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市場(chǎng)觀察
廣州南站大體量商業(yè)項(xiàng)目面臨招商難困局
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自廣州南站開通運(yùn)營(yíng)以來(lái)，越來(lái)越多的專業(yè)市場(chǎng)巨無(wú)霸一哄而起追趕時(shí)髦，并千方百計(jì)與這個(gè)中國(guó)最大的火車站攀親帶故，企圖實(shí)現(xiàn)所謂的“火車一響，黃金萬(wàn)兩”的身價(jià)飛升。對(duì)于這股“炙手可熱”的投資高燒，輿論在前一階段幾乎表現(xiàn)出一邊倒的追捧歡迎。
南都商業(yè)周刊在上周報(bào)道《番禺三大商業(yè)板塊現(xiàn)雛形 專業(yè)市場(chǎng)搶閘或面臨考驗(yàn)》一文后，引起業(yè)內(nèi)不同聲音的討論。記者進(jìn)一步實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管南站的運(yùn)營(yíng)令番禺商圈未來(lái)的繁榮呼之欲出，但多個(gè)規(guī)模在5萬(wàn)平方米以上的大體量專業(yè)市場(chǎng)的扎堆出水，令提前投入運(yùn)作的這些巨無(wú)霸項(xiàng)目現(xiàn)階段已經(jīng)遭遇招商難、人氣淡等經(jīng)營(yíng)瓶頸。
已開業(yè)項(xiàng)目客流慘淡
5月10日上午，記者在番禺五湖四海國(guó)際水產(chǎn)交易中心現(xiàn)場(chǎng)看到，盡管2月1日已正式開業(yè)，但該市場(chǎng)的閑置鋪位仍有近一成。由于開業(yè)時(shí)間短暫，目前將近六成鋪位還處于開業(yè)裝修階段。偌大的市場(chǎng)里真正開始營(yíng)業(yè)的商鋪不足三成，而且客流量稀少，頗顯冷清，很多店里的店員由于生意冷清而無(wú)所事事或埋頭睡覺(jué)。當(dāng)記者詢問(wèn)起最近三個(gè)月生意如何時(shí)，某商鋪的邵先生無(wú)奈地說(shuō)：“生意很差，如果遇到下雨，兩三天都沒(méi)人來(lái)，一般都是附近的居民前來(lái)購(gòu)買的比較多�！�
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，背靠著珠江水道，規(guī)劃有4個(gè)約3000噸級(jí)客貨碼頭并與廣州東、南、北出入口連接的五湖四海與公共交通的接駁尚未連串，該市場(chǎng)右邊近100米的距離有一個(gè)公交車站，站牌上顯示只有79路公交車一趟車到達(dá)。
廣州番禺嶺南鞋城也于去年8月開業(yè)，雖然位處地鐵三號(hào)線廈滘站旁邊，但依然門可羅雀。根據(jù)規(guī)劃，該市場(chǎng)總建筑面積18萬(wàn)平方米，擁有1000多個(gè)商鋪。南都記者了解到，截至目前，除臨街鋪出租外，市場(chǎng)內(nèi)還有近一半的商鋪處于閑置情況。嶺南鞋城招商中心一位男士透露，該市場(chǎng)商鋪招租已經(jīng)打出了“租一年免租一年”的優(yōu)惠。有著類似情況的還有番禺大石祺瑞家居博覽中心，這個(gè)去年12月開業(yè)建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的專業(yè)市場(chǎng)位于地鐵三號(hào)線大石站出口，斥資1億元打造，但目前仍有部分物業(yè)處于閑置狀態(tài)。
資金沉淀的項(xiàng)目
迄今為止，廣州火車南站還在建設(shè)階段。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，車站門前仍是一片建設(shè)工地，周邊不是預(yù)留地就是廠房，基本沒(méi)有相關(guān)商業(yè)配套項(xiàng)目。而距離火車南站最近的廣州美嘉國(guó)際服裝城則在進(jìn)行第三次定位變身。
根據(jù)廣州番禺經(jīng)貿(mào)局資料顯示，廣州美嘉國(guó)際服裝城前身為雄峰商業(yè)城，建筑面積達(dá)35萬(wàn)平方米，由8座超大規(guī)模的高級(jí)商場(chǎng)式建筑模式組成，一期16萬(wàn)平方米項(xiàng)目早于2006年竣工，余下土地面積140畝，還可建19萬(wàn)平方米的商場(chǎng)。該項(xiàng)目建成后曾主營(yíng)家具建材，后來(lái)因?yàn)楦鞣N原因已空置多年，2008年一度計(jì)劃改成中國(guó)最大的動(dòng)漫主題商城，直到去年底又重新定位為服裝批發(fā)市場(chǎng)。作為前一波投資熱的“炮灰”，美嘉服裝城沉淀的投人近10億元。
4月底，該項(xiàng)目招商，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，原來(lái)商場(chǎng)被間隔成每間13平方米的小鋪，并以免進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，6年租金一次性付款8萬(wàn)元為噱頭招攬租戶�！拔覀冏约翰蛔龇b生意，這么便宜現(xiàn)在租下來(lái)，希望以后做起來(lái)可以賺到一筆�！币晃毁I家在招商現(xiàn)場(chǎng)對(duì)記者表示，像他這樣的類似炒家有很多。
而一位在流花商圈站前路、十三行經(jīng)營(yíng)服飾、鞋類的梁姓老板在接受南都記者采訪時(shí)表示，美嘉服裝城所處交通相當(dāng)不方便，未來(lái)通往美嘉服裝城的地鐵七號(hào)線鐘村站到2013年才會(huì)開通。目前南站至商城的公交車只有一班，每半小時(shí)或一小時(shí)才有一班，7-8站距離，而站牌名依然是“雄峰商業(yè)城”，南站門口接載的出租車司機(jī)基本不清楚美嘉商業(yè)城的具體位置�！爸辽�3-5年內(nèi)我們不會(huì)考慮向南站拓展。培育期太長(zhǎng)，我們當(dāng)然不想在商圈成熟之前充當(dāng)‘炮灰’，而到商圈成熟之后，又被業(yè)主當(dāng)作絆腳石趕走�！�
11年前拿地醞釀項(xiàng)目
在南站、長(zhǎng)隆、萬(wàn)博三位一體的商圈之中，迄今為止，最見(jiàn)起色的是萬(wàn)博商圈。但從當(dāng)初開發(fā)商拿地到如今商場(chǎng)漸有人氣，萬(wàn)博地段整整醞釀了11年。5月5日，記者在迎賓路海印又一城的沃爾瑪山姆會(huì)員店看到，商場(chǎng)內(nèi)人頭涌涌，排隊(duì)結(jié)賬的消費(fèi)者每筆交易的客單價(jià)至少200元。“現(xiàn)在周一至周五的消費(fèi)者主要是番禺周邊樓盤的會(huì)員，周六日會(huì)有部分其它區(qū)域的消費(fèi)者�？傮w來(lái)說(shuō)，周邊消費(fèi)者仍然是山姆會(huì)員店的消費(fèi)主力，占比超過(guò)了七成�！蔽譅柆敼緝�(nèi)部一位人士表示。
培育了7年的萬(wàn)博中心目前也建立了自己穩(wěn)定的客流。記者在吉盛偉邦看到，該商場(chǎng)走高端采購(gòu)路線，人氣雖然不多，但運(yùn)營(yíng)成熟。而旁邊四海一家餐飲、天河城百貨歐萊斯自成一體，與游覽長(zhǎng)隆動(dòng)物園的游客形成互動(dòng)，客流充足。
“從1999年拿地到去年開發(fā)沃爾瑪開業(yè)，已經(jīng)過(guò)去11年�！痹Ｓ〖瘓F(tuán)負(fù)責(zé)又一城土地談判的鄧國(guó)堅(jiān)向記者表示，萬(wàn)博中心商圈僅地價(jià)已經(jīng)翻了10倍�，F(xiàn)在海印開業(yè)的還只是一期超市部分開業(yè)，僅作為周邊生活配套。迎賓路各項(xiàng)目之間還缺乏銜接，交通條狀分割，客源基本處于目的性很強(qiáng)的單一項(xiàng)目消費(fèi)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資源共享。如果要達(dá)到傳統(tǒng)商圈的成熟態(tài)勢(shì)，萬(wàn)博商圈至少還要5年時(shí)間。
記者觀察
南站專業(yè)市場(chǎng)：缺資源“靠山”
對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)一窩蜂扎堆南站商圈，卻遭遇招商不利、人氣冷淡，海印集團(tuán)創(chuàng)業(yè)元老、粵派專業(yè)市場(chǎng)十大操盤手的鄧國(guó)堅(jiān)表示，在各種商業(yè)業(yè)態(tài)的特性中，專業(yè)市場(chǎng)是資源依賴性最嚴(yán)重的業(yè)態(tài)，如果違背這種特性，專業(yè)市場(chǎng)肯定面臨生存問(wèn)題。
根據(jù)鄧國(guó)堅(jiān)以往的經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為生產(chǎn)地的產(chǎn)業(yè)資源或交通樞紐資源是專業(yè)市場(chǎng)生存必須具有的一個(gè)因素。專業(yè)市場(chǎng)聯(lián)系著交通、物流、采購(gòu)商、產(chǎn)業(yè)鏈，番禺除珠寶外，其它產(chǎn)業(yè)資源明顯不足；其次專業(yè)市場(chǎng)所在區(qū)域必須是交通樞紐，集空運(yùn)、航運(yùn)、水路、鐵路于一體，并具有集散地功能。在具備上述條件后，還有另外一種最重要的資源，就是政策資源。
記者調(diào)查獲悉，全國(guó)最早開始專營(yíng)酒店用品、設(shè)備的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)廣州南天國(guó)際酒店用品批發(fā)市場(chǎng)1999年建成后，開始在洛溪橋附近形成傳統(tǒng)的酒店用品集散地。正是借助這一地緣優(yōu)勢(shì)，于2006年開業(yè)的沙溪國(guó)際酒店用品城，經(jīng)過(guò)4年的發(fā)展，很快成為國(guó)內(nèi)最大的酒店用品專業(yè)市場(chǎng)。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，市場(chǎng)內(nèi)商鋪開業(yè)率基本達(dá)到百分之百，客流量也較大。而在市場(chǎng)門口貼有十幾張招工啟事，急招銷售店員、運(yùn)貨工人。
但“除非番禺能獲得政府絕對(duì)的政策支持，廣州市區(qū)內(nèi)20公里內(nèi)所有的專業(yè)市場(chǎng)要求搬遷出去，否則根據(jù)經(jīng)營(yíng)者的習(xí)慣、采購(gòu)商的習(xí)慣，位置偏遠(yuǎn)的南站專業(yè)市場(chǎng)如何取代交通便利、商圈成熟的市中心的專業(yè)市場(chǎng)地位？”據(jù)悉，黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)一度要搬遷的消息，曾令五湖四海成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的重頭戲，但隨后該搬遷之說(shuō)又沒(méi)了下文。
鄧國(guó)堅(jiān)表示，廣州市中心專業(yè)市場(chǎng)的有關(guān)政策一直在調(diào)整，其中涉及到開發(fā)商、采購(gòu)商、經(jīng)營(yíng)者多方利益聯(lián)合體，相互之間很難平衡。而在這樣的背景下，南站附近的專業(yè)市場(chǎng)只能利用資源，而不可能轉(zhuǎn)移資源。
業(yè)界觀點(diǎn)
美嘉服裝城 前一波投資熱的“炮灰”？
廣州美嘉國(guó)際服裝城前身為雄峰商業(yè)城，建筑面積達(dá)35萬(wàn)平方米，一期16萬(wàn)平方米項(xiàng)目早于2006年竣工，余下土地面積140畝，還可建19萬(wàn)平方米的商場(chǎng)。
該項(xiàng)目建成后曾主營(yíng)家具建材，后來(lái)因?yàn)楦鞣N原因已空置多年，2008年一度計(jì)劃改成中國(guó)最大的動(dòng)漫主題商城，直到去年底又重新定位為服裝批發(fā)市場(chǎng)。
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