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購物中心是商業(yè)地產發(fā)展的大勢所趨
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不少業(yè)內人士認為，一線城市商業(yè)地產已經趨于飽和，商業(yè)地產向二三線轉移已是大勢所趨。那么，青島作為二線城市中的主力軍，在這種發(fā)展趨勢和當前政策形勢下，青島的商業(yè)地產是否迎來了新的發(fā)展契機呢？開發(fā)企業(yè)將如何面對當前的商業(yè)地產形勢？對于青睞青島房地產市場的開發(fā)商和投資客來說，是否也意味著新的掘金時機呢？
問題：對所在公司和項目的簡單介紹。
【智巢商業(yè)總經理李晨】：智巢商業(yè)和鵬翔新地一樣，都是屬于今鵬翔的一個系列的公司，是專門做商鋪、寫字樓、公寓板塊的。目前我們公司正在操作的項目包括魯商中心 (論壇 新聞 視頻) (論壇 新聞 視頻)的寫字樓和商鋪板塊以及李村一個地鐵項目還有外地的幾個商業(yè)和寫字樓項目。智巢商業(yè)的主要架構、人員都是來自國內業(yè)內一線公司的精英，包括深圳中原、深圳市聯(lián)，所以說能夠提供一個商業(yè)地產專門專業(yè)的服務。
問題：對于目前業(yè)內人士認為的一線城市的商業(yè)地產趨向飽和開始轉向為二三線城市，是怎樣看的？以及青島地產的趨勢是怎樣的呢？
【智巢商業(yè)總經理李晨】：我的觀點不是轉向問題，更確切的說是比例問題。比如說一線城市，現在有什么特點呢？商業(yè)地產開發(fā)商自持的比例在增加，因為經過多年的資本積累以后，很多地段的商鋪等商業(yè)物業(yè)都不是自持的，現在開始出現自持的情況，比如深圳的清河地產、海岸地產以及像假日廣場等等。二三線城市開發(fā)商則有這樣一個特點，即一般是本地的開發(fā)商自持的比較多，而連鎖的開發(fā)商對資金的需求量是比較大的，所以自持的不多，比如說萬科，萬科當年是四個多億就把萬家給賣了，因為要異地連鎖，當時的萬家就是現在的華潤萬家，當時只賣了四個億。但是二三線城市實力往往沒有一線城市實力強大，所以可能也存在著銷售比較多的情況。其實是一個對稀缺資源的爭奪，無論是商家還是開發(fā)商，都是好地段就會去爭奪，像很多品牌在一條商業(yè)街上會見到很多這樣的店，因為地段很稀缺，開發(fā)商也是一樣，爭奪稀缺資源，然后在允許的情況下就自持。
青島現在幾個比較好的地段，開發(fā)商也在出現自持的情況，像今天的寶龍和證大，都是國內商業(yè)地產開發(fā)商優(yōu)秀的代表，都有自持的情況。青島的商業(yè)地產現階段來說應該是銷售類的商鋪或者寫字樓會比較多一些，因為往后自持的比重會加大，商業(yè)地產是一種財富，住宅很多地方都可以滿足要求，任何地方都可以蓋，而商鋪并不是每個地方都適合蓋的，會有稀缺。
【主持人】：新政之下，有人稱二十一世紀前十年是住宅的黃金時代，后十年是商業(yè)地產的黃金時代，是怎么看的？
【智巢商業(yè)總經理李晨】：住宅的按揭政策接近于商業(yè)寫字樓的按揭政策，可能商業(yè)地產就會蓬勃發(fā)展。因為現在第一商鋪總量無論是開發(fā)量還是可銷售量其實是比住宅要小很多的，第二商鋪、寫字樓價格彈性比較大，投資回報率、利潤率比較高，所以說，商鋪是會興旺起來的。大家這幾年都在買住宅，買了一套買兩套，買了兩套買三套，其實買的是一個大盤，你賭中國大勢是不斷持續(xù)走好，從中國經濟增長里面分一杯羹，商鋪是買個股，新政來了大盤不穩(wěn)，這個問題是個問題，商鋪也有個投資價值，因為是個股，將來買一些績優(yōu)的商業(yè)地產來做投資。
問題：現在是開發(fā)商投資商業(yè)地產的一個好時機嗎？
【智巢商業(yè)總經理李晨】：萬科、保利還有綠地，這三個公司仔細觀察一下，會發(fā)現他們的商業(yè)項目其實都是在新區(qū)，它不可能是在成熟的商圈這樣的中心地段，因為這樣的地現在幾乎沒有了，所以說這代表什么趨勢呢？就是一種社區(qū)化的開發(fā)，社區(qū)化的居住和社區(qū)化的購物。剛才裴總說得很有道理，商業(yè)就是這樣的，以后比如說城市中心或者商圈中心，提供給你一種什么東西呢？就是一種時尚的消費，你想時尚去購物中心、去商業(yè)街、去步行街，平時滿足日常消費就就近解決，就會催生出很多成功的社區(qū)購物中心、社區(qū)百貨、超市等等，就會出現這樣的商業(yè)地產的方向，就是要就近解決，然后商業(yè)地產開發(fā)就會在人員比較聚集的大型居住區(qū)形成很多社區(qū)購物中心，像沃爾瑪，現在已經在一些城市做一些社區(qū)店，其實像以前我們在安徽做的家樂福，也早早開始在新區(qū)選址了，巨頭已經在開始在郊區(qū)選址了。
問題：09年房地產市場有一種大家非常關注的現象——商住倒掛，我們新政過后商業(yè)地產這么受大家關注，不知道商住倒掛現象會不會有所扭轉？
【智巢商業(yè)總經理李晨】：商住倒掛主要起源于上家、下家交易的流程。商鋪、寫字樓需要的資金量比較大，這樣就造成下家可能會少一點，因此大家覺得在房地產蓬勃發(fā)展使勁往上漲價，住宅就在一定階段漲的比商鋪要活躍一些，但是如果平穩(wěn)了以后，因為商鋪、寫字樓是一種典型的投資產品，而住宅在成熟的市場里面不是很典型的投資產品，這是一個經濟規(guī)律，所以我覺得這種情況肯定會扭轉的。
問題：商業(yè)地產有很多的業(yè)態(tài)，多種多樣，你認為哪一種業(yè)態(tài)可能在新政過后大家會比較青睞？
【智巢商業(yè)總經理李晨】：剛才陳總說最近住宅和商業(yè)一比一的需求，其實我們也有這樣很明顯的感覺，像鵬翔新地這兩天一直在和我說，好象最近去做寫字樓登記的人比新政之前要多不少，可能會演化成一種趨勢，這也很難講。
至于業(yè)態(tài)，我覺得是兩個角度，從經營的角度來講，購物中心是一個大勢所趨，因為青島是二線城市的排頭兵，所以說購物中心肯定是以后時尚購物、時尚消費的趨勢，露天的商業(yè)街也是需要的，但是不會大量的進行復制，因為沒有多少條件，很多地方可以做這種東西。從投資和保值、升值這個角度來看，大家要關注一些什么東西呢？其實商家、開發(fā)商都在進行資源的爭奪，都在進行優(yōu)質資源的爭奪，所以說我們作為投資者來說，首先要判斷，哪個是優(yōu)質的資源，這個商業(yè)在青島會是怎樣的走向，我個人的判斷，社區(qū)購物中心、社區(qū)商業(yè)逐漸會分散很多的的人流，這樣的商業(yè)具不具有商業(yè)價值，以及市中心商圈中心的寫字樓、商業(yè)如果連鎖開發(fā)商開發(fā)的，又銷售的是不是優(yōu)質的資源，可以進行爭奪。這種東西賣完了以后就沒有了，所以我就提供這樣一種思考的方向。這是從經營和銷售兩個角度來說。
問題：目前投資商業(yè)地產與投資住宅地產哪一個比較好，應該注意哪些問題？
【智巢商業(yè)總經理李晨】：現在有很多朋友都在問商鋪，因為大面積的商鋪沒有很多人買得起，從大眾投資這個角度來看，市場上現在比較稀缺小面積的商鋪，它在面積、首期、總價這幾個方面，我覺得存在很大的市場，所以說其實具體我也不知道怎么弄，但是我只提出來有這么種態(tài)勢，這個量很大，他們需求這樣的商鋪，但是市場好象沒有太多的供應，動輒都比較大了。
商業(yè)和住宅有什么不同？住宅很簡單就是居住，商業(yè)就要牽扯到經營的問題，首先觸及招商的問題，后面觸及經營管理的問題，這也就是為什么二位開發(fā)商會交學費的原因，這個學費是交得相當昂貴的，所以說經營是一個有難度的東西，這也就是萬達集團王建林總裁為什么說商業(yè)地產是大學生（或研究生）干的活，是比較難的，所以你在投資的時候，那就是干眼光了，你要結合城市規(guī)劃的方向，像剛才裴總說過一百萬的住區(qū)周邊有多少人居住，如果沒有常住人口的居住，這個商業(yè)也是麻煩的事情。中山路很多人都在發(fā)表觀點，有一派觀點說，那個地方原住民居住密度比較大，現在很多都已經分散開來了，說明什么問題？周邊居住常住的人口對于商業(yè)的支撐還是必須的，常住人口，道路的規(guī)劃，將來的走向，你要描繪，你要去想象，這個將來會是一個什么東西，到底會是一個餐飲街還是一個美容街還是什么東西，加以判斷去進行投資，所以對開發(fā)商有很大的要求，對投資者也是有必要的要求。
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