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市場(chǎng)觀察
江寧大學(xué)城商圈嬗變 開(kāi)發(fā)商積極搶占高地
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商業(yè)空白vs開(kāi)發(fā)商扎堆
江寧大學(xué)城坐擁南京醫(yī)科大學(xué)、中國(guó)藥科大學(xué)、南京工程學(xué)院、中國(guó)傳媒大學(xué)、海事學(xué)院、南廣學(xué)院等12所高校，師生數(shù)量升至20萬(wàn)規(guī)模，并且隨著教育體制逐年遞增，同時(shí)大學(xué)城周邊未來(lái)將有19個(gè)小區(qū)10萬(wàn)高質(zhì)人群入駐，30萬(wàn)消費(fèi)群體造就了江寧大學(xué)城商圈這塊得天獨(dú)厚的大蛋糕。就是這樣一個(gè)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)的商圈，目前而言卻只擁有南京義烏小商品城一個(gè)較為成熟的商業(yè)項(xiàng)目，消費(fèi)需求急待釋放，商業(yè)空白十分明顯。
南京義烏小商品城是最先涉足江寧大學(xué)城的大型商業(yè)項(xiàng)目，也是目前為止在該區(qū)域運(yùn)作最為成功的大型商業(yè)項(xiàng)目。隨著江寧大學(xué)城入駐高校不斷增加，更多開(kāi)發(fā)商的目光被吸引至此。目前，江寧商貿(mào)中心、樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)、文鼎廣場(chǎng)三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，在以江寧體育場(chǎng)為中心的區(qū)域，逐步形成了一個(gè)新興的商業(yè)核心區(qū)。
江寧商貿(mào)中心已經(jīng)運(yùn)營(yíng)一年，樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)也在幾年三月正式開(kāi)街。雖然商業(yè)項(xiàng)目豐富了，但并不說(shuō)明商業(yè)空白就得到了彌補(bǔ)�，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)探中365地產(chǎn)家居網(wǎng)工作人員發(fā)現(xiàn)，投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目人氣并不興旺，顯得較為冷清。業(yè)主坦言“現(xiàn)在每天來(lái)店里來(lái)消費(fèi)的大學(xué)生還沒(méi)有商戶多�！倍跇�(lè)活時(shí)尚街區(qū)的二樓，無(wú)生意可做的商戶竟然湊起來(lái)幾攤牌局，激戰(zhàn)正酣。
“我們很少去那里，賣(mài)的東西太少了，感覺(jué)也比較差，想買(mǎi)東西還是會(huì)去市中心�！蹦暇┕こ虒W(xué)院的小琳說(shuō)。從大學(xué)城幾所高校的學(xué)生那里我們了解到，大學(xué)城目前運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)項(xiàng)目并未滿足學(xué)生們的需求，也沒(méi)有形成消費(fèi)習(xí)慣�！安蛷d和賣(mài)服裝的就這么幾家，可供選擇的余地太小了�！笨梢�(jiàn)大學(xué)生的胃口并不那么容易滿足。
孤注豪賭or生死決戰(zhàn) 從南京義烏小商品城度撐門(mén)面，到商業(yè)項(xiàng)目群雄割據(jù)，江寧大學(xué)城商圈在不斷壯大。有意思的是，在同一個(gè)商圈中，新興的三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目卻有著完全迥異的操作思路和模式。
目前已投入運(yùn)營(yíng)一年的江寧商貿(mào)中心，建筑較為考究，對(duì)購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造較為重視，項(xiàng)目整體品質(zhì)感較強(qiáng)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃走的是少而精的路線，擁有超市、餐飲、娛樂(lè)兼有，業(yè)態(tài)較為完整，但可供購(gòu)物的選擇余地較少。
今年3月開(kāi)街的樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)走的是“草根路線”，項(xiàng)目定位較為低端，主要瞄準(zhǔn)的是大學(xué)生消費(fèi)群體。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)緊緊契合大學(xué)上，與高校學(xué)生互動(dòng)較為積極，對(duì)學(xué)生開(kāi)店經(jīng)營(yíng)有相對(duì)優(yōu)厚的優(yōu)惠待遇，以求從學(xué)生內(nèi)部造成影響提高人氣。在項(xiàng)目管理上整體操作的合理性并不高，在該項(xiàng)目二樓幾十米走道中就羅集著一二十家眼鏡店，可想而知商家間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)何等慘烈，而相對(duì)清冷的人氣則讓業(yè)主經(jīng)營(yíng)雪上加霜。
今年9月即將開(kāi)街的文鼎廣場(chǎng)走的是中端路線。不但項(xiàng)目體量龐大，業(yè)態(tài)囊獲齊全，集餐飲、娛樂(lè)、酒店、超市、購(gòu)物為一體。同時(shí)在商業(yè)定位上也注重商業(yè)檔次與品位，先鋒奧特萊斯品牌折扣店、阿迪達(dá)斯、LV等名牌商戶也悉數(shù)進(jìn)駐。在運(yùn)營(yíng)管理上，該項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)和管理，有利于項(xiàng)目整體定位和后期可操作性。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士指出，65000 平米的體量和相對(duì)高端的商業(yè)，究竟適合不適合大學(xué)城商圈的消費(fèi)需求，還是一道未解之題。來(lái)勢(shì)洶洶的文鼎廣場(chǎng)究竟是在進(jìn)行一場(chǎng)孤注豪賭還是一場(chǎng)剿殺，值得關(guān)注。
資深業(yè)內(nèi)人士提醒網(wǎng)友，江寧大學(xué)城商圈作為新興商圈，擁有巨大的商業(yè)潛力和市場(chǎng)，不過(guò)該商圈的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)氛圍有待培養(yǎng)，因此該商圈的商鋪需要一段時(shí)間的養(yǎng)鋪期，而在這段時(shí)間內(nèi)想得到滿意的經(jīng)營(yíng)收益是較為困難的，商業(yè)運(yùn)作先進(jìn)的開(kāi)發(fā)商會(huì)在養(yǎng)鋪期對(duì)業(yè)主有一定的優(yōu)惠和扶持。同時(shí)對(duì)于氛圍較差的商圈，商業(yè)項(xiàng)目的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)和整體操作十分關(guān)鍵，因此可謂風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。
江寧大學(xué)城從商業(yè)空白到如今群雄割據(jù)，開(kāi)發(fā)商之間的博弈，使得大學(xué)城商圈無(wú)論在還是商業(yè)規(guī)模，還是在商業(yè)檔次上都在發(fā)展新一輪嬗變。各大商業(yè)項(xiàng)目究竟是走兼容并包路線，大家都有一碗羹分，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)、各取所需，還是與對(duì)手生死決戰(zhàn)，謀求一家獨(dú)大。我們拭目以待。
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