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市場觀察
大量涌入商業(yè)地產(chǎn)會陷窘境
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“只做住宅”的萬科也將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型；
保利地產(chǎn)2009年年報中稱，該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營上實現(xiàn)較大突破……
去年以來，在住宅領(lǐng)域比較知名的品牌開發(fā)商開始蜂擁般涌向商業(yè)地產(chǎn)。與此同時，不少業(yè)內(nèi)專家表示，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險其實比較高，如果開發(fā)商盲目進駐商業(yè)領(lǐng)域，不排除會面臨“搬起石頭砸自己的腳”的窘境。
現(xiàn)狀 開發(fā)商爭相涌向商業(yè)地產(chǎn)
近兩年，在政府對廣州的商業(yè)發(fā)展進行規(guī)劃布局的同時，廣州有實力的開發(fā)商也紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)。尤其是去年年底以來，樓市緊縮型調(diào)控政策拉開大幕，銀行收緊房貸政策的密集調(diào)控令住宅市場走勢顯得比較微妙。在這種情況下，很多在住宅領(lǐng)域知名的品牌開發(fā)商如萬科、合生、富力、中海、保利、城建等都開始將目光齊齊對準商業(yè)地產(chǎn)。
素有“地產(chǎn)大哥”之稱的萬科一向以做住宅著稱，但今年以來不斷加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。今年3月，東莞市長安鎮(zhèn)長青路地塊就被萬科以10.04億元高價斬獲，將建起一座約60層的超高商業(yè)建筑。
越秀地產(chǎn)早在2005年就提出向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的口號，該公司目前在天河中央商務(wù)區(qū)甲級商業(yè)物業(yè)圈中居主導(dǎo)地位。保利地產(chǎn)2009年年報中稱，該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營上實現(xiàn)較大突破。
目前，富力地產(chǎn)集團與城建集團在珠江新城分別有8個及6個商業(yè)項目，中海地產(chǎn)在珠江新城也有相當數(shù)量的商業(yè)項目。其中，富力地產(chǎn)集團在商業(yè)地產(chǎn)方面的表現(xiàn)尤為突出，繼推出富力兒童世界后，又啟動了位于珠江新城CBD區(qū)內(nèi)的富力科訊國際大廈與富力盈隆廣場兩大商業(yè)項目，之后，更與全球酒店業(yè)兩大巨頭——萬豪國際集團和凱悅國際酒店集團攜手合作，興建富力麗思卡爾頓酒店和富力君悅大酒店兩大商業(yè)項目。
在這股“商業(yè)潮”中，今年，專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)的合生創(chuàng)展也將向以高級商業(yè)地產(chǎn)為代表的投資型物業(yè)發(fā)力。去年合生創(chuàng)展在京滬穗等地有11個商業(yè)地產(chǎn)項目啟動開發(fā)，部分項目將在今年投入運營和招商。其中最大的動作是啟動了投資70億元、位于上海副中心五角場的合生國際廣場。
中糧集團宣布以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務(wù)鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。而金地集團也表示，將不再單純從事住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作將成為未來的一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃，在今年的土地投入計劃中，就有20%的資金會投向商業(yè)項目。
析因 住宅賺錢快 商業(yè)地產(chǎn)賺錢多
那么，是什么原因讓這些不差錢的地產(chǎn)巨頭一窩蜂扎堆到一個投資領(lǐng)域呢？
著名房地產(chǎn)專家謝逸楓認為，主要是因為樓市新政沒有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買或一次購買多套商用房。因此，“空前嚴厲”的調(diào)控新政，成了商業(yè)地產(chǎn)“利好”的一面。隨著住宅價格上漲態(tài)勢穩(wěn)定甚至回落，商鋪將迎來新一輪的補漲行情，最終回歸商鋪與住宅的價格合理比例關(guān)系。所以，在住宅市場泡沫“一觸即炸”的形勢下，商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性和收益率等種種利好便清晰顯現(xiàn)。
香港開發(fā)商兩者并重
地產(chǎn)專家喻海文也指出，商業(yè)地產(chǎn)的租金收益能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，“香港房地產(chǎn)商大多數(shù)就是商務(wù)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)并重。”
對于做住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別，萬達董事長王健林深有感觸。今年2月他在廣州曾透露，萬達做住宅地產(chǎn)起家，期間歷經(jīng)了幾次大的調(diào)控，城市土地資源終究十分有限，這使他逐漸認識到做住宅地產(chǎn)不是長久之計。
“如果看前3年，住宅地產(chǎn)的賺錢速度可能更快；但如果以20年來做比較，商業(yè)地產(chǎn)一定賺得比住宅地產(chǎn)多�！蓖踅×直硎�，如果投10億元進去，做住宅可能有5億元的利潤，做商業(yè)可能每年只有1億元的租金，“但10年累加起來就有10億元的租金收入，而且到十年期的時候，物業(yè)還在我手里。”
商住倒掛投資空間顯現(xiàn)
時下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡嚴重，包括廣州在內(nèi)的上海、北京、成都等一線城市住宅價格超漲，反常地屢屢超過同地段的寫字樓，這也成為地產(chǎn)商追捧商業(yè)地產(chǎn)的重要原因。
對于住宅和寫字樓的投資回報率，一般來說，短期內(nèi)住宅物業(yè)的增長率可能略高于商用物業(yè)，但商用物業(yè)增值后勁及租金漲幅力度較強，一般培養(yǎng)周期為5年。5年后租金、售價遞增率一般可達每年10%或更高。而且住宅租賃對象一般為個人，而寫字樓租戶則一般為公司，相對保障性較好一點。另外，寫字樓簽約周期一般為2～3年，相對住宅1年或更短時間的租期，空置風(fēng)險略小。信息時報記者 羅莎琳
探討 有利于商圈升級 也會帶來壓力
城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪部總監(jiān)朱輝表示，這種由住宅地產(chǎn)逐步過渡到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的做法，是企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的一種趨勢�！拔覀兛吹�，無論是在香港，還是在國外，很多大的開發(fā)商，都隨著企業(yè)的不斷壯大發(fā)展，而從單一的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅、商業(yè)齊頭并進的發(fā)展模式。”他表示，特別是對于上市公司而言，持有可持續(xù)經(jīng)營的商用物業(yè)，對股價甚至有直觀的幫助。
業(yè)內(nèi)人士表示，市場對商用物業(yè)的需求在不斷加大，開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)份額，就是看中了這個龐大的需求�！疤貏e是廣州的商業(yè)市場，由于商圈較為分散，而且大多存在不夠成熟、規(guī)模不大及檔次有待上升等缺陷，更需要實力充足的大開發(fā)商參與。”朱輝表示，萬達、太古匯及大批龍頭開發(fā)商的進軍，無疑對廣州整體的商業(yè)氛圍有極大的利好。
但也有專家擔憂，由于很多大房地產(chǎn)商之前一直都是專注于住宅開發(fā)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并沒有太多的經(jīng)驗，這類開發(fā)商過多地涌入商業(yè)地產(chǎn)，容易出現(xiàn)“爛尾”現(xiàn)象。對此朱輝表示，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)確實是兩個不同的領(lǐng)域，相應(yīng)的對開發(fā)商也有著不同的要求。“商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期更長，對開發(fā)商的要求更高�！彼硎�，開發(fā)商必須有長遠的眼光和足夠的資金實力，同時更需要建立起經(jīng)驗豐富的管理團隊和經(jīng)營理念。同時，朱輝表示，未來一兩年，廣州有著多達上百萬平方米的新增商業(yè)面積供應(yīng)，開發(fā)商在進入這一領(lǐng)域的時候，需要考慮市場的消化能力，以及商圈周邊的交通道路等基礎(chǔ)建設(shè)的承受能力，“商業(yè)地產(chǎn)太過于集中，對項目未來的經(jīng)營也有著較大的壓力�！�
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