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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)須走可持續(xù)發(fā)展之路
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對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)手法極其繁多，如大型項(xiàng)目采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)的，則以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。特別是臨街商鋪大多采取獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的方式。開(kāi)發(fā)模式更為多樣化，如：定單式開(kāi)發(fā)——先定位后開(kāi)發(fā);探索式開(kāi)發(fā)——邊開(kāi)發(fā)邊定位;跟風(fēng)式開(kāi)發(fā)——模糊定位再跟風(fēng)開(kāi)發(fā)等等。
由于受我國(guó)近二十幾年來(lái)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)邁向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，自建自用的開(kāi)發(fā)模式幾乎很少，形成趨勢(shì)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍追隨建商場(chǎng)，而大零售商或批發(fā)商家則租賃商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商無(wú)奈之舉是為控制風(fēng)險(xiǎn)，因此絞盡腦汁采取或租或售，租多少，售多少等方法。一般有：整體銷售;不售、整租;不售、分租;分售、分租;零售、整租等等方式。
但從物業(yè)歸納起來(lái)只有兩種基本類型：一種是街鋪;另一種是產(chǎn)權(quán)式、分割式的商場(chǎng)商鋪;從投資收益分析也分兩種：一種是自主經(jīng)營(yíng)（商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商鋪經(jīng)營(yíng)）;另一種是返祖回報(bào)。商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問(wèn)題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來(lái)說(shuō)，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。
其實(shí)，贏利模式最終歸納起來(lái)也只有兩種：一種是持有型物業(yè)，另一種就是出售型物業(yè)。那么，他們靠什么成功呢？無(wú)論哪種方式，萬(wàn)變不離其宗，惟一出路在于走可持續(xù)性發(fā)展道路。
第一、持有物業(yè)也靠放水養(yǎng)魚(yú)
作為持有型物業(yè)，就是開(kāi)發(fā)商自留資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)，直接與間接成為了大商家。如像：上海恒隆港匯、深圳萬(wàn)象城、北京大悅城等都屬成功典范。他們的成功經(jīng)驗(yàn)就是放水養(yǎng)魚(yú)，形成業(yè)主、品牌商、消費(fèi)者一條完整的長(zhǎng)期發(fā)展的“食物”鏈。但國(guó)內(nèi)這樣的輸家也滿滿皆是。原因很簡(jiǎn)單，一是開(kāi)發(fā)商不專業(yè)造成市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，二是開(kāi)發(fā)商感覺(jué)太好造成預(yù)期太高，三是租金太高而造成請(qǐng)不到商家資源，四是沒(méi)商家資源等于失去市場(chǎng)。惡性循環(huán)導(dǎo)致敗筆。
第二、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)更須走可持續(xù)性發(fā)展道路
作為產(chǎn)權(quán)式銷售型物業(yè)，就是將商業(yè)產(chǎn)品銷售后，統(tǒng)一返租、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的“三合一”工程。像廣州的天河城、浙江浦江時(shí)代廣場(chǎng)等都是成功的案例。但是，在國(guó)內(nèi)銷品摩只要出售的，成功的案例為數(shù)不多。主要表現(xiàn)在：一是規(guī)模龐大;二是硬件系統(tǒng)沒(méi)法分離，像中央空調(diào)、消防設(shè)施等，一旦出售商鋪后，大多小業(yè)主只要不開(kāi)業(yè)，系統(tǒng)還是在不停運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣狀況就決定了大業(yè)主天天燒錢。所以大業(yè)主不是“救世主”，先天就留下了敗筆。三是大業(yè)主對(duì)市場(chǎng)感覺(jué)太好，圈錢效應(yīng)下，實(shí)施了殺雞取卵招數(shù)，造城售價(jià)太離譜，把之后若干年的商業(yè)利潤(rùn)一并刮收完畢。如像國(guó)內(nèi)某大名鼎鼎的地產(chǎn)商，去年年底一出手首層售價(jià)為九萬(wàn)/平方米，這樣一來(lái)，能有發(fā)展前途么？答案是絕對(duì)不可能，雖然該項(xiàng)目在城市中央，但在一個(gè)生商圈下，按九萬(wàn)/平米的售價(jià)，年回報(bào)在8%計(jì)算，年租金就要達(dá)到19.72元/天。這樣租金怎么能吸引經(jīng)營(yíng)戶？哪個(gè)品牌商能承受的起？所以這一殺雞取卵，把后期的商家經(jīng)營(yíng)錢都透支光了，因此答案就是滿盤皆輸。樹(shù)倒猴子散！這絕對(duì)是應(yīng)驗(yàn)。
第三、只有走可持續(xù)發(fā)展才能共贏
這兩種模式要想取得成功都離不開(kāi)商家。商家的錢從哪里來(lái)？只能從消費(fèi)者口袋中來(lái)。這就要求商場(chǎng)充分尊重消費(fèi)者的需求，了解他們，從他們的切身利益出發(fā)，最大限度地讓利于他們，才會(huì)使其成為商場(chǎng)最忠實(shí)的消費(fèi)群，商場(chǎng)輻射圈越來(lái)越大，生意越做越好。真正使商場(chǎng)成為“搖錢樹(shù)”。這是商業(yè)地產(chǎn)的真正核心門道。
如果將商鋪、消費(fèi)者消費(fèi)能量、經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)能力三者關(guān)系比作魚(yú)池、水和漁民的關(guān)系的話，那么他們的關(guān)系是：魚(yú)池大小規(guī)模決定蓄水量大小，水深水淺決定魚(yú)種數(shù)量多少。細(xì)分：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)總量→養(yǎng)魚(yú)專業(yè)戶→商鋪所在區(qū)域→區(qū)域內(nèi)商鋪面積總和→養(yǎng)魚(yú)技術(shù)→商業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)能力→專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司�？梢钥闯錾虡I(yè)地產(chǎn)的幾個(gè)要素：項(xiàng)目規(guī)模、商圈區(qū)域、消費(fèi)總量、商業(yè)管理公司、商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)能力是一個(gè)循環(huán)縝密的系統(tǒng)。它們彼此依存，環(huán)環(huán)相扣，儼然是一個(gè)密不可分的共同發(fā)展體。
1、“魚(yú)池”——商鋪。商鋪所在區(qū)域：這里是指以項(xiàng)目所能輻射的有效區(qū)域，是一個(gè)定量。項(xiàng)目的大小與輻射區(qū)域有一定的關(guān)系，項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模決定著它的輻射范圍。而輻射范圍又與項(xiàng)目定位相關(guān)，超市百貨、建材、服裝、電器、汽車等行業(yè)所固有的特點(diǎn)，它們的輻射范圍不盡相同。從商業(yè)就近消費(fèi)的原則看，超市百貨輻射的范圍最小，批發(fā)市場(chǎng)大于零售市場(chǎng)。
2、“水”———消費(fèi)總量。在研究一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)總量尤為重要。區(qū)域內(nèi)的人口總數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)能量、消費(fèi)檔次基本決定了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位方向。
3、“魚(yú)”——區(qū)域內(nèi)已經(jīng)營(yíng)和在開(kāi)發(fā)的商鋪總量�！按嬖诘木褪呛侠淼摹薄Ｉ啼伈煌谧≌�。如果商鋪的開(kāi)發(fā)“鋪不對(duì)人”，該類鋪位肯定被低價(jià)“轉(zhuǎn)租”或“轉(zhuǎn)讓”，甚至長(zhǎng)期空置。所以我們必須將已開(kāi)發(fā)的商鋪（包括在經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、街鋪等）的經(jīng)營(yíng)情況做一個(gè)較全面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，以期達(dá)到了解項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀并為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位提供依據(jù)。
所以，經(jīng)營(yíng)與發(fā)展同步才是硬道理。商業(yè)項(xiàng)目最主要的問(wèn)題有如下：專業(yè)的商業(yè)區(qū)運(yùn)營(yíng)管理公司及其專業(yè)技術(shù)水平和運(yùn)營(yíng)能力;項(xiàng)目所在區(qū)域的綜合消費(fèi)能力;項(xiàng)目進(jìn)駐商家及其品牌度;進(jìn)駐商家的經(jīng)營(yíng)能力;商業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)及管理能力。商家進(jìn)來(lái)了，商場(chǎng)是否認(rèn)真管理，是否想商家之所想，急商家之所急，一切為了商場(chǎng)的穩(wěn)定、繁榮、持續(xù)經(jīng)營(yíng)盡心盡力，從人力、物力等方面給予最大的支持。只有開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、進(jìn)駐商家各方面同心協(xié)力、傾力合作，一切從消費(fèi)者的利益出發(fā)，不斷培養(yǎng)消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)可度和依賴度，不斷擴(kuò)大消費(fèi)商圈，惟有走這樣的可持續(xù)發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“生態(tài)”鏈，生意才能持續(xù)火爆、繁榮。
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