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市場觀察
商鋪投資八大技巧
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技巧一：商鋪投資的目的
購買商業(yè)用房的目的大致分為兩類：一類是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款，用按揭形式購買的則可以實(shí)現(xiàn)租金供貸款的目的。
另一類是作為資金保值并升值的手段�？紤]到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調(diào)等問題，銀行儲(chǔ)蓄收益少；而股票、債券、期貨市場搖擺不定；純住宅投資回報(bào)低，而商鋪投資的魅力就在于它的長期性和穩(wěn)定性。此外，有相當(dāng)一部分自營性質(zhì)的經(jīng)營商，為店鋪的保值和業(yè)務(wù)的長期發(fā)展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設(shè)立形象店、旗艦店，展示企業(yè)實(shí)力、提升企業(yè)形象，從而進(jìn)行品牌傳播。
技巧二：租用還是買產(chǎn)權(quán)
產(chǎn)權(quán)商鋪可以自用轉(zhuǎn)讓、繼承、出租或用于抵押；而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少的多，尤其是發(fā)展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經(jīng)營者額外負(fù)擔(dān)加重，投資收益卻日漸減少。
這一點(diǎn)在目前天津金街商圈上表現(xiàn)的尤為明顯：金街缺少規(guī)模化的產(chǎn)權(quán)商鋪，大部分商鋪都是多次轉(zhuǎn)租，而且租金逐年上漲，所以對于實(shí)際經(jīng)營者而言是苦不堪言，市場期待產(chǎn)權(quán)商鋪的呼聲越來越高。
技巧三：商鋪投資方向
根據(jù)商鋪類型和所在區(qū)域可將投資方向劃分為：純商業(yè)區(qū)店鋪、辦公樓底商、住宅底商。
一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價(jià)格比較低廉，經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主，業(yè)態(tài)無法覆蓋，人氣不是很旺，所以轉(zhuǎn)手或轉(zhuǎn)租的前景相對暗淡。
住宅樓底商一般是為居民區(qū)服務(wù)，前提是必須有足夠的消費(fèi)人群。從目前天津的情況看，幾乎每個(gè)小區(qū)都有底商，規(guī)劃布局簡單、硬件設(shè)施不全、保安系統(tǒng)薄弱，所以價(jià)格雖然相對低，但是收益不明顯、風(fēng)險(xiǎn)相對更高。
純商業(yè)區(qū)內(nèi)的店鋪?zhàn)馐廴菀�、投資收益明顯、回收年限相對短所以倍受青睞和追捧。但是前期價(jià)格高，負(fù)擔(dān)重，使一部分人很猶豫。不過現(xiàn)在國內(nèi)很多城市純商業(yè)區(qū)的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。
技巧四：商鋪投資，幾時(shí)出手最劃算？
一般來講，開發(fā)商都會(huì)采取預(yù)售的形式進(jìn)行銷售。預(yù)售也就是期房，此時(shí)的價(jià)格是相對實(shí)惠的，這時(shí)購買比較劃算。但是必須綜合考察開發(fā)商的實(shí)力和建設(shè)周期，因?yàn)楹炇鸷贤�，購買者就要開始還款，而此時(shí)尚無法經(jīng)營或出租，有一段時(shí)間是沒有收益的。
隨著工程進(jìn)度逐漸加快，開發(fā)商一般都會(huì)漲價(jià)。尤其是中心商圈內(nèi)的店鋪，因?yàn)檎綘I業(yè)后前景廣闊，開發(fā)商是“皇帝的女兒不愁嫁”，到這個(gè)時(shí)候再購買，付出的就更多。
看準(zhǔn)項(xiàng)目前景，及時(shí)出手，搶先一步往往能占盡先機(jī)。
技巧五：投資怎樣的店鋪
最早的商鋪就是一些臨街的小作坊和雜貨鋪，提供一些日常用品；后來出現(xiàn)了單一形式的購物街和專業(yè)市場，各種專賣店出現(xiàn)，但專賣店品種單一，無法滿足消費(fèi)者更多的選擇，于是出現(xiàn)大型百貨商場。目前充斥國內(nèi)的百貨商場因?yàn)楦窬趾唵巍①徫锃h(huán)境嘈雜，已經(jīng)落后。
SHOPPINGMALL此時(shí)應(yīng)運(yùn)而生。
MALL的直譯為“林蔭道”，在SHOPPING MALL中指的是“步行街”。一般地，在類似的商業(yè)廣場(購物中心)中，店鋪圍繞一條或幾條步行街來布置，而且這種室內(nèi)步行街主通道的寬度以6米左右、輔通道4米左右為宜，因?yàn)檫@種距離既能使人群快速到達(dá)各個(gè)店鋪，而且不會(huì)過于空曠，整個(gè)商場保持旺盛的人期。
SHOPPING MALL應(yīng)該非常注重購物環(huán)境的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)的是“購物、休閑、娛樂”一體化的服務(wù)，也就是“一站購齊”的理念。
在SHOPPING MALL內(nèi)的店鋪，則充分共享充足的人期，所以商機(jī)可以有效保證。
技巧六：如何選擇鋪位位置
目前很多商鋪投資者往往都陷入一個(gè)誤區(qū)：過分講究商鋪的位置也就是通常所說的“地腳”。
實(shí)際上，一個(gè)成熟的休閑購物中心，地腳已經(jīng)逐漸被淡化。因?yàn)橛凶銐騼?yōu)越的購物環(huán)境、有效疏導(dǎo)人流的室內(nèi)步行街，所有的店鋪都已經(jīng)成為一個(gè)整體，關(guān)鍵就在于自己的經(jīng)營特色是否能吸引住人。
當(dāng)然，室內(nèi)步行街交叉處、主入口處和SHOPPINGMALL共享空間的店鋪因?yàn)橄忍鞐l件好，每一個(gè)逛商場的人都會(huì)經(jīng)過，所以更受追捧，但是相對價(jià)格會(huì)更高，所以選擇時(shí)也必須全面權(quán)衡。
技巧七：看準(zhǔn)你的合作伙伴
商鋪投資非常講究“群羊效應(yīng)”，也就是看主力店。一般來說，經(jīng)過多年發(fā)展、有成熟商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的商界巨頭進(jìn)駐，都會(huì)帶來旺盛的人流。
同時(shí)，選擇鄰居的另一方面就是要看商場的整體經(jīng)營業(yè)種。SHOPPINGMALL提供的是“一站購齊”的消費(fèi)模式，最講究的是業(yè)態(tài)覆蓋，因?yàn)橹挥刑峁┤娴奈锲�，消費(fèi)者才會(huì)長時(shí)間停留，而小店鋪的業(yè)主則可完全分享這些巨頭們的成熟經(jīng)驗(yàn)，更重要的是可以分享人氣。
技巧八：選擇有發(fā)展前景的商圈
每一個(gè)城市都有自己的商業(yè)坐標(biāo)，比如北京的王府井、上海的南京路、廣州的中山路北京路、深圳的老街。它們都是城市中古老的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這里的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢。
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