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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)投資需注意哪些因素
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考察對象之一[地段]
“第一是地段，第二是地段，第三還是地段�！笔欠康禺a(chǎn)投資需要遵循的法則，而商業(yè)地產(chǎn)投資也應(yīng)該遵守這個法則。一個增值潛力巨大的寫字樓項目必定是處在人流、物流、信息流、資金流匯聚之地。所以，您所想要投資的項目的地理區(qū)位應(yīng)該是我們考察的重中之重。此外，了解目標(biāo)房產(chǎn)所在地段未來前景并對市政規(guī)劃作分析判斷，才能選中投資色彩不會很快被沖淡的區(qū)位。判斷寫字樓地段與住宅地段的標(biāo)準(zhǔn)是有區(qū)別的。住宅更注重環(huán)境，但屬于商用性質(zhì)的寫字樓則注重商圈和交通。商圈重要是因為在商圈內(nèi)商機更多，這也是各大城市紛紛建立CBD（中心商務(wù)區(qū)）的重要原因。交通便捷意味著效率的提升，在“時間就是金錢”的法則前更加凸顯。
總結(jié)之就是：
寫字樓項目的區(qū)位條件主要通過兩方面考量：一是項目是否位于傳統(tǒng)熱點商圈，處于非熱點商圈的，則要考慮其與熱點商圈的距離；二是項目的具體位置，界定商圈中心最佳，商圈內(nèi)內(nèi)次之，商圈外最差；同時主城區(qū)優(yōu)于新城。
商務(wù)氛圍：商務(wù)氛圍及周邊配套主要考量三個因素：一是周邊商務(wù)氛圍、寫字樓聚集程度，其二是周邊商業(yè)、酒店等配套物業(yè)的繁華程度，三是項目周邊銀行、郵局、餐飲等商務(wù)配套的完善程度。
交通條件：主要通過三個方面的考量：一是道路交通，緊鄰城市商圈內(nèi)環(huán)的道路交通視為最佳，其次為緊鄰商圈一類的城市快速路，再次為緊鄰一般城市主干道等；二是軌道交通，包括項目周邊的地鐵線路的數(shù)量、是否為地鐵上蓋物業(yè)、距離地鐵出入口的距離等；三是公共交通，包括公交線路的數(shù)量，與公交車站的距離等。
考察對象之二[品質(zhì)]
第二就是建筑的內(nèi)在品質(zhì)了。因為這決定著企業(yè)最終使用的舒適性，也是最具含金量的硬性條件。地段決定建筑的基礎(chǔ)價值，建筑創(chuàng)造地段的附加價值，這就是地段與建筑的關(guān)系。對于實際使用的租戶來說，寫字樓的品質(zhì)尤為重要，畢竟誰也不希望自己的企業(yè)員工花費很長時間才能到達(dá)辦公室，也不會希望陪同客戶到公司參觀時需要等上10分鐘的電梯。在對寫字樓品質(zhì)的調(diào)查中，我們將對項目的停車場的設(shè)計是否合理、車位是否夠用、建筑品質(zhì)、大堂布局及品位、電梯的質(zhì)量和內(nèi)部配置狀況、寫字間結(jié)構(gòu)布局是否合適、采光通風(fēng)條件是否良好等要素做充分了解。
總結(jié)之就是：
外觀形象及可見性：主要考察項目兩方面的素質(zhì)：一方面是項目的可見性，包括項目是否位于城市主干道的第一排，項目展示面的大小等；另一方面是項目的外觀形象，具體包括項目的相對高度，項目的建筑形象，外立面材質(zhì)的檔次等。
硬件設(shè)施：主要通過三個最重要的硬件，即電梯、空調(diào)和通訊系統(tǒng)來進(jìn)行比較。電梯方面，比較參數(shù)主要包括電梯品牌、是否原裝進(jìn)口、電梯承載量、梯速、電梯數(shù)量（或每部電梯平均服務(wù)面積）等；空調(diào)系統(tǒng)的比較參數(shù)主要包括空調(diào)品牌、是否原裝、二管制還是四管制、VAV或VRV，新風(fēng)量等；通訊系統(tǒng)則主要考慮網(wǎng)絡(luò)通信服務(wù)商數(shù)量、質(zhì)量，網(wǎng)絡(luò)帶寬，電話線路數(shù)等參數(shù)。
大堂及公共部位裝修：
考察要素：大堂的面積、挑高、裝修材質(zhì)及風(fēng)格，公共區(qū)域的裝修標(biāo)準(zhǔn)。
考察對象之三[物業(yè)管理]
第三就是物業(yè)管理。寫字樓物業(yè)管理的概念與住宅不可同日而語，要求復(fù)雜得多，涉及的環(huán)節(jié)也廣得多。一個優(yōu)秀的寫字樓60%的價值由其硬性的條件所決定；40%的價值則由其軟性條件決定，核心是物業(yè)公司。很多企業(yè)尤其是大企業(yè)在選擇寫字樓時第一個問題就是：物業(yè)公司是哪家？優(yōu)秀的寫字樓配優(yōu)秀的物業(yè)公司已經(jīng)是普遍的行業(yè)準(zhǔn)則。作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公。因此選擇投資某個寫字樓時，調(diào)查物管公司情況亦不容忽視。
總結(jié)之就是：
主要從兩方面進(jìn)行：一是物業(yè)管理公司的品牌、口碑及項目管理業(yè)績，二是實際項目物業(yè)管理服務(wù)的體驗感受，包括公共部位保潔情況、保安及前臺服務(wù)人員形象，樓宇秩序維護(hù)情況，硬件設(shè)施調(diào)試情況等。
項目內(nèi)部配套：查看項目的基本商務(wù)配套，如銀行、員工餐廳、咖啡廳、停車位等是否完善，其次才去查看其它商業(yè)配套如健身、購物、餐飲等的豐富性。
考察對象之四：[健康]
還有一點是企業(yè)在選擇寫字樓時非常容易忽略的，那就是健康的因素。03年非典以后，市場開始普遍關(guān)注寫字樓的健康問題，甲型流感肆虐健康因素愈發(fā)顯得重要。倡導(dǎo)健康、節(jié)能、環(huán)保的人性化辦公理念，開始為人們所重視。
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