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市場(chǎng)觀察
成都商鋪投資前景樂(lè)觀
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5月18日，本報(bào)聯(lián)合華西都市報(bào)，舉辦了“商業(yè)地產(chǎn)投資新焦點(diǎn)”研討圓桌會(huì)，四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)冉立春、四川中原高級(jí)經(jīng)理徐東等行業(yè)專家、元瑞集團(tuán)總經(jīng)理劉洪、元貞國(guó)際機(jī)械城常務(wù)副總經(jīng)理彭建雄、西南印刷物資交易市場(chǎng)總經(jīng)理胡蓉、摩爾物流發(fā)展公司項(xiàng)目總監(jiān)李勇、成都華茂家紡產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷經(jīng)理傅鯨僑等應(yīng)邀出席，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最新焦點(diǎn)話題進(jìn)行了深度交流探討――
樓市不景氣投資商業(yè)須謹(jǐn)慎
在住宅投資受到政策調(diào)控下，當(dāng)前適不適合投資商業(yè)地產(chǎn)？對(duì)于這一熱點(diǎn)問(wèn)題，與會(huì)各方討論異常劇烈。冉立春的觀點(diǎn)是，盡管住宅與商業(yè)是不同類型的產(chǎn)品，但關(guān)系極為密切，在住宅市場(chǎng)極為不景氣的情況下，不可貿(mào)然投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其是自己不了解的專業(yè)市場(chǎng)。劉洪認(rèn)為，普通人投資專業(yè)市場(chǎng)之前，應(yīng)對(duì)相關(guān)行業(yè)及市場(chǎng)狀況做一些“預(yù)備課”，尤其要了解政府的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以免投資決策失誤。
大多數(shù)與會(huì)人士持相反的觀點(diǎn)，認(rèn)為從目前新政調(diào)控目標(biāo)看，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑷〈≌蔀樽罴淹顿Y領(lǐng)域。以前住宅首付比例僅3成或更低，而商業(yè)地產(chǎn)首付比例從來(lái)都是5成，利率也比住宅高，而現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)和二套房首付比例都為5成，投資回報(bào)相對(duì)更高的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑會(huì)吸引更多投資者，彭建雄、李勇、胡蓉等都從成都專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展變遷或自己的親身經(jīng)歷闡述了類似觀點(diǎn)。據(jù)彭建雄透露，金府機(jī)電城當(dāng)初的地價(jià)僅23萬(wàn)元/畝，如今若按拆遷成本算將高達(dá)3000萬(wàn)元/畝，短短幾年時(shí)間里，無(wú)論是商鋪價(jià)值還是租金都在成倍增長(zhǎng)，類似的情形在富森美家居等專業(yè)市場(chǎng)都在不斷上演，而今繞城高速路將是成都最后一條“財(cái)富線”。據(jù)調(diào)查，目前成都在售專業(yè)市場(chǎng)商鋪價(jià)基本維持在6000―9000元/平方米，而住宅破萬(wàn)元?jiǎng)t比比皆是，商住價(jià)值倒掛就蘊(yùn)藏著投資機(jī)遇。
大型綜合體不宜分割零售商鋪
商業(yè)地產(chǎn)通常包括社區(qū)商鋪、專業(yè)市場(chǎng)、大型城市綜合體以及寫字樓及辦公類物業(yè)，討論主要集中在專業(yè)市場(chǎng)和大型城市綜合體方面，與會(huì)人士幾乎一致認(rèn)為，社區(qū)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，專業(yè)市場(chǎng)和寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)其次，而辦公類物業(yè)不是普通投資者承受得起的，大型城市綜合體則不宜分割零售商鋪，投資開(kāi)發(fā)商應(yīng)走“訂單+持有”的商業(yè)模式。
彭建雄認(rèn)為，成都今年最新出現(xiàn)的大型專業(yè)賣場(chǎng)，大多在提檔升級(jí)，具有起點(diǎn)高、配套齊、規(guī)劃先進(jìn)、投資門檻低的特點(diǎn)，符合城市發(fā)展要求，因而發(fā)展前景看好。李勇表示，專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)換代后，規(guī)劃越來(lái)越合理，購(gòu)物環(huán)境越來(lái)越好，商品展示越來(lái)越有觀覽性，與大型賣場(chǎng)、購(gòu)物中心大有合二為一之勢(shì)。傅鯨僑認(rèn)為，專業(yè)市場(chǎng)要注重行業(yè)定位合理，并要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一推廣。
冉立春坦言，開(kāi)發(fā)商“以開(kāi)發(fā)盈利”的模式越來(lái)越行不通，將會(huì)對(duì)后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的困擾。商業(yè)地產(chǎn)最終用途是商用，在沒(méi)有運(yùn)營(yíng)之前，它的租金是零，發(fā)售不可分割的產(chǎn)權(quán)商鋪，將給商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)巨大弊端，也難以保障個(gè)體中小業(yè)主的收益和權(quán)益。熊貓城和世都廣場(chǎng)都是失敗的案例。
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