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市場(chǎng)觀察
機(jī)場(chǎng)變新城 商鋪面積超12萬(wàn)平方米
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“什么是流星？”
“流星是極速�！�
“可騰云、可御風(fēng)、可鬼步、可神行。”
“還有什么能比它更燦爛，輝煌？”
“蝴蝶，永遠(yuǎn)活在春天，美麗、燦爛、自由、飛翔。”
“劍客何在？”
“白云新城之中�！�
“他們有速度和光芒，還手握重劍�！�
“劍有何魅？”
“如流星劃過(guò)，如彩蝶飛舞，劍若有情，聚商成金�！�
5年時(shí)間舊機(jī)場(chǎng)變白云新城
從一片凈土到蛻變成商業(yè)中心，天河北花了將近15年，珠江新城用了整整10年，如今進(jìn)入到白云新城的時(shí)代，回頭再看日歷，這一路走下來(lái)，只有5年多時(shí)間，用“疾如流星”一詞來(lái)形容也許并不為過(guò)。
在此前更早一點(diǎn)的2002年市人大十一屆五次會(huì)議上，政府部門(mén)提出了“南拓北優(yōu)、東進(jìn)西聯(lián)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，白云區(qū)正是當(dāng)中“北優(yōu)”政策的橋頭堡和直接受益人，自此以后，區(qū)域樓市開(kāi)始蓬勃發(fā)展。
2004年，白云機(jī)場(chǎng)正式搬遷至花都，以舊機(jī)場(chǎng)為中心，南至廣園路、西至機(jī)場(chǎng)路、北至華南大道、東至白云山的“白云新城”開(kāi)始進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。2006年7月6日，廣州市《白云新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》批準(zhǔn)實(shí)施，根據(jù)規(guī)劃，除了占地2.79平方公里的舊白云機(jī)場(chǎng)，還有其周邊總占地面積達(dá)到12.82平方公里的土地也被納入進(jìn)來(lái)，廣州城市副中心呼之欲出。
在同一年的9月1日，曾給許多市民留下美好記憶的東方樂(lè)園停業(yè)，取而代之的，是2007年投入使用的白云國(guó)際會(huì)議中心，白云新城首個(gè)大型配套登場(chǎng)亮相。
如今，舊白云新城以及周邊地塊已經(jīng)進(jìn)入從控規(guī)階段發(fā)展到建設(shè)階段，原機(jī)場(chǎng)南部和北部正在建起一個(gè)商業(yè)中心和文化中心。當(dāng)中的標(biāo)志性事件是去年下半年剛剛拿地的白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這個(gè)白云乃至北廣州最大的商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)39 .2萬(wàn)平方米，其中可售商鋪規(guī)模接近10萬(wàn)平方米，年中即將入市銷售，亞運(yùn)會(huì)前即將投入使用。
與此同時(shí)，舊機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓的基礎(chǔ)上建起來(lái)的項(xiàng)目“5號(hào)停機(jī)坪”也將入市，其規(guī)劃用地面積11.3萬(wàn)平方米，雖說(shuō)不上巨無(wú)霸，但也分量十足。此外，以前的航空賓館也將完整保留，并會(huì)在經(jīng)過(guò)重新包裝之后以“食樓”的身份亮相，集西餐、上海菜、韓國(guó)菜、泰國(guó)菜、川菜、越南菜等特色餐館于一身。
蝴蝶 色彩斑斕配套豐富
有位媒體圈同行的一句描述相當(dāng)精彩：未來(lái)的白云新城將是一只色彩斑斕的美麗蝴蝶：在白云國(guó)際會(huì)議中心的西側(cè)，將建設(shè)一個(gè)面積約10公頃的大型城市公園。廣州新體育館西側(cè)，規(guī)劃建立中心綠化廣場(chǎng)。在舊機(jī)場(chǎng)，將以綠草紅花替代當(dāng)年的飛機(jī)跑道。
《白云新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》內(nèi)容顯示，白云新城核心區(qū)將分三期開(kāi)發(fā)，第一期建設(shè)白云國(guó)際會(huì)議中心及酒店和文化設(shè)施，興建亞運(yùn)體育場(chǎng)館，并將原機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓變身為大型購(gòu)物廣場(chǎng)；第二期在廣州新體育館西側(cè)，建設(shè)高層標(biāo)志建筑，改造機(jī)場(chǎng)生活區(qū)，基本完成各功能區(qū)建設(shè)；第三期開(kāi)發(fā)建設(shè)起中央四大標(biāo)志建筑，使高低錯(cuò)落的建筑群和綠樹(shù)成蔭的公園、多個(gè)廣場(chǎng)相得益彰。
白云新城的公建配套也相當(dāng)精彩。白云新城標(biāo)志性建筑之一的白云國(guó)際會(huì)議中心已經(jīng)成為廣州乃至全省重要會(huì)議的召開(kāi)地點(diǎn)。舊白云機(jī)場(chǎng)褪去搬遷后的寂寥，跑道換新顏，變成了帶形公園，與白云山之間連成散步道，等到商業(yè)中心南側(cè)的飛翔公園建成之后，一切又會(huì)變得更加生氣勃勃。
除此之外，廣東省畫(huà)院已確定選址于此，并完成奠基，許多文化單位也將遷至此地，將此地打造成為廣州文化氛圍最濃郁的區(qū)域。同時(shí)，廣州市城市規(guī)劃展覽中心也安家白云新城，這個(gè)面積近6萬(wàn)平方米的國(guó)內(nèi)第二大規(guī)劃展覽館，由城市規(guī)劃展覽館、城市建設(shè)檔案館庫(kù)區(qū)和獨(dú)立業(yè)務(wù)區(qū)等三個(gè)部分構(gòu)成，總概算投資額約3億元。
“一軸雙中心 六社區(qū)“
白云新城的規(guī)劃如同一把利劍，一劍劈下，“一軸雙中心六社區(qū)”的空間脈絡(luò)就此形成，“云山西麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)文化服務(wù)中心”定位也逐漸清晰。遙想幾年后城中商業(yè)與文化繁旺的局面，料將與白云山側(cè)一片炊煙裊裊的人居景象形成鮮明對(duì)比。
區(qū)域勾勒出來(lái)的結(jié)構(gòu)是以商業(yè)服務(wù)和居住為主，通過(guò)道路網(wǎng)絡(luò)、公園、綠化等系統(tǒng)，使各地塊功能上協(xié)調(diào)統(tǒng)一，空間上疏密結(jié)合、高低錯(cuò)落、收放有致。整個(gè)規(guī)劃區(qū)域形成“一軸雙中心六社區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。
其中“一軸”是指利用原機(jī)場(chǎng)跑道空間，形成一條南北向80米寬的中央帶形公園貫穿整個(gè)白云新城的景觀功能，既可以串聯(lián)各居住區(qū)與文化中心、商業(yè)中心以及白云公園、飛翔公園等各個(gè)功能片區(qū)，同時(shí)也保留了對(duì)原機(jī)場(chǎng)歷史的記憶。
“雙中心”是北部的文化中心和南部的商業(yè)中心。北部依托白云國(guó)際會(huì)議中心、廣州新體育館，集中建設(shè)廣州文化建筑群，通過(guò)文化中心提升區(qū)域的文化形象。南部以地鐵站為核心，集商貿(mào)、酒店、休閑、娛樂(lè)于一體，形成商業(yè)服務(wù)中心，以標(biāo)志性塔樓成為全區(qū)的地標(biāo)，包括大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街等，機(jī)場(chǎng)航站樓及附屬設(shè)施將改造成為商業(yè)用地，與東部的商貿(mào)綜合體、商業(yè)步行街形成整體的商業(yè)氛圍。
“六大社區(qū)”是指根據(jù)服務(wù)半徑與服務(wù)人口，其中北部形成“黃石社區(qū)”、“云山社區(qū)”、“蕭崗社區(qū)”三個(gè)社區(qū)，南部形成“機(jī)場(chǎng)社區(qū)”、“創(chuàng)意社區(qū)”“柯子嶺社區(qū)”三個(gè)社區(qū)。
交通也是規(guī)劃的重中之重，白云新城將結(jié)合地鐵站，建設(shè)地上地下綜合公交樞紐站。
一個(gè)完整商圈，除了大規(guī)模商業(yè)中心以及豐富多元的生活及休閑配套之外，還有一個(gè)因素必不可少，那就是區(qū)域消費(fèi)力。
作為廣州樓市中心城區(qū)主要板塊，白云新城及其周邊吸引了富力、新世界、方圓、恒大、時(shí)代、利海、萬(wàn)科等一大批知名開(kāi)發(fā)商在此進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。從早期的白云堡豪苑、白云高爾夫，到中期的云山詩(shī)意、金碧雅苑，再到目前仍在開(kāi)發(fā)階段的嶺南新世界、托斯卡納，以及剛剛或即將推出市場(chǎng)的東湖映月、大一山莊。數(shù)十個(gè)樓盤(pán)社區(qū)當(dāng)中，至少已有10萬(wàn)名業(yè)主入住，他們當(dāng)中既有白云區(qū)當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖胝撸灿衼?lái)自天河的白領(lǐng)、老城區(qū)的改善型客戶，相對(duì)便宜的房?jī)r(jià)和白云山怡人的自然環(huán)境是吸引他們落戶的重要原因。
這批“新移民”的到來(lái)，使得周邊市場(chǎng)消費(fèi)力突然放大幾倍，但當(dāng)?shù)卦兄械投硕ㄎ坏纳虉?chǎng)卻無(wú)法滿足這些需求，為此，白云新城商業(yè)中心的大刀闊斧建設(shè)就可謂正當(dāng)其時(shí)。
除此之外，廣州正在大規(guī)模進(jìn)行的城中村改造，也為消費(fèi)力的更新?lián)Q代提供了契機(jī)。記者了解到，白云新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)將涉及蕭崗、江夏、陳田、柯子嶺、三元里等5個(gè)“城中村”改造。通過(guò)對(duì)這些城中村和社區(qū)的改造，整個(gè)白云新城的城市環(huán)境品質(zhì)都達(dá)到統(tǒng)籌發(fā)展、宜居新城的水平。
商圈解碼 白云區(qū)商用物業(yè)目前不足千套
根據(jù)中原工商鋪研究部的監(jiān)測(cè)，目前白云區(qū)內(nèi)（不含專業(yè)市場(chǎng)商鋪）取得預(yù)售證但尚未銷售的商鋪總面積超過(guò)12萬(wàn)平方米，尚未銷售的商鋪總套數(shù)為996套，加上第一季度可售商鋪，整個(gè)區(qū)域商鋪仍有接近1000套單位、13萬(wàn)平方米的可售面積。
查詢陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)可以看到，目前白云新城周邊在售的商用物業(yè)以社區(qū)裙樓商鋪和專業(yè)市場(chǎng)為主。其中第一季度內(nèi)云景商務(wù)大廈成交量最高，售出76套，萬(wàn)城四季廣場(chǎng)以72套的數(shù)據(jù)排名第二，除此之外，云山雅苑社區(qū)商鋪也有將近20套的簽約量。
兩個(gè)項(xiàng)目新貨超過(guò)區(qū)域總量
隨著白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在年中推盤(pán)以及萬(wàn)城四季廣場(chǎng)新貨上市，整個(gè)白云新城板塊將因此迎來(lái)一波大的供貨高潮。其單是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的可售街鋪就超過(guò)400個(gè)，總建筑面積達(dá)9.78萬(wàn)平方米，規(guī)模相當(dāng)于目前整個(gè)白云區(qū)可售商鋪總量的四分之三。
除此之外，萬(wàn)城四季廣場(chǎng)也有300余套產(chǎn)品上市，全部是10-30平方米的小型商鋪，以服裝、香水、化妝品、精品等高檔百貨組成，主要瞄準(zhǔn)本地高端人群。
數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度在白云區(qū)主要銷售的商鋪的價(jià)格幅度為6.0-8.3萬(wàn)元/平方米，均價(jià)在7.5萬(wàn)元/平方米左右。雖然與廣州其他中心城區(qū)相比，白云目前商鋪整體而言堪稱價(jià)格“洼地”，但相較之前仍然出現(xiàn)10%-20%的攀升幅度。
“均價(jià)是偏高了，這種偏高會(huì)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公開(kāi)銷售時(shí)體現(xiàn)出來(lái)。”中原工商鋪相關(guān)人士對(duì)記者說(shuō)，他們發(fā)現(xiàn)目前白云區(qū)內(nèi)，如新市、三元里大道這些較為郊區(qū)的地方，部分體量較大的商鋪一手售價(jià)竟超過(guò)10萬(wàn)/平方米，已經(jīng)相當(dāng)于市中心江南西街鋪售價(jià)水平。
價(jià)值如何要看回報(bào)率
一位白云區(qū)的開(kāi)發(fā)商表示，一般情況下，商鋪價(jià)值與附近人流量及消費(fèi)氛圍有相當(dāng)大的關(guān)系，因此不同地段價(jià)格會(huì)存在非常大的差距，考量是否“劃算”的關(guān)鍵在于回報(bào)率。以萬(wàn)城四季廣場(chǎng)為例，雖然其陽(yáng)光家緣均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，但未來(lái)月租至少可以達(dá)到500元/平方米，回報(bào)率可以超過(guò)5%.反觀某商品住宅的社區(qū)裙樓商鋪，簽約價(jià)格只有7萬(wàn)元/平方米左右，但是每平方米的月租金卻只有200元，回報(bào)率只在3%左右。
商圈遠(yuǎn)景煮酒論新城
力促商業(yè)開(kāi)發(fā)是一著妙棋
資深房地產(chǎn)專家吳定金：
說(shuō)到區(qū)域商業(yè)中心，天河有天河商圈、越秀有北京路、荔灣有上下九、增城有新塘，唯獨(dú)白云區(qū)還存在空白，白云新城在近段時(shí)間以來(lái)的快速發(fā)展，以及幾個(gè)大型商業(yè)體的進(jìn)駐，將填補(bǔ)這一空缺。不僅如此，等整個(gè)新城建設(shè)完畢之后，將成為北廣州規(guī)模最大、最有市場(chǎng)影響力的商業(yè)中心地帶。
白云新城有細(xì)致明確的區(qū)域定位，起點(diǎn)比廣州市內(nèi)其他中心板塊更高。同時(shí)，白云新城還是拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，政府對(duì)其發(fā)展有更多的熱情，也愿意投入更多的資源來(lái)進(jìn)行打造。
能將所有逛街者一網(wǎng)打盡
中原地產(chǎn)工商鋪市場(chǎng)及研究總監(jiān)劉廣浩：
白云新城以前是被廣州樓市所忽略的一個(gè)板塊，現(xiàn)在其區(qū)域地位已經(jīng)完全不可同日而語(yǔ)了，光是白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)城四季廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的體量加在一起，就足以構(gòu)成廣州樓市規(guī)模數(shù)一數(shù)二的商業(yè)板塊。
不僅如此，商圈內(nèi)每個(gè)項(xiàng)目都有自己與眾不同的市場(chǎng)定位，適應(yīng)性強(qiáng)。性價(jià)比優(yōu)勢(shì)也相當(dāng)明顯，現(xiàn)在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)在6.2-8萬(wàn)元/平方米之間，比越秀、荔灣等地商鋪更有潛力。
商圈發(fā)展不可操之過(guò)急
第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄：
之前白云新城有一個(gè)項(xiàng)目曾經(jīng)想與我們公司合作，從與對(duì)方接觸的情況來(lái)看，我感覺(jué)無(wú)論是負(fù)責(zé)整體規(guī)劃的政府，還是實(shí)施具體建設(shè)的開(kāi)發(fā)商，都對(duì)白云新城有很高的期望。
從目前的情況來(lái)看，白云新城發(fā)展要有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育期，這一點(diǎn)政府和開(kāi)發(fā)商都要有心理準(zhǔn)備。首先亟待解決的是交通問(wèn)題，地鐵與公路組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)如何搭建，政府部門(mén)要想得更細(xì)一些，此外，除了白云區(qū)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物需求，白云新城還要考慮如何增強(qiáng)輻射能力，以形成真正的城市副中心。
白云區(qū)商業(yè)將升級(jí)換代
萬(wàn)城四季廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)郭文輝：
白云區(qū)是廣州小商品業(yè)的核心區(qū)域，周邊分布著皮具、服裝、化妝品、音響設(shè)備、汽車配件等業(yè)態(tài)的專業(yè)市場(chǎng)，隨著白云新城的崛起，整個(gè)白云區(qū)商業(yè)發(fā)展將迎來(lái)升級(jí)換代。
與此同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)力和消費(fèi)檔次也正在不斷往上提升。白云新城的前身是舊機(jī)場(chǎng)，如今白云機(jī)場(chǎng)已經(jīng)搬至花都，那里每年的流客量已經(jīng)超過(guò)2000萬(wàn)人，將為區(qū)域帶來(lái)可觀的消費(fèi)力。此外，附近有著數(shù)十個(gè)社區(qū)樓盤(pán)，業(yè)主數(shù)量較以前大幅度增加，他們也是一龐大的中高端消費(fèi)力量。
新城劍俠
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)惟我獨(dú)尊
位置：白云新城中軸線上
殺手锏：超大規(guī)模的綜合商業(yè)旗艦
招式名稱：北派旋風(fēng)拳
招式特色
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于白云新城的正中心，是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在廣東省建設(shè)的第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。項(xiàng)目延續(xù)了北派地產(chǎn)大佬萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一貫以來(lái)快速開(kāi)發(fā)的理念，去年年底才剛剛拿地，今年11月11日就將對(duì)外開(kāi)業(yè)。
劍客氣質(zhì)
白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是集百般武藝于一身的“功夫巨人”，項(xiàng)目總建筑面積39.2萬(wàn)平方米、商業(yè)和五星級(jí)酒店面積達(dá)22萬(wàn)平方米，將成為白云區(qū)乃至整個(gè)北廣州規(guī)模最大的綜合型商用物業(yè)。將包括商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、室外步行街、甲級(jí)寫(xiě)字樓、公寓等建筑結(jié)構(gòu)，除了部分公寓和室外臨街商鋪銷售外，其余均只作為租賃用途。
購(gòu)物中心是項(xiàng)目最重要組成部分，由步行街和主力店組成。作為主軸線的步行街共有三條，分別為商業(yè)中心室內(nèi)步行街、室外步行街及城市步行街，將結(jié)合5個(gè)總面積達(dá)2.5萬(wàn)平方米的城市廣場(chǎng)和主力店鋪，形成綜合性的商業(yè)街區(qū)。
劍客豪言
“我們的目標(biāo)是做廣州唯一最好的商業(yè)地產(chǎn)，而不是最好的之一�！比f(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，為了突顯與本地其他商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)別，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)會(huì)將零售百貨比例控制在40%左右，其余接近六成會(huì)用來(lái)經(jīng)營(yíng)餐飲、文化、體育、娛樂(lè)、休閑等產(chǎn)業(yè)。
值得一提的是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的自有品牌萬(wàn)千百貨和萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城都會(huì)在項(xiàng)目中出現(xiàn)，還將與沃爾瑪、家樂(lè)福、TESCO、華潤(rùn)萬(wàn)家等企業(yè)中的一家或幾家牽手，引入大型生活超市。
萬(wàn)城四季廣場(chǎng)柔中帶剛
位置：機(jī)場(chǎng)路與三元里大道交會(huì)處
殺手锏：小空間商鋪店小回報(bào)高
招式名稱：南派詠春拳
招式特色
與白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)剛猛強(qiáng)悍不同的是，萬(wàn)城四季廣場(chǎng)走的是典型的南派武術(shù)路子，低調(diào)沉穩(wěn)，柔中帶剛。現(xiàn)已登場(chǎng)銷售，總占地面積3萬(wàn)平方米，總貨量共800套左右，目前已經(jīng)售出一半左右。
劍客氣質(zhì)
萬(wàn)城四季廣場(chǎng)是以國(guó)際化高端品牌為定位的購(gòu)物廣場(chǎng)，并融入春夏秋冬一年四季為主題潮流市場(chǎng)元素規(guī)劃設(shè)計(jì)。值得一提的是，它是廣州首個(gè)以LED燈光立面為主題的大型購(gòu)物商場(chǎng)，隨時(shí)間、天氣變化而產(chǎn)生相應(yīng)的變化，為商場(chǎng)增加更多的人氣。
它還擁有市中心首個(gè)大型水景原生態(tài)活動(dòng)廣場(chǎng)，便于市民停留駐足及休息，增加了客流在場(chǎng)內(nèi)時(shí)間。
劍客剖析
萬(wàn)城四季廣場(chǎng)將分兩期規(guī)劃開(kāi)發(fā)，首期商業(yè)面積約9500平方米，帶產(chǎn)權(quán)出售，其中一樓商鋪面積4430平方米，有366間；二樓商鋪面積5093平方米，有467間。二期商業(yè)面積約1萬(wàn)平方米，只租不售。
記者了解到，目前在售單位以小型商鋪為主，面積10-60平方米。發(fā)展商為增強(qiáng)投資者的信心，還提供帶租購(gòu)鋪的模式，買(mǎi)家可以選擇兩年16%回報(bào)即減或逐月收租，免除出租的煩惱。
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