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市場觀察
高端商業(yè)培育期加長 佛山商業(yè)地產(chǎn)要破局
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廣佛同城、廣佛地鐵開通、城市轉(zhuǎn)型升級、三舊改造……在多重因素的推動下，佛山的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展時期。
業(yè)界認(rèn)為，目前佛山的商業(yè)地產(chǎn)正在起步，迎來巨大機(jī)遇與成長空間的同時，也面臨著整體開發(fā)水平低下、投資開發(fā)模式存缺陷、同質(zhì)化嚴(yán)重、商業(yè)中心規(guī)劃零散等尷尬。
現(xiàn)狀
供應(yīng)量暴增高端商業(yè)空白
年初以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，住宅市場觀望情緒不斷堆積，一些開發(fā)商轉(zhuǎn)而把目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，甚至一些一線品牌開發(fā)商也紛紛高調(diào)涉足商業(yè)地產(chǎn)，如萬科、綠地、凱德置業(yè)等。此外，零售業(yè)開放和人民幣升值帶來的長期利好，使得大多數(shù)有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到商業(yè)物業(yè)對其企業(yè)現(xiàn)金流、品牌形象、國際資本市場評級等方面的價值所在。
廣佛同城、廣佛地鐵開通、城市轉(zhuǎn)型升級、三舊改造等多重因素集體發(fā)力，也催熱了佛山的商業(yè)地產(chǎn)�！岸U桂中心區(qū)現(xiàn)有集中式商業(yè)供應(yīng)面積約有73萬平方米；據(jù)不完全統(tǒng)計，預(yù)計未來2—3年內(nèi)，禪桂商業(yè)面積新增供應(yīng)將達(dá)70萬-90萬平方米，供應(yīng)體量為目前已經(jīng)經(jīng)營商業(yè)中心總體量的兩倍，市場繼續(xù)擴(kuò)充，催生多中心發(fā)展格局�！苯�(jīng)緯地產(chǎn)市場調(diào)研部主任葉銀芳說。
在新供應(yīng)激增的背景下，有業(yè)內(nèi)人士提醒，“其中超過5萬平方米的商業(yè)中心有12個，以城市綜合體商業(yè)項目為主。新生商業(yè)體規(guī)模有所增大，但仍走中檔大眾化路線，高端商業(yè)為目前佛山市場空白點，但同城背景下，廣州對佛山高端消費的虹吸效應(yīng)將愈加明顯，本地高端商業(yè)需要更長的培育期�！�
尷尬
先天不足后天失調(diào)
佛山商業(yè)地產(chǎn)目前正處在高速發(fā)展階段，而幾年前一些商業(yè)地產(chǎn)項目，特別是一些購物廣場的慘淡經(jīng)營表明它存在不少不足。
佛山多數(shù)開發(fā)企業(yè)并沒有專業(yè)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，從而導(dǎo)致不少商業(yè)項目在招商、銷售，甚至經(jīng)營、管理中出現(xiàn)各種問題。比如體量大但區(qū)域商業(yè)氛圍不夠成熟，或是商業(yè)定位、規(guī)劃、設(shè)計等方面存在硬傷。
佛山商業(yè)地產(chǎn)究竟犯了什么錯？眾多業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開發(fā)投資模式的不成熟是主要因素。
整體開發(fā)水平低下
廣佛地鐵開通等利好因素，給佛山商業(yè)地產(chǎn)注入了一劑興奮針，使其迎來了蓬勃發(fā)展的春天。但佛山的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平卻并不讓人樂觀。經(jīng)緯地產(chǎn)市場部李華宇認(rèn)為，佛山商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段，市場上并沒有很多的操作開發(fā)商，本土的開發(fā)商更是嚴(yán)重缺席�！艾F(xiàn)在雖然有新鴻基、保利等一線品牌商填補(bǔ)這方面的空白，但佛山還跳不出二、三線城市的思維。”
不少人士也反映，佛山商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平不高還體現(xiàn)在人才缺乏上�！暗侥壳盀橹�，佛山地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目的優(yōu)秀從業(yè)人員極為缺乏，主要是從原來的南海廣場、興華商場等幾家老字號的商業(yè)賣場中分離出來�！�
開發(fā)模式存缺陷
目前的佛山本土商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來的，而住宅地產(chǎn)的操作模式是一種典型的短期盈利模式。
“本土多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商把住宅地產(chǎn)的運作模式想當(dāng)然地引進(jìn)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。盡管商業(yè)要求的是長期經(jīng)營，但是當(dāng)商業(yè)要求的長期經(jīng)營和地產(chǎn)運作的短期盈利結(jié)合在一起之后就產(chǎn)生了矛盾，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在這種二元角色的沖突中幾乎百分之百地選擇了地產(chǎn)，也就是說他們的目的很明確——賣商鋪盈利，至于商店能開多久他就不關(guān)心了�！睒I(yè)內(nèi)人士任先生表示。
同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重
資料顯示，目前佛山商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)包括SHOPPINGMALL、綜合體、商業(yè)街、寫字樓、專業(yè)市場等，總體而言，各個業(yè)態(tài)的主題經(jīng)營特色并不鮮明，定位不明確，營業(yè)重點重合明顯，各個業(yè)態(tài)并沒有充分發(fā)揮各自所長，反而是掉入了雜亂競爭的漩渦。
商業(yè)地產(chǎn)的市場機(jī)制終究要發(fā)揮其關(guān)鍵性的作用和威力的。大型商業(yè)設(shè)施大同小異，小型商業(yè)在經(jīng)營定位上難以避免與大型商場沖突，錯位經(jīng)營理念還沒有充分應(yīng)用到商業(yè)實踐中去，業(yè)態(tài)分布也不甚合理，同質(zhì)競爭慘烈，給土地資源、商業(yè)資源和社會資源帶來巨大的浪費。
區(qū)位劣勢明顯
一直以來，佛山以靠近一線城市廣州為榮，特別是廣佛地鐵的開通，更是讓不少商業(yè)地產(chǎn)項目滿懷信心�！艾F(xiàn)在不少項目都高調(diào)打出軌道經(jīng)濟(jì)牌，如保利水城、百花總匯等地鐵沿線的商業(yè)綜合體，都以地鐵將帶來大量的客流為噱頭�！币粯I(yè)內(nèi)人士說。
不少專業(yè)人士亦表示，佛山區(qū)位太靠近廣州，本身就存在消費群體嚴(yán)重外流的尷尬。廣州商業(yè)發(fā)展的成熟度，佛山無可比擬，地鐵開通以后，初期佛山市民很可能因為交通更方便而前往廣州購物消費。而佛山商業(yè)經(jīng)營項目對廣州市民的吸引力，短時間內(nèi)非常有限。
商業(yè)中心規(guī)劃零散
此外，佛山的商業(yè)中心規(guī)劃也被不少業(yè)內(nèi)外人士詬病，“太分散，沒有形成商業(yè)帶，商圈聚集性不明顯�！笔忻窈壬г沟�，“逛完了這個商業(yè)中心，再到另外一個商業(yè)中心就得坐車，距離太遠(yuǎn)了，不比廣州，逛完上下九，可以步行到北京路。”
南海新都會廣場有限公司總經(jīng)理潘建平對佛山商業(yè)中心規(guī)劃總結(jié)為：“太多的特色，就是沒有特色；太多的核心，就是沒有核心�！�
突破
轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念和商家利益捆綁
相關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示，目前佛山人均商業(yè)面積大約是0.8平方米，而根據(jù)佛山政府的相關(guān)規(guī)劃，未來的目標(biāo)是人均商業(yè)面積達(dá)到1.7平方米。此外，佛山總?cè)丝诒容^多，但禪城、桂城只有幾十萬人，何況除了原有的商業(yè)廣場外，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項目暴增，激烈競爭的局面已經(jīng)可以預(yù)見。如何在激烈的競爭中勝出？轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念是出路。
只租不售
“不管地段有多好，商場、店鋪的興起，都需要一段較長時間的培育期，在這個培育期內(nèi)，商場整體的經(jīng)營管理、宣傳推廣極為重要。但是，不少商場開發(fā)商只是在商場店鋪推出市場時，大力宣傳，拿商場的地段大做文章。一旦店鋪賣出去了，錢到手了，商場后期的經(jīng)營就扔下不管了�！表樎�(lián)國際購物中心有限公司策劃部許躍表示。
許躍認(rèn)為，要改變以上弊病，“只租不售”的經(jīng)營方式可以奏效。只租不售首先令發(fā)展商在整體經(jīng)營上遇到的阻力會比較小，對后續(xù)經(jīng)營的統(tǒng)籌能力也更強(qiáng)。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，只租不售實際上就是將發(fā)展商和租戶的利益進(jìn)行捆綁，為了共同的利益，商家會積極配合發(fā)展商的活動，發(fā)展商也愿意積極搞活動�！暗蛔獠皇鄣慕�(jīng)營方式對發(fā)展商的資金和實力的要求比較高�！�
特色+高端
“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”這個口號影響深遠(yuǎn)，一直被一些冒險家奉為經(jīng)典。“但這種做法用在現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)上就會出大問題，對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，做好前期的規(guī)劃至關(guān)重要�！苯�(jīng)緯地產(chǎn)市場研究部主任葉銀芳認(rèn)為。
佛山商業(yè)地產(chǎn)項目“好的不多，不好的一大坨”，其中的主要原因就是沒有做好項目的前期調(diào)研規(guī)劃。一專業(yè)人士指出，“項目前期調(diào)研規(guī)劃沒有做好，產(chǎn)品就直接影響定位。在廣佛同城的背景下，如果開發(fā)商的項目前期規(guī)劃得好，完全可以開發(fā)出有特色、針對性更強(qiáng)的商用物業(yè)，屆時不但可以輻射周邊，還可以輻射到珠三角的許多城鎮(zhèn)。”
“做好了前期調(diào)研規(guī)劃，就可以極大限度地避免同質(zhì)化。我們需要有特色的商業(yè)中心和高端的商業(yè)中心，特色主要體現(xiàn)在本土化、主題化和集約化，這是代表城市的消費水平和消費時尚�！崩钊A宇表示。
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