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市場觀察
福州“投石問路” 密集推出商業(yè)地塊
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10幅出讓地塊幾乎全商用
14日，福州市國土局發(fā)布公告，將掛牌出讓“中央商務(wù)區(qū)”的兩幅商業(yè)地塊，均建造超高層，這是福州市“中央商務(wù)區(qū)”規(guī)劃以來，首次公告出讓該區(qū)域地塊。
17日，福州市再度發(fā)布公告，將掛牌出讓8幅地塊，6幅為商業(yè)地塊，其中4幅為金融街地塊，并限定3幅出讓給金融機(jī)構(gòu)。而鼓山大橋連接線東南側(cè)地塊，限定給具有液化天然氣經(jīng)營資質(zhì)的競買人。南江濱東路東段西南側(cè)地塊主要為商業(yè)辦公用地。
值得一提的是，宗號2010-22地塊位于倉山浦上大道北側(cè)，閩江大道西側(cè)，江廈小區(qū)東側(cè)地塊，雖然土地用途為商住用地，但是其限定“商業(yè)建筑含酒店、寫字樓，面積占總建筑面積的70%，地面首層應(yīng)為集中式商業(yè)，酒店式公寓面積占總建筑面積的30%，不得建成套住宅”，主要以商業(yè)配套為主。
商業(yè)地產(chǎn)大手筆
很重要的原因是，新區(qū)對商業(yè)配套的需求增加，政府加快落實(shí)規(guī)劃
逆勢升溫受關(guān)注
福州如此密集地推商業(yè)地塊并不多見，而且是在樓市調(diào)控的背景下，備受業(yè)界關(guān)注。
房地產(chǎn)資深人士江南客認(rèn)為，政府重拳調(diào)控樓市，住宅市場陷入觀望，但是，商業(yè)地產(chǎn)受市場影響小一些。
新政后，與樓市急劇萎縮不同的是，福州商業(yè)地產(chǎn)卻逆勢升溫，成交量有上升趨勢。麥田商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理王建華認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不在新政調(diào)控范圍內(nèi)，且此次二套房上調(diào)首付至五成，利率1.1倍，和商業(yè)地產(chǎn)的貸款政策一樣。而目前住宅不景氣，商鋪的租金受益卻在增長，促使不少投資者從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著城市外擴(kuò)，新區(qū)對商業(yè)配套的需求將增加，為商業(yè)地產(chǎn)未來的升值提供了空間，而目前在其他主要的投資渠道不景氣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)逆勢升溫。
提速城市升級
而江南客認(rèn)為，此次商業(yè)地塊的密集上市，很重要的原因是，政府加快落實(shí)規(guī)劃大手筆。
記者注意到，兩次出讓的地塊中，4幅是福州規(guī)劃新金融中心的金融街地塊，而2幅是福州市主要規(guī)劃的北江濱“中央商務(wù)區(qū)”地塊，1幅布局東部新城，都屬于福州市近年重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域。
一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，在公告中約定繳納建設(shè)保證金，并限定了項(xiàng)目的封頂時(shí)間，這在土地出讓上尚屬首次，不僅可以看出政府希望加快規(guī)劃的落實(shí)，也表明政府對開發(fā)商的實(shí)力的要求比較高。
“額外繳納建設(shè)保證金，這對開發(fā)商資金的要求進(jìn)一步提高，目前政府重拳調(diào)控樓市，開發(fā)商資金鏈就是其生命線的保證，拿錢出來自然要有一定的實(shí)力”，該人士認(rèn)為，封頂時(shí)間的限定，不僅有效避免開發(fā)商囤地，也是希望盡快把規(guī)劃藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
住宅用地謹(jǐn)慎
出讓地塊面積大門檻高，有點(diǎn)試水的味道，試探下目前市場對土地市場的反應(yīng)
此次出讓最受福州開發(fā)商重視的，應(yīng)數(shù)倉山則徐大道東側(cè)，原汽車客運(yùn)南站地塊，58.45畝的商住地塊。
這塊地此前曾就出讓公告過兩次。早在2007年9月11日，這塊地曾以6.44億元、樓面地價(jià)7500元/平方米出讓，后因政府調(diào)控樓市，市場不景氣，這塊地塊再次回到政府手中。去年8月5日，福州市國土局曾公告出讓該地塊，競買起始價(jià)2.34億元，后因地鐵規(guī)劃，臨時(shí)取消拍賣。
和去年相比，今次該地塊的起拍價(jià)增加了一倍為4.68億元。而地塊信息也做了一些調(diào)整，容積率從去年不得高于2.2，提高到不得高于2.4；商業(yè)比例從原來的3%集中商場，調(diào)整為“不得超過1千平方米”；建筑密度由原來不得高于20%，提高到不得高于30%。
“地塊位于地鐵口，而且面積比較大”，一位業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊位于東部新城，交通便利，具有一定的競爭力。
“商業(yè)地塊與住宅用地不具可比性”，江南客認(rèn)為，此次商業(yè)地塊多屬于政府規(guī)劃布局，且商業(yè)地產(chǎn)受新政影響相對小，其拍賣情況對住宅用地參考價(jià)值有限。
而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從此次出讓土地情況看，政府對住宅用地上市比較謹(jǐn)慎，“倉山原汽車客運(yùn)南站地塊出讓，有點(diǎn)試水的味道，試探下目前市場對土地市場的反應(yīng)�！�
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