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市場觀察
從小商鋪到綜合體的絢麗轉(zhuǎn)身
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20大新城、100個城市綜合體，這是杭州為城市國際化戰(zhàn)略提出的又一個新目標�？v向觀察城市綜合體的發(fā)展路徑，不難發(fā)現(xiàn)，城市綜合體的開發(fā)其實不僅僅是一個地產(chǎn)模式，某種程度而言，更是一個城市發(fā)展和運營的問題。它的蛻變過程，也必將成為杭州未來的發(fā)展引領(lǐng)。
一個城市綜合體催熟一個板塊
那么，何謂“城市綜合體”呢？王處長解釋，城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。
對于城市綜合體對一個板塊的推動作用，王處長很形象地舉了個例子：之前濱江一直人氣不旺，星光大道首期落成以后，這里的住宅入住率呈直線上升，周邊的商鋪價格也跟著翻了好幾番。
“肚子餓了，下樓就是飯店；家里臟了，打個電話就有人來收拾；晚上還可以帶上女朋友去喝杯咖啡，看看江景，說得夸張點就是貴族一樣的生活�！币粋�月前剛搬進星光大道星光國際公館的黃先生很得意地向我們講述著自己的愜意生活。
“社會越進步，對城市綜合體的需求也越大，當初華聯(lián)建設(shè)星光大道，就是看中濱江商業(yè)的空白。星光大道，對整個濱江城市的形成，加快入住、提高商務(wù)氛圍都功不可沒�！焙贾萑A聯(lián)置業(yè)總經(jīng)理錢偉中介紹起星光大道，一臉的自豪。
“隨著城鎮(zhèn)化進程推進，現(xiàn)代商業(yè)競爭越來越激烈。建設(shè)一個城市綜合體很容易，可是想要繁榮一個城市綜合體很不容易。這也是做商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。所以每一個綜合體都要有自己的定位和特色。”錢總坦言，“這就需要文化的導(dǎo)入。杭州人都知道銀泰導(dǎo)入的是時尚文化，而我們星光大道就創(chuàng)造性地導(dǎo)入了影視文化�！�
記者發(fā)現(xiàn)，在星光大道的中心廣場隨意走走就可以看到很多影視名人的手模：張藝謀、成龍、張子怡、趙薇、謝晉……街上的建筑小品也都是以影視作品為主題的。據(jù)介紹，公司已經(jīng)在邀請一些明星來開主題店鋪；另外，和中影合作的中影院線也將在今年6月底7月初開業(yè)，一期規(guī)模3000平方米，總規(guī)模將達到10000平方米。屆時，這里還將會有大小電影節(jié)舉辦，儼然是中國好萊塢的架勢。美國的好萊塢賺了名、繁榮了商業(yè)，還帶動了旅游，相信這也是杭州的星光大道的美好未來。
城市綜合體助推商圈形成
城市綜合體對商圈形成有不容忽視的作用。杭州城西作為最早的商品房發(fā)源地，一直是人口最為密集的區(qū)域之一。然而，就在其商業(yè)隨人流集聚得到迅速發(fā)展的同時，卻始終沒有形成大型的商業(yè)中心。直到去年12月，隨著銀泰都市綜合體的正式動工，大城西核心商圈加速成型，這也對杭州整體商業(yè)格局的變革帶來新一輪沖擊。
從區(qū)域布局來看，銀泰都市綜合體坐落于“新城西”地區(qū)的核心區(qū)域，如果以銀泰都市綜合體為中心畫一個圈，那么半徑5公里之內(nèi)，環(huán)狀分布著大關(guān)、拱北、祥符、三墩、紫金港、蔣村、古蕩、翠苑八大居住區(qū)，并向西湖、拱墅、余杭三區(qū)輻射。據(jù)介紹，該項目建筑規(guī)模達40萬平方米，總體布局分為四個主體部分，分別為Galleria啞鈴式購物中心綜合體；沿河時尚步行街和CANALCITY消閑區(qū)；由兩棟辦公樓、一棟星級酒店和三棟SOHO樓組成的高層建筑組團，以及位于四層綜合體屋面上的開放式中央公園。依托這四個主體，建成后的銀泰都市綜合體，將成為新城西核心商圈的綜合商業(yè)地標項目，為80萬城西居民打造一個集休閑、娛樂、購物、餐飲、健身、商務(wù)辦公為一體的生活方式中心。
而4月底城東萬象城的開業(yè)，無疑推動了錢江新城新商圈的確立。從萬象城購物中心，到建設(shè)中的精品住宅“悅府”、超五星級酒店“柏悅”、甲級寫字樓以及酒店式服務(wù)公寓，萬象城是一種具有豐富可能性的生活總匯。在這里，購物已經(jīng)不是一種消費金錢的結(jié)果呈現(xiàn)，而是一種更具休閑性和娛樂性的獨特體驗，花錢將不被視為這種體驗的必備元素，而花時間將被看作最能體現(xiàn)的普遍行為。無論是三口之家、年輕夫婦、單身貴族、孩子、學(xué)生、老人…在這里都能夠找到專屬于自己的快樂與休閑方式。
不久的將來，城東城西的居民將再也不必吃喝玩樂都往武林門或者西湖邊跑了，相反，萬象城和銀泰都市綜合體將以強大的影響力和吸納力，不斷吸引全城乃至周邊的消費人群聚集此地，共同享受同步全球的時尚生活方式。
各大房企紛紛增持商業(yè)項目
“新國四條”疊加“國十條”，新政給樓市下了一劑猛藥，目標精準，對投資投機住宅打壓力度空前。杭州住宅市場急劇遇冷，而給一向信貸條件嚴格且自成一體的商業(yè)地產(chǎn)帶來機會，各大房企紛紛增持商業(yè)項目。
當去年年底龍湖地產(chǎn)高調(diào)宣布成功競得位于下沙的85─88號地塊時，外界一直忽略的一點是，該地塊為地處地鐵一號線下沙中心站的上蓋物業(yè)，由此，龍湖地產(chǎn)計劃長期持有商業(yè)物業(yè)的意圖已經(jīng)非常明顯。
而本土企業(yè)代表，開元集團董事長陳妙林就曾經(jīng)對外明確表示，開元集團在接下去的五年中，將會增加商業(yè)物業(yè)的持有。而一直在打造城北商業(yè)綜合體——杭州大運河商務(wù)區(qū)的遠洋地產(chǎn)從2007年就開始了增持商業(yè)地產(chǎn)的計劃。
“杭州大運河商務(wù)區(qū)是目前公司所有開發(fā)項目中持有比例最高的一個�！焙贾葸h洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人趙欣告訴記者，“遠洋對杭州的商業(yè)市場非常看好，因為杭州人均購買力一直都在全國前五位，而且這里的商業(yè)還能輻射周邊縣市的企業(yè)家。雖然城北一直不被大家看好，但隨著近年來城市發(fā)展，城北居住環(huán)境、城市文化、交通、衛(wèi)生條件都在不斷提升，又有70萬人口作后盾，相信到2020年城北會成為杭州的徐家匯。”
趙欣透露，公司現(xiàn)在已經(jīng)開始招商，商業(yè)定位為中高端，其中也不乏一些國際大牌，所有招商工作都將在項目設(shè)計圖紙完成之前結(jié)束。相信，屆時這個城市綜合體將一改城北商業(yè)稀缺的面貌，助推杭州城北商圈的形成。
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