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市場觀察
重慶等二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)比一線城市擁有更多機遇
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商興成：新政下，住宅市場的成交受到了非常大的沖擊，而對商業(yè)地產(chǎn)來說，有人認為這卻是個比較好的時機，商業(yè)地產(chǎn)或可能迎來了發(fā)展新機遇，您是怎么看待這個問題的？
黃晶：對住宅沖擊非常大的新政，確實為商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展空間。首先看本次新政調(diào)控的背景，應(yīng)該說是強烈的民怨所引發(fā)的，一方面普通民眾的住房需求無法得到滿足，另一方面投資客卻還在瘋狂購房獲利，從而導致房價增加，而在保障性住房制度尚未建立的狀況下，投資需求誤傷到了剛性需求，因而有了這場政策調(diào)控，住宅市場受到這樣的沖擊，住宅市場的投資也相對飽和。
再來看城市的發(fā)展需求，商業(yè)發(fā)展一定是主要動力，不論是商業(yè)、寫字樓或酒店，這些商業(yè)物業(yè)都在城市發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用，他們是城市發(fā)展的“剛性需求”，比如，重慶的寫字樓市場，不論從供應(yīng)量或是產(chǎn)品品質(zhì)，是完全滿足不了重慶城市發(fā)展需求的，真正達得到世界500強企業(yè)標準的沒有幾個，也就說明寫字樓市場發(fā)展空間巨大。類似于這種狀況的商業(yè)、酒店業(yè)態(tài)也一樣，城市發(fā)展必定推動其發(fā)展。
另一方面，投資需求在住宅市場成了“病因”，但不能說投資就錯了，畢竟是拉動經(jīng)濟增長的主要動力，不論是國家行為、企業(yè)行為還是個人行為，只要是能夠帶來持續(xù)發(fā)展的，都有存在的合理性，因此，投資需求會繼續(xù)發(fā)揮它的作用。那么，當住宅市場投資飽和且受到制約的時候，商業(yè)地產(chǎn)的投資就更具唯一性，更加重要，是一個新的契機。
商興成：您認為重慶的商業(yè)物業(yè)投資有何特點，與其他一線城市相比有何優(yōu)勢？
黃晶：重慶的商業(yè)物業(yè)投資還尚不成熟，本土的開發(fā)商處于嘗試和學習階段，外來的企業(yè)也在摸索市場的過程中。而本土投資者對商業(yè)地產(chǎn)投資，更是還處于認知階段。
如果要說優(yōu)勢，那么我們比一線城市擁有更多的是機會和空間。在重慶城市經(jīng)濟、基礎(chǔ)建設(shè)快速發(fā)展的背景下，在這個城市真正讓自己匹配城市地位的過程中，必定存在發(fā)展和變革，只要有發(fā)展，投資就有優(yōu)勢。
商興成：請幫我們分析一下現(xiàn)重慶商業(yè)地產(chǎn)的投資的現(xiàn)狀。
黃晶：目前，在重慶，不論是開發(fā)商還是投資者，對商業(yè)地產(chǎn)投資的認識都還處在逐步認知和熟悉的階段。
開發(fā)商前瞻性、資源整合能力還不足。開發(fā)商拿了一塊占據(jù)稀缺資源的好地，但為了快速變現(xiàn)、資金回籠，從產(chǎn)品定位、研發(fā)設(shè)計、工程施工，最后到市場營銷，就完全貫穿這一個宗旨，不考慮城市發(fā)展需要，不考慮未來區(qū)域發(fā)展需要，最后做出來的產(chǎn)品也許是快速賣掉了，但過了2年來看，產(chǎn)品設(shè)計遠落、變現(xiàn)產(chǎn)品過多、定位不清晰，導致經(jīng)營出現(xiàn)問題，日常維護也面臨困難，最后不但沒升值空間，還浪費了一塊好地。所以，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的前瞻性和資源整合能力要求非常高，做怎樣一個產(chǎn)品可以10年不落后，還能保值增值，城市發(fā)展需要什么，怎樣與投資者共贏，這是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)重點思考的問題。
投資者對商業(yè)地產(chǎn)價值認識不足。投資者大多重點考慮的因素就是價格，只要比旁邊項目的賣得便宜，總價低、投入少就行。但價格固然重要，可絕不是唯一因素，評判商業(yè)地產(chǎn)往往比普通住宅復雜得多，一條馬路門對門的項目，價格就可以差好幾千每平米，重點看價格與價值是否匹配，這才是不變的真理。那么商業(yè)地產(chǎn)價值考慮什么？考慮區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商實力、資源整合水平、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品附加值等等，投資者要想，2年能賺錢，那么5年、10年還能不能賺錢？每一萬塊錢，買哪里能賺得更多，要把這些因素分析清楚了，價格只要匹配價值就對了。外地的投資者，特別是一線城市的，也許是了解更多商業(yè)地產(chǎn)的成功案例，因此在購買時就表現(xiàn)得就更加成熟。
商興成：近期，貴項目商業(yè)物業(yè)在來訪量和成交量上有什么變化嗎？
黃晶：相對3月底、4月上旬，協(xié)信中心近期的來訪量和成交量有一定下降，但相比普通住宅的下降幅度小，總體來說還比較平緩，價格依然保持4月上旬的水平，據(jù)我了解，很多商業(yè)物業(yè)價格都未出現(xiàn)變化，畢竟調(diào)控政策主要針對住宅市場，商業(yè)物業(yè)不論是貸款條件還是購買資格，均未受到政策干預。只是這么嚴厲的政策調(diào)控，必然對市場心理還是存在影響，投資者會更加謹慎，考慮周期會更長。
預計在住宅市場的觀望期間，商業(yè)地產(chǎn)還是會相對走穩(wěn)，而一旦形式判斷逐步明朗，商業(yè)地產(chǎn)的反應(yīng)速度會大大快于住宅物業(yè)。
商興成：對于商業(yè)地產(chǎn)投資的再度逢春，您認為購房者在選擇項目時應(yīng)注意哪些方面呢？
黃晶：目前，投資者對商業(yè)地產(chǎn)價值認識不足。投資者大多重點考慮的因素就是價格，只要比旁邊項目的賣得便宜，總價低、投入少就行。但價格固然重要，可絕不是唯一因素，評判商業(yè)地產(chǎn)往往比普通住宅復雜得多，一條馬路門對門的項目，價格就可以差好幾千每平米，重點看價格與價值是否匹配，這才是不變的真理。那么商業(yè)地產(chǎn)價值考慮什么？考慮區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商實力、資源整合水平、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品附加值等等，投資者要想，2年能賺錢，那么5年、10年還能不能賺錢？每一萬塊錢，買哪里能賺得更多，要把這些因素分析清楚了，價格只要匹配價值就對了。外地的投資者，特別是一線城市的，也許是了解更多商業(yè)地產(chǎn)的成功案例，因此在購買時就表現(xiàn)得就更加成熟。
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