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市場(chǎng)觀察
后新政時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)將成為投資者追逐目標(biāo)
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新政出臺(tái)
“商住倒掛”有望扭轉(zhuǎn)
雖然住房租金收益比較低，但由于投資門(mén)檻低，短期內(nèi)可以變現(xiàn)，而商業(yè)則要專業(yè)的經(jīng)營(yíng)眼光。因此，一直以來(lái)，住宅市場(chǎng)被社會(huì)資金爆炒，而真正具有長(zhǎng)期投資前景的商業(yè)地產(chǎn)則備受冷落，一直處在商住倒掛的價(jià)值貶損階段。
在新政出臺(tái)后，購(gòu)買(mǎi)第二套住宅和購(gòu)買(mǎi)商鋪在首付款和利率上是相同的。不同的是，商業(yè)地產(chǎn)擁有遠(yuǎn)高于住宅的回報(bào)率，據(jù)測(cè)算，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率是8%至10%，遠(yuǎn)高于住宅。自古更有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，在大環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有利的情況下，不少個(gè)人投資者都將目光轉(zhuǎn)向了商鋪和寫(xiě)字樓。
業(yè)內(nèi)人士指出，此前房地產(chǎn)市場(chǎng)“商住倒掛”的現(xiàn)象與短期行為下，商業(yè)地產(chǎn)存在的高風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。經(jīng)過(guò)近幾年的調(diào)整，大連商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際狀況有了很大的改觀，短期行為基本不復(fù)存在。一方面，消費(fèi)需求的擴(kuò)張為前期的存量消化以及不良項(xiàng)目的重整創(chuàng)造了條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前大連規(guī)模型商業(yè)項(xiàng)目的空置率在10%以下，處于合理水平。另一方面，新開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目由于定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理，一般都在較短的時(shí)間內(nèi)即取得了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。如2008年年底開(kāi)張的時(shí)代廣場(chǎng)，以及后來(lái)的新世界名店坊等，都能為大連商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供可汲取的經(jīng)驗(yàn)。另外，近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流——社區(qū)商業(yè)也更加注重社區(qū)或者區(qū)域商業(yè)氛圍的培育，項(xiàng)目的公建等商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)不但是企業(yè)增加利潤(rùn)的手段，更是全面提升社區(qū)居住價(jià)值的砝碼。如東特星中環(huán)引入沃爾瑪、潤(rùn)德北京公園引入家樂(lè)福，華潤(rùn)·海中國(guó)引入華潤(rùn)萬(wàn)家超市，紅星海世界觀打造14萬(wàn)平方米城市級(jí)商業(yè)街……開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在商業(yè)對(duì)于地產(chǎn)的價(jià)值上有了更加深入的認(rèn)識(shí)。因此，大連商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不僅具有市場(chǎng)基礎(chǔ)，也具備了理念基礎(chǔ)。
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戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移
商業(yè)地產(chǎn)地位正在提升
其實(shí)，早在本次新政出臺(tái)之前，國(guó)內(nèi)部分主流開(kāi)發(fā)商已將發(fā)展戰(zhàn)略鎖定于商業(yè)領(lǐng)域。 2009年8月，華潤(rùn)置地旗下所有子公司在北京舉行品牌發(fā)布會(huì)，發(fā)布會(huì)上華潤(rùn)置地對(duì)外宣布了其未來(lái)的品牌戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，明確表示要將持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)作為企業(yè)最重要的三種盈利方式之一。由于在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市成功開(kāi)發(fā)運(yùn)作了大型商業(yè)項(xiàng)目萬(wàn)象城系列，華潤(rùn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)稱得上頗有心得，因此，華潤(rùn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞尚可認(rèn)為是企業(yè)戰(zhàn)略的延續(xù)。但一直以潛心于住宅開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科(微博)如果涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則不能不認(rèn)為是對(duì)行業(yè)的一個(gè)提示。去年年底，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在接受媒體采訪時(shí)曾表示，萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中，住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)80%比重，其余20%則將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)。
除了華潤(rùn)、萬(wàn)科外，國(guó)內(nèi)有意進(jìn)入以商業(yè)地產(chǎn)為主的品牌房企不在少數(shù)，據(jù)了解，目前包括凱德置地、綠地、保利等開(kāi)發(fā)商在內(nèi)，都將2010年的投資方向鎖定在了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。原因是持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)更有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)的收益來(lái)源有四個(gè)渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益。大多數(shù)住宅開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)一次性收益，這樣做難以得到更大利潤(rùn)，更難以得到持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的租金收入，難以享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來(lái)的溢價(jià)。一個(gè)更加現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，普通住宅的開(kāi)發(fā)持續(xù)消耗土地性資源，消耗的不可再生將導(dǎo)致企業(yè)將來(lái)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)峻，如果不能轉(zhuǎn)型，遲早要面臨土地資源的無(wú)以為繼。
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規(guī)模資本介入
未來(lái)市場(chǎng)動(dòng)力更足
戴德梁行(微博)出具的一份調(diào)查報(bào)告顯示，2009年，大連全市消費(fèi)品零售總額約1300億元，同比增長(zhǎng)近20%。隨著大連城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市影響力不斷增強(qiáng)，大連商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期，未來(lái)幾年外資等規(guī)模性商業(yè)項(xiàng)目將成為關(guān)注焦點(diǎn)。裕景商業(yè)中心，大連恒隆商業(yè)廣場(chǎng)等大型商業(yè)或?qū)⒋蚱票镜仄髽I(yè)的壟斷地位，為大連市場(chǎng)帶來(lái)更多的品牌選擇和理念創(chuàng)新，為多元化發(fā)展提供機(jī)遇。海外資本和國(guó)際品牌進(jìn)駐的同時(shí)，不僅給大連消費(fèi)者帶來(lái)更多的選擇空間，也為大連商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)更多國(guó)際化的理念。
金融危機(jī)的到來(lái)也加速了商業(yè)市場(chǎng)格局的調(diào)整，在眾多商場(chǎng)升級(jí)改造加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，也有部分商家在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中退出市場(chǎng)。去年上半年百安居三八廣場(chǎng)店與特力屋相繼閉店，站北凱旋商城申請(qǐng)破產(chǎn)，天津街天龍商城也被迫低價(jià)拍賣(mài)，規(guī)模資本的介入將推動(dòng)市場(chǎng)出現(xiàn)更深層次的洗牌。
商業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也將面臨新一輪的調(diào)整。近幾年，購(gòu)物中心店中店的模式逐漸為大連消費(fèi)者所接受，招商水平明顯提高，海外資本介入之后，較低檔次的店鋪和品牌將逐漸被淘汰，或向更高樓層轉(zhuǎn)移。同時(shí)，餐飲、和休閑娛樂(lè)功能也占到越來(lái)越多的分量。
■記者感言
商業(yè)地產(chǎn)旱很久了也該下點(diǎn)雨了
二套房限制，對(duì)住宅市場(chǎng)是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場(chǎng)的資本雨水下得太多了，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)。
先知先覺(jué)的投資者早已悄然關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域。由于商業(yè)地產(chǎn)的投資較為理性,這個(gè)投資領(lǐng)域絕沒(méi)有住宅市場(chǎng)那樣沖動(dòng)。雖然在短期來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)要慢于住宅市場(chǎng),但通過(guò)一段中長(zhǎng)周期的持有商業(yè)地產(chǎn),從它的增值率與區(qū)域的不可再生來(lái)看,回報(bào)率是不可估量的。同時(shí)這個(gè)投資領(lǐng)域也不是普通投資者關(guān)注的板塊。商業(yè)地產(chǎn)作為投資市場(chǎng),在銀行貸款的首付比例上早已有限制,所以現(xiàn)在住宅的二套房首付有了嚴(yán)格限制,反而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)投資的促進(jìn)。
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