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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是個(gè)環(huán)環(huán)相扣的系統(tǒng)工程
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其實(shí)，贏利模式最終歸納起來也只有兩種：一種是持有型物業(yè)，另一種就是出售型物業(yè)。那么，他們靠什么成功呢？無論哪種方式，萬變不離其宗，唯一出路在于走可持續(xù)性發(fā)展道路。
第一、持有物業(yè)也靠放水養(yǎng)魚。作為持有型物業(yè)，就是開發(fā)商自留資產(chǎn)管理運(yùn)營，直接與間接成為了大商家。如像：上海恒隆港匯、深圳萬象城、北京大悅城等都屬成功典范。他們的成功經(jīng)驗(yàn)就是放水養(yǎng)魚，形成業(yè)主、品牌商、消費(fèi)者一條完整的長(zhǎng)期發(fā)展的“食物”鏈。但國內(nèi)這樣的輸家也滿滿皆是。
第二、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)更須走可持續(xù)性發(fā)展道路。作為產(chǎn)權(quán)式銷售型物業(yè)，就是將商業(yè)產(chǎn)品銷售后，統(tǒng)一返租、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的“三合一”工程。像廣州的天河城、浙江浦江時(shí)代廣場(chǎng)等都是成功的案例。但是，成功的案例為數(shù)不多。主要表現(xiàn)在：一是規(guī)模龐大；二是硬件系統(tǒng)沒法分離，像中央空調(diào)、消防設(shè)施等，一旦出售商鋪后，大多小業(yè)主只要不開業(yè)，系統(tǒng)還是在不停運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣狀況就決定了大業(yè)主天天燒錢。所以大業(yè)主不是“救世主”，先天就留下了敗筆。三是大業(yè)主對(duì)市場(chǎng)感覺太好，圈錢效應(yīng)下，實(shí)施了殺雞取卵招數(shù)，造城售價(jià)太離譜，把之后若干年的商業(yè)利潤一并刮收完畢。如像國內(nèi)某大名鼎鼎的地產(chǎn)商，去年年底一出手首層售價(jià)為九萬/平方米，這樣一來，能有發(fā)展前途么？答案是絕對(duì)不可能，雖然該項(xiàng)目在城市中央，但在一個(gè)生商圈下，按九萬/平米的售價(jià)，年回報(bào)在8%計(jì)算，年租金就要達(dá)到19.72元/天。這樣租金怎么能吸引經(jīng)營戶？哪個(gè)品牌商能承受得起？
第三、只有走可持續(xù)發(fā)展才能共贏。這兩種模式要想取得成功都離不開商家。商家的錢從哪里來？只能從消費(fèi)者口袋中來。這就要求商場(chǎng)充分尊重消費(fèi)者的需求，了解他們，從他們的切身利益出發(fā)，最大限度地讓利于他們，才會(huì)使其成為商場(chǎng)最忠實(shí)的消費(fèi)群，商場(chǎng)輻射圈越來越大，生意越做越好。真正使商場(chǎng)成為“搖錢樹”。這是商業(yè)地產(chǎn)的真正核心門道。
如果將商鋪、消費(fèi)者消費(fèi)能量、經(jīng)營者經(jīng)營能力三者關(guān)系比作魚池、水和漁民的關(guān)系的話，那么他們的關(guān)系是：魚池大小規(guī)模決定蓄水量大小，水深水淺決定魚種數(shù)量多少。細(xì)分：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)總量→養(yǎng)魚專業(yè)戶→商鋪所在區(qū)域→區(qū)域內(nèi)商鋪面積總和→養(yǎng)魚技術(shù)→商業(yè)公司的經(jīng)營能力→專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司。它們彼此依存，環(huán)環(huán)相扣，儼然是一個(gè)密不可分的共同發(fā)展體。
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