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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)租金售價(jià)漲勢可期
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陳建明：原本是要談一些商業(yè)地產(chǎn)的案例，但是我想對一個(gè)新的話題做一定的溝通，給大家做一個(gè)新的角度的交流，應(yīng)該說有利于對未來的市場進(jìn)行判斷。我們對各地市場都有比較多的理解，我希望后面的話題能夠?qū)Υ蠹业呐袛嘤幸欢ǖ膮⒄铡?BR> 今天的題目是在講新政下中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇。從我個(gè)人的了解，從08年開始，包括國家的一些機(jī)構(gòu)，也包括銀行對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注應(yīng)該說已經(jīng)進(jìn)入了流程，原因在于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，到2010年，市場的機(jī)會的的確確跟過去完全不同，我想新政實(shí)際上只是作為外部的因素為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)外部的邊界條件，更重要的在于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過過去多年的發(fā)展形成了自身內(nèi)在的力量。
1、北京等一線城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)階段
我講的內(nèi)容是關(guān)于北京等等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了后開發(fā)時(shí)代。2001、2002年的時(shí)候，大家更多的關(guān)注國內(nèi)第一個(gè)大的購物中心或其他明星項(xiàng)目的開發(fā)，我們認(rèn)為那個(gè)階段是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前時(shí)代，經(jīng)過七八年的發(fā)展，去年的地產(chǎn)成交二手取代一手成為主流，說明北京的城市化發(fā)展進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到60%以上的水平，北京城市化60%以上的水平，意味著北京的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大概完成了60%以上的規(guī)模。在05年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)北京市的副市長陸浩先生主管北京的商業(yè)，當(dāng)時(shí)組織一個(gè)專家團(tuán)對北京的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整體的規(guī)劃，我也參加了相關(guān)工作，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，北京人均商業(yè)面積是2.5平方米，到目前為止，北京存量的，建成的，在建的商業(yè)地產(chǎn)面積在2000萬的規(guī)模，換句話說北京商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積人均2.5平米的話，意味著北京商業(yè)地產(chǎn)在市場成型后是3000萬平方米，目前完成了60%，在目前的房價(jià)體系下，均價(jià)在2萬以上的這些一線城市基本上都完成了60%或者以上的城市化過程，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說已經(jīng)進(jìn)入了重要的發(fā)展階段，開發(fā)已經(jīng)不是主戰(zhàn)場，我們應(yīng)該定位成一線城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代。這一點(diǎn)應(yīng)該說是需要關(guān)注到市場的變化并且因此考慮未來每個(gè)企業(yè)的一個(gè)決策和策略。
北京和上海等等一線成為已經(jīng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)后開發(fā)時(shí)代，這些城市已經(jīng)完成了60%或者以上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積。
2、后開發(fā)時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)有什么市場特征呢？
首先第一點(diǎn)，在未來的五到八年時(shí)間，應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代的城市招商運(yùn)營成為市場的主要的特征，在這個(gè)階段進(jìn)入開發(fā)的這些面積應(yīng)該說是未來補(bǔ)充的部分。這些城市因?yàn)橐呀?jīng)完成了60%以上的城市化的過程，所以這些城市中高端的商業(yè)發(fā)展機(jī)會應(yīng)該說比過去大了很多，在過去應(yīng)該說看得到每一個(gè)方位更多的住宅開發(fā)，正在開發(fā)或者開發(fā)完成在裝修的階段，北京沿五環(huán)周邊三四年以前都沒有辦法想象大型商業(yè)的市場的機(jī)會。今天來看，這些方位居住的人口規(guī)模已經(jīng)到了比較高的程度。后開發(fā)時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)的第二個(gè)市場特征是：中高端市場有良好的表現(xiàn)。包括區(qū)域購物中心，也包括中高端的百貨，在過去幾年時(shí)間，區(qū)域購物中心在一些重點(diǎn)區(qū)域，無論是凱德置地還是萬達(dá)，在各個(gè)地方開發(fā)操作的都屬于區(qū)域購物中心，嘉茂是依托住宅社區(qū)進(jìn)行的區(qū)域購物中心的開發(fā)，萬達(dá)其實(shí)在建的項(xiàng)目都是依托于商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)結(jié)合的區(qū)域開發(fā)。從這一個(gè)方面來講，百貨也好，區(qū)域購物中心也好，在一線的城市，市場的成熟度會很高，在前幾年百貨不敢在城市外圍開店，這些城市還處在在開發(fā)階段，這也包括世茂這個(gè)項(xiàng)目，大家可能比較了解，豐聯(lián)廣場作為北京第一代寫字樓下面是開購物中心，在最早期開業(yè)的時(shí)候，前幾年市場是不錯的，但是經(jīng)過幾年的激烈競爭，表現(xiàn)的確一般，在城市化發(fā)展的過程當(dāng)中，市場的環(huán)境不夠成熟，今天其實(shí)世茂在全國眾多城市開這種寫字樓加星級酒店，高端百貨的綜合體，在一線省會城市市場的成熟度沒有問題，但是在二線城市市場的成熟程度差一點(diǎn)。第三個(gè)市場特征：后開發(fā)時(shí)代，未來的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會應(yīng)該說具有多變性，可能還多元化。實(shí)際上在商業(yè)地產(chǎn)最大的妙處就是市場時(shí)機(jī)的判斷，無論是開發(fā)商的投資還是商家的開店，就仿佛當(dāng)年的盛大網(wǎng)絡(luò)陳天橋講的：在中國沒有錯誤的點(diǎn)子，只有錯誤的時(shí)機(jī)！同樣的道理商業(yè)地產(chǎn)也存在時(shí)機(jī)問題，我們剛才說均價(jià)在兩萬以上的省會城市已經(jīng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)后開發(fā)時(shí)代，但是絕大多數(shù)二三線城市還處在在開發(fā)或者開發(fā)的初期，甚至五六線城市還處在開發(fā)的前期，這種城市本身的差別性意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大家需要恰當(dāng)?shù)陌盐者@個(gè)機(jī)會。
3、后開發(fā)時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)有什么投資特征呢？
北京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了后開發(fā)時(shí)代，城市化的比例達(dá)到這個(gè)階段，大家以前認(rèn)為商鋪的售價(jià)租金漲的不是很快，相比過去，比如說去年到今年上半年，住宅的價(jià)格漲的很猛，大家覺得商業(yè)地產(chǎn)太差，甚至無法忍受商鋪和寫字樓租價(jià)的慢速的上漲，有人考慮出售。實(shí)際上，一旦這個(gè)城市進(jìn)行后開發(fā)階段，租金和售價(jià)在未來成長的速度會比過去有大幅度的提升；從政府和銀行來講，對行業(yè)的支持，從08年之前，基本上任何的銀行都不會給商鋪或者寫字樓授信，小業(yè)主買了寫字樓，你像住宅的方式按揭貸款，08年以后都可以給你做七成或者六成授信，從08年開始這些銀行都做了，原因很簡單，這些銀行意識到商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的價(jià)格體系的確偏低，另外在未來一段時(shí)間隨著城市化的進(jìn)程會進(jìn)入比較快速的成長周期，從政府和銀行對行業(yè)的支持，很大程度上講意味著商業(yè)地產(chǎn)在后開發(fā)城市未來的速度會比較快；另外關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的評估，目前來講，商業(yè)地產(chǎn)整體的風(fēng)險(xiǎn)程度相比住宅的確低一些，原因很簡單，從租金的體系和售價(jià)的對比，一平米商鋪賣一萬塊錢，每天每平方米租2塊，租金回報(bào)率就可以達(dá)到8%，目前來講，很多的城市，北京的商鋪?zhàn)饨痼w系達(dá)到五六塊錢是很正常的，換句話說北京商鋪普遍在三萬塊錢沒有問題。這些后開發(fā)的城市應(yīng)該講整個(gè)的價(jià)格體系各方面都有良好的表現(xiàn)。
談完以上三個(gè)觀點(diǎn)，我想世茂在北京、上海很多一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提出新的綜合體的概念，我認(rèn)為高端的甲級寫字樓，星級酒店，高端百貨組合，在住宅均價(jià)兩萬以上的城市這個(gè)模式具有很好的市場基礎(chǔ)。住宅均價(jià)1.6萬到2萬之間的城市依然可以做市場的鋪墊，但是對于城市住宅的價(jià)格還在一萬上下，甚至七八千的地方，操作的節(jié)奏不需要太快。
我想綜合體的模式可能在前幾年大家更多的了解到是萬達(dá)這種大型的區(qū)域購物中心，酒店、寫字樓、公寓的綜合體的方式，世茂以高端百貨作為主力店進(jìn)行模式的演變，有一定的成長空間，原因在于國內(nèi)的中高端市場的確成長潛力很好，在上個(gè)月跟LV這些品牌公司聊天當(dāng)中可以感覺到這些國際的奢侈品品牌對于中國市場自關(guān)注程度，大家在國際的一線城市，在香港會看到很多LV的店，但是在北京、上海有限，未來的時(shí)間這些品牌的發(fā)展速度很快，以上是關(guān)于北京以及其他住宅均價(jià)在兩萬以上的城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代的觀點(diǎn)，也希望得到大家不同的建議，謝謝大家！
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