應(yīng)重鎮(zhèn)。據(jù)記者了解，今后幾年內(nèi)，錢江新城核心區(qū)的樓市，大量酒店式公寓將陸續(xù)上市。凱德·來福士廣場、高德置地廣場、華聯(lián)·UDC時代等城市綜合體項目都含有一定體量的酒店式公寓產(chǎn)品。酒店式公寓將成為這一板塊的生力軍。其中，錢江新城寫字樓項目萬銀國際二號樓被定位為總裁飛行公館，即單套面積為50-200平方米不等的高端酒店式公寓，平層、LOFT戶型都有，將于近期率先推向市場。
在本次“人居展”中，同樣有不少新的酒店式公寓新盤閃亮登場。其中，由華元房產(chǎn)開發(fā)的天鵝堡項目將推出主力戶型為65平方米的高端酒店式商務(wù)套房。值得注意的是，在此類產(chǎn)品中，和達系樓盤尤其值得關(guān)注。
據(jù)和達房產(chǎn)相關(guān)負責人稱，在本次“人居展”上，和達·時代山、和達·自由港、和達·東東城、和達·金沙湖項目（暫名）等四大項目均將同步亮相。“和達·時代山項目有別于傳統(tǒng)酒店式小戶型的直線型標準間，46平方米的戶型一房一廳，總面寬達到了7.65米，其中客廳面寬達4米，主臥面寬達3.6米，居住尺度甚至超越一般的住宅項目，并享有超值空間贈送。同時，該項目所處的物美商業(yè)圈，是下沙商業(yè)及生活配套最為成熟的區(qū)域，400米輻射圈內(nèi)囊括物美超市、新美商城、浙江省中醫(yī)院下沙院區(qū)（三級甲等）等城市配套，離地鐵一號線下沙高教園西站僅700米。并與下沙首屈一指的星級酒店品牌——凱恩戴斯攜手為業(yè)主提供私享型酒店式服務(wù)�！庇纱丝梢�，和達·時代山將是今年下沙板塊非常值得期待的精品酒店式服務(wù)公館。
各大房企紛紛增持商業(yè)項目
“我相信未來10年，中國大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，絕對不會如今天這樣只有大連萬達一家�！� 日前，金地集團董事長凌克在宣稱自己將進軍商業(yè)地產(chǎn)的同時，也對未來這一行業(yè)的格局進行了上述預(yù)判。
而隨著萬科、金地等傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商相繼涉足商業(yè)地產(chǎn)，這個被視作比住宅開發(fā)需要更高技術(shù)含量的領(lǐng)域，將是習慣了從住宅開發(fā)和銷售中短期套利的開發(fā)巨頭們必須面臨的新挑戰(zhàn)。
早在去年年底的一次媒體見面會中，萬科總裁郁亮首次透露了公司這一重大決定：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備,并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中,住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)80%比重,其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。據(jù)悉，就在郁亮表示“萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備”的18天后，萬科珠海賓館項目啟動發(fā)布會便隆重舉行，這被看做是萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)的一大標志。
無獨有偶，在住宅開發(fā)領(lǐng)域發(fā)展迅速的保利地產(chǎn)，也在去年開始將商業(yè)視作一個非常重要的利潤增長點，并加大了在商業(yè)領(lǐng)域的投入。而富力、雅居樂、華僑城等一大批開發(fā)商，都已經(jīng)在商業(yè)和旅游地產(chǎn)方面投入了大量的資金。
增加商業(yè)地產(chǎn)持有的還包括已經(jīng)進入杭州市場的龍湖地產(chǎn)。
當去年年底龍湖地產(chǎn)高調(diào)宣布成功競得位于下沙的85─88號地塊時，外界一直忽略的一點是，該地塊因為地處地鐵一號線下沙中心站的上蓋物業(yè)，由此，龍湖地產(chǎn)計劃長期持有商業(yè)物業(yè)的意圖已經(jīng)非常明顯。而本土企業(yè)代表，以百貨業(yè)為主業(yè)的百大集團以及開元集團最近半年以來的舉動也頗值得關(guān)注。
日前，開元集團董事長陳妙林就曾經(jīng)對記者明確表示，開元集團在接下去的五年中，將會增加商業(yè)物業(yè)的持有。而百大集團似乎更早就開始謀劃自己更遠的商業(yè)地產(chǎn)之路。2009年8月初，百大集團董事會同意設(shè)立浙江百大置業(yè)有限公司，同時聘任應(yīng)政為百大集團副總經(jīng)理。而應(yīng)政此前是海華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理和金基置業(yè)有限公司總經(jīng)理。分析人士認為，在接下去的時間里，身為上市公司的百大集團，有望通過百大置業(yè)這個房產(chǎn)平臺，結(jié)合自身優(yōu)勢，成為一家專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司。
尤其值得關(guān)注的是，2009年杭州共出讓土地116宗，其中商業(yè)金融業(yè)用地占到了39宗，出讓面積約913.7畝。39宗地塊的出讓金額達到了117.42億元，占2009年土地出讓總額的17.0%。業(yè)內(nèi)分析人士指出，這些出讓的地塊項目都將于今后一兩年內(nèi)推向市場，其中，下城區(qū)在2009年出讓的商用地最多，達到了8塊。其次是下沙，有7塊商用地出讓。而備受關(guān)注的錢江新城，也有兩宗商用地在2009年進行了出讓�！皬奈磥磉@些商業(yè)項目分布來看，上述三個區(qū)域顯然將是今后杭州商業(yè)地產(chǎn)角逐的重鎮(zhèn)�！�
建工地產(chǎn)集團董事長汪初祥對記者表示，對于持有性的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，能夠使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中得到均衡發(fā)展。目前的市場行情下，杭州大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其實并不差錢。身處被外界解讀為有史以來最嚴厲宏觀調(diào)控的市場背景下，對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營，有著三個方面的現(xiàn)實意義。
“首先，持有性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營能夠有效抗擊政策風險，企業(yè)也可增強自我調(diào)控的功能。其次，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將成為企業(yè)多元化的融資載體。第三，商業(yè)地產(chǎn)的定位要比住宅市場準確，商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)要求非常高，這就需要商業(yè)地產(chǎn)要比住宅擁有整合更為專業(yè)的開發(fā)團隊以及物資管理經(jīng)營的能力，其產(chǎn)品的各個技術(shù)要求必須具體化體現(xiàn)在標準中�！�
■報告
2010年上半年商業(yè)地產(chǎn)掃描
文/贏商投資
一月：寫字樓（公寓）商鋪成交萎縮
2010年1月，寫字樓（公寓）市場與商鋪市場成交走勢基本趨于一致。去年7月，兩大市場均達到成交量最高峰，8月開始成交回落，到年底成交量有所回升。步入2010年1月，成交量萎縮明顯，未來隨著供應(yīng)量的增加，市場政策的進一步明朗，成交量有望放大。
1月全市商鋪總成交172873.5平方米，環(huán)比下降51.5%，同比下降10%，而從成交均價上看，全市商鋪成交均價跌破兩萬元/平方米。
二月：寫字樓成交不斷攀升
由于本月受到春節(jié)假期等的影響，商鋪市場總成交量環(huán)比下降61.8%。而與去年同期淡季相比，成交量上漲12.9%，相信3月后隨著商鋪供應(yīng)量的逐漸補充，市場成交量會逐月走高。
寫字樓市場由于去年12月后錢江新城眾多寫字樓項目的面市，刺激市場銷售，成交量也不斷攀升。2月份沒有受到假期的影響，與1月份成交量相比，穩(wěn)中有升。未來錢江新城寫字樓的銷售將成為整個市場的一大關(guān)注點。
三月：商鋪市場一掃開年萎靡
3月份商鋪市場一掃開年來的萎靡，成交量大幅上漲。市場主要以老盤銷售為主。城西申花區(qū)塊，紫金港區(qū)塊，城東九堡等區(qū)塊成為整個市場的熱點。
寫字樓市場本月成交熱點依然集中在錢江新城，該區(qū)域在售寫字樓的去化速度有所放緩，導致3月份成交量下跌明顯。
四月：商鋪寫字樓成交量齊上漲
房產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，杭州住宅市場急劇遇冷，而給一向信貸條件嚴格且自成一體的商業(yè)地產(chǎn)帶來機會。從四月份的成交情況看，成交量穩(wěn)中略升。
其中，商鋪寫字樓兩大市場成交量齊上漲。特別是商鋪市場，成交量連續(xù)兩月放大，而寫字樓市場成交量穩(wěn)中略漲，錢江新城依然是供應(yīng)和去化的主力區(qū)塊。未來隨著住宅投資市場的轉(zhuǎn)冷，一直很少受政策影響，投資收益穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒔鑴萆衔弧?BR> ■口述
介入商業(yè)地產(chǎn)的最佳機會
因為工作的關(guān)系，我經(jīng)常往返國內(nèi)國外各大城市。最近一年來，因為年紀的增大，旅居海外多年的家人一直有著想回國置業(yè)的想法。所以在去年春節(jié)期間，我在杭州買了位于黃龍的一套次新房。
住著住著，我就感覺自己越來越喜歡上了杭州。如果工作壓力太大的時候，我喜歡步行到植物園。這樣近距離與自然接觸的機會是在北京和上海體會不到的。所以，在買下住房后，我就想為自己的公司在杭州安排辦公場所，今后打算將國內(nèi)的業(yè)務(wù)逐步調(diào)整到杭州。
一個有意思的現(xiàn)象是，杭州的商業(yè)和住宅市場的價格長時間都處于背離的狀態(tài)，這點我在買房子的時候也明顯感覺出來，所以在4月份的時候，我就果斷買下了位于錢江新城1000多平方米的一個寫字樓項目。
我個人認為，與住宅市場不同的是，寫字樓市場其實與實體經(jīng)濟密切相關(guān)，受國內(nèi)國際經(jīng)濟的基本面影響，基本上無法借助政策調(diào)控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經(jīng)濟的真實狀況，也更能體現(xiàn)實體經(jīng)濟的走向�？梢哉f，商業(yè)物業(yè)應(yīng)該是宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”。
其實，對國外眾多城市的CBD核心區(qū)來說，其寫字樓的價格肯定是高于住宅的，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。杭州目前仍然存在的倒掛現(xiàn)象，說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值，還沒有被充分挖掘。我始終認為，中國的房地產(chǎn)投資應(yīng)該站在長線投資的角度考慮，而不應(yīng)該向目前許多投資客只考慮短線投機。對于我這樣的長線投資者來說，購買寫字樓，眼下應(yīng)該是介入的最佳機會。
�。ㄍ顿Y人背景：男，42歲，從事外貿(mào)行業(yè)，旅居歐洲多年）
■歷史
杭州商業(yè)地產(chǎn)大事記（2010年1月—4月）
文/贏商投資 記者 陳卿 整理
2010年1月
兩大交通樞紐變化引發(fā)城東商圈巨變
從1月15日，九堡新客運中心與老東站正式完成新老交替之日開始，九堡新客運中心作為華東地區(qū)最大的交通樞紐站，也帶動了一些新興專業(yè)市場的崛起，其中又屬與客運中心僅一街之隔的新客站商業(yè)城最為矚目。
東站搬遷的圓滿完成，意味著杭州東部的整個商業(yè)格局發(fā)生變化。同時，杭州火車東站的改造，東西廣場的建造，將改變江東區(qū)塊原先分散落后的社區(qū)商業(yè)格局，未來大體量商業(yè)的出現(xiàn)，將提升該區(qū)塊的商業(yè)品質(zhì)。
杭州大江東發(fā)展計劃
1月13日，杭州召開蕭山“四區(qū)一線一樞紐”規(guī)劃會，打造大江東的建設(shè)，主要包括：四區(qū)（江東新城、空港新城、江東市本級園區(qū)、臨江新城）一線（機場路經(jīng)濟帶）一樞紐（杭州南站綜合交通樞紐）。杭州大江東計劃的提出，在發(fā)展蕭山地區(qū)的同時，完善交通配套，拉近寧紹周邊地區(qū)和杭州的商業(yè)往來溝通，為杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供外部支撐。
2010年2月
拱墅區(qū)打造杭州“天堂硅谷”新標桿
二月份，拱墅區(qū)對區(qū)內(nèi)工作重點做了梳理，將“北部軟件園”建設(shè)作為2010年的一個工作重點。目前，北部軟件園建筑面積已達23余萬平方米,入駐有軟件、網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、動漫游戲、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意類企業(yè)近260家，總注冊資本超10億元，其中注冊資本1000萬元以上重大項目30個，市級以上高新技術(shù)企業(yè)24家。今年年底，北部軟件園形成總建筑規(guī)模30萬平方米，入駐企業(yè)300家的第二階段目標可以如期實現(xiàn)。
下城區(qū)打造第二個“武林商圈”
下城區(qū)商務(wù)辦公主要集中在武林區(qū)域，下城將打造“南有CBD，北有新天地”，要把這一地塊打造成次級商業(yè)商務(wù)中心，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖�。杭氧、杭鍋地塊改造方案落實，未來，杭氧和杭鍋的建筑形態(tài)呈蝴蝶形，兩座塔樓垂直交會，一座流向杭氧原址，另一座流向杭鍋原址。杭鍋老廠房地塊將打造成以國際城市博覽中心為主題，集藝術(shù)、影視、游樂、健身、美食、購物、演藝、會展、酒店等功能于一體的國際旅游綜合體。
2010年3月
115萬平方米
新天地城市綜合體簽約RKTL
城北超級體量的城市綜合體，杭州新天地項目將以“一心、一環(huán)、兩軸、四區(qū)”為總體架構(gòu)，引入創(chuàng)新性的“濱水回廊”概念，同時有機整合多種都市功能，最終打造成一個集商業(yè)零售、商務(wù)辦公、旅游休閑、娛樂餐飲和SOHO、LOFT等功能為一體的杭州次級商務(wù)商業(yè)中心。
3月26日，承擔著杭州新天地綜合體建設(shè)任務(wù)的杭州新天地集團公司，與英國格雷姆肖建筑設(shè)計事務(wù)所的尼古拉斯· 格雷姆肖先生、德國魯格建筑事務(wù)所的彼得· 魯格先生，以及英國思銳建筑師事務(wù)所的克里斯托夫· 李先生，正式簽約合作。
港鐵模式顯現(xiàn)
杭州地鐵置業(yè)有限公司為杭州地鐵集團旗下全資子公司,專門承擔地鐵物業(yè)項目的開發(fā)和相關(guān)土地整理工作。3月11日，杭州地鐵置業(yè)有限公司以4.78億元競得。這種地鐵+物業(yè)這樣的運營模式即所謂港鐵模式,是指香港政府在建造地鐵的時候,將地鐵沿線土地一并交由地鐵公司開發(fā)。除了杭州以外,與港鐵合作的城市還包括了北京、沈陽、深圳及上海。
2010年4月
錢江新城又現(xiàn)新動態(tài)
4月底，錢江新城漁人碼頭生態(tài)公園方案初步敲定，公園由商業(yè)區(qū)、白金五星級酒店和觀光塔組成。商業(yè)建筑注重休閑功能，設(shè)計比較時尚，建筑主要采用輕鋼結(jié)構(gòu)，外立面運用石材、木材及玻璃，建筑色彩體現(xiàn)江南粉墻黛瓦的水鄉(xiāng)意境。京杭大運河漁人碼頭生態(tài)公園坐落于錢江新城核心區(qū)北側(cè)，京杭大運河南端入錢塘江口，是一個占地面積約15.5萬平方米的新江南水鄉(xiāng)建筑，隨著錢江新城核心區(qū)各種商務(wù)設(shè)施的規(guī)劃與完善，其城市新地標的地位得以提升，逐漸展示出未來城市商業(yè)中心的風采。
萬象城購物中心亮相杭城
4月22日，一期“萬象城購物中心”亮相杭城，成為杭州第一個地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)綜合體，不僅開啟了杭州從“西湖時代”到“錢塘江時代”的跨越，也是從單一的武林商圈擴展成多元商業(yè)中心的開始。
杭州萬象城購物中心匯聚了許多世界一線知名品牌，不僅囊括國際精品店、百貨公司和超級市場及眾多美食場所，還擁有奧林匹克標準真冰滑冰場、頂級多廳電影院、SPA、SALON等多方位休閑服務(wù)設(shè)施等。同時，還擁有地下兩層停車場，擁有1300多個停車位，目標直指高端購物消費群體。
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