關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元5樓（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 市場(chǎng)觀察
市場(chǎng)觀察
商鋪投資講究“四平八穩(wěn)”
 |
 |
1投什么？
看自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、回報(bào)預(yù)期投什么就是要選擇好你要投資什么樣的商鋪。一般來(lái)說(shuō)，商鋪有商業(yè)街商鋪、社區(qū)商鋪、商住辦公樓底商、購(gòu)物中心或?qū)I(yè)市場(chǎng)席位型商鋪等幾種類型。而投資者到底該選擇何種商鋪進(jìn)行投資，才是最合適的呢？
不同類型的鋪位在投入成本、收益空間、投資風(fēng)險(xiǎn)等各方面都是不一樣的。在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心的商業(yè)街商鋪，由沿街商鋪聚勢(shì)形成的購(gòu)物步行街（如三市商圈的南屏步行街）是形成黃金商鋪的重要區(qū)域，但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資機(jī)會(huì)相對(duì)較小成本也高。但如果及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非�？捎^。而設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，雖然投資回報(bào)率一般不及商業(yè)中心的商鋪高，但其回報(bào)卻較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，目前相對(duì)城區(qū)商鋪來(lái)講，其售價(jià)也相對(duì)較低，適合個(gè)人投資。另外，一些商住辦公樓的底商，由于中高檔商住樓或?qū)懽謽嵌嗵幱谥行纳虅?wù)區(qū)，相對(duì)客流較大，人口消費(fèi)素質(zhì)和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，總投資額度也較高，投資門檻也較高。而購(gòu)物中心或?qū)I(yè)市場(chǎng)席位型商鋪（如螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、大商匯建材市場(chǎng)等），一般面積較小，投資門檻相對(duì)較低，有一定收益承諾保證，適合個(gè)人長(zhǎng)線投資。但是從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是較高的，因?yàn)樗枰l(fā)展商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、完善的經(jīng)營(yíng)管理，有力的市場(chǎng)推廣等，如果缺乏準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營(yíng)租戶支持，致使項(xiàng)目建成后無(wú)法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營(yíng)。
有關(guān)專家表示，投資者要選擇商鋪投資，需要在了解不同商鋪在價(jià)格、收益及風(fēng)險(xiǎn)等方面的差別基礎(chǔ)上，再根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力及對(duì)今后的回報(bào)預(yù)期進(jìn)行綜合性比較，再做出抉擇。比如說(shuō)需要風(fēng)險(xiǎn)低一點(diǎn)的，就可以投資社區(qū)底商；而像回報(bào)率高一些，則可以尋找商業(yè)街的商鋪機(jī)會(huì)。本報(bào)記者陳世明
2在哪兒投？
選好地段最重要買住宅，講究“地段，地段，還是地段”,投資商鋪就更講究地段了。商鋪的地段一般有三類：第一類是成熟的中央商務(wù)圈；第二類是成型中的商圈，多為遠(yuǎn)郊的專業(yè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部的商鋪。
首先說(shuō)說(shuō)成熟的中央商務(wù)圈的商鋪，如昆明的三市街、白塔路、青年路及小西門商圈中的商鋪，它們一般已在市場(chǎng)上連續(xù)經(jīng)營(yíng)5~10年或更長(zhǎng)的時(shí)間，被市場(chǎng)充分認(rèn)可，有穩(wěn)定的客戶源和高出租率；其次，它的商鋪在經(jīng)營(yíng)品類的分工上已形成一定的商業(yè)集群，它們互為補(bǔ)充，商業(yè)品種繁復(fù)充實(shí)。從投資收益來(lái)看，“中央商務(wù)圈的商鋪”經(jīng)歷了商業(yè)經(jīng)營(yíng)最重要的“市場(chǎng)培育期”,用行話來(lái)說(shuō)即“養(yǎng)市--放水養(yǎng)魚”.但是，其租金及購(gòu)入成本也高得嚇人。據(jù)榮城房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)三市街商圈很少有商鋪對(duì)外出售，其平均租金約在350-600元/平方米/月，租賃成本高昂，如果沒(méi)有豐富的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投資者唯有望鋪興嘆的份。
相對(duì)于中央商務(wù)圈內(nèi)高昂的鋪面租金，處于成型中的商圈的鋪面價(jià)格和租金還處于市場(chǎng)培育期，租金及售價(jià)定位就顯得便宜多了。但是它卻面臨著一個(gè)致命的問(wèn)題，就是市場(chǎng)的養(yǎng)商期。對(duì)于商鋪而言，這是個(gè)不可“跨越”或省略的必然過(guò)程。少則一年，多則幾年的養(yǎng)商期，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)是個(gè)不可預(yù)知的過(guò)程。因此，在下手購(gòu)買此類商鋪前，首先要對(duì)開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力及商業(yè)業(yè)態(tài)情況了如指掌，有著足夠的抗風(fēng)險(xiǎn)能力再擇機(jī)而入。
社區(qū)商鋪不同于主題商場(chǎng)，日后的經(jīng)營(yíng)要投資者自己負(fù)責(zé)。即便一味出租，為了保證租金收益，也要明白把鋪?zhàn)饨o哪類店家最合適。因此，市民投資社區(qū)商鋪時(shí)，主要考慮的是社區(qū)的居住人口數(shù)量及居民收入水平，社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)及周邊商業(yè)布局也要心中有數(shù)。在經(jīng)營(yíng)面上，與日常居住生活有關(guān)的方方面面需求都可涉獵，最好做到錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、突出個(gè)性。服務(wù)方式也不容忽視，如果商家肯提供送貨上門服務(wù)，搭建熟客網(wǎng)絡(luò)，籠絡(luò)回頭客，經(jīng)營(yíng)也自然能穩(wěn)定。
3什么時(shí)候投？
提前介入，搶占購(gòu)鋪先機(jī)有很多人知道投資，卻為找不準(zhǔn)合適的產(chǎn)品發(fā)愁，有的人找準(zhǔn)了產(chǎn)品卻遲遲不敢“下手”.其實(shí)，對(duì)于投資，是很講究技巧的，尤其是商鋪投資，理性的眼光必不可少，下手的時(shí)機(jī)把握也很重要。
投資商鋪就是投資未來(lái)。因此，對(duì)于想要投資商鋪的市民來(lái)說(shuō)，買商鋪前一定要提前打量。至少要提前多長(zhǎng)時(shí)間？業(yè)內(nèi)專家表示，最好在項(xiàng)目才開始進(jìn)行宣傳時(shí)就與開發(fā)商接觸，搶占先機(jī)，預(yù)留位置。道理很簡(jiǎn)單，處于成熟地段的商鋪大家都能看到，很多消費(fèi)者在其尚未推出之前就搶訂一空。而正處于發(fā)展中的區(qū)域中的商鋪，又或是生活配套不太成熟的社區(qū)商鋪，也需要具有前瞻的眼光，這就要求市民對(duì)區(qū)域五年內(nèi)的規(guī)劃發(fā)展、未來(lái)定位及交通利好消息有所了解，從政府的定位及規(guī)劃中提前發(fā)現(xiàn)商機(jī)。對(duì)于一些地段不錯(cuò)的社區(qū)商鋪，市民也可以提前介入。業(yè)內(nèi)人士表示，介入的最佳時(shí)間為此樓盤剛進(jìn)行形象宣傳時(shí)，提早訂鋪，采取提前交預(yù)留金（但一定要注明可以隨時(shí)退）的方式把好位子。
當(dāng)然，以上說(shuō)的都是對(duì)商鋪所處地段看好的前提下，市民可以采取先下手為強(qiáng)的方式，購(gòu)買商鋪。如果市民對(duì)于此片區(qū)的商鋪前景十分迷茫，而政府對(duì)于相關(guān)區(qū)域的規(guī)劃及發(fā)展也還未確定之時(shí)，商鋪的投資潛力分析就很不明朗。尤其是一些遠(yuǎn)郊片區(qū)的大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其在面向市場(chǎng)推售之時(shí)，開發(fā)商的招商能力還未顯現(xiàn)出來(lái)。那投資者唯一可以做的，就是需要和銷售人員保持熱線聯(lián)系，隨時(shí)打電話關(guān)注，一旦有戲，馬上交錢搞定。
除此以外，在投資商鋪之前，市民對(duì)于自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力也需有個(gè)評(píng)估。小區(qū)商鋪回報(bào)率一般在6%~10%,如果低于6%,其投資價(jià)值就值得商榷。大型商業(yè)項(xiàng)目中，商鋪面積以50~70平方米為佳，容易入市也好轉(zhuǎn)手；最后，對(duì)于商鋪所在地段的考察及片區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布情況，市民也得做個(gè)小小的功課。因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越稀缺，就越能顯示出商鋪的價(jià)值，即使現(xiàn)在不旺，將來(lái)升值前景也很可觀。本報(bào)記者虞靜
4怎么投？
先判斷商鋪價(jià)值再?zèng)Q定商鋪的投資方式主要有兩種，一是購(gòu)買，另一種則是租賃。
購(gòu)買商鋪分為上市初交易購(gòu)買和二手商鋪購(gòu)買。上市初交易購(gòu)買即投資者從開發(fā)商手里購(gòu)買的、尚未投入運(yùn)營(yíng)或已經(jīng)投入營(yíng)運(yùn)但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購(gòu)買形式；而二手商鋪購(gòu)買則是指投資者從別的商鋪投資者手里購(gòu)買商鋪的商鋪投資方式。上市初交易購(gòu)買方式發(fā)生在投資者與開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過(guò)程中面對(duì)的大多是擅長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過(guò)開發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值作出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎并不是一件容易的事情。因此商鋪投資者在此過(guò)程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。而二手購(gòu)買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購(gòu)買方式不同。在這種商鋪購(gòu)買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購(gòu)商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪?zhàn)稍儥C(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。
商鋪的租賃方式一般來(lái)說(shuō)分為直接租賃和轉(zhuǎn)租兩種。直接租賃是指投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪的投資方式。轉(zhuǎn)租則是指從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式。在商鋪直接租賃的方式中，投資者往往以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?lái)，再轉(zhuǎn)租，進(jìn)行直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場(chǎng)租金之間的差距不大，那么在加入市場(chǎng)費(fèi)用及管理費(fèi)后，極有可能發(fā)生投資虧損。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤(rùn)空間已經(jīng)很少。另外，目前市場(chǎng)上還存在一種“轉(zhuǎn)讓”的租賃方式，即給正在經(jīng)營(yíng)的商鋪一筆費(fèi)用后，再通過(guò)商鋪的產(chǎn)權(quán)方租用商鋪的投資方式。這種方式與轉(zhuǎn)租一樣，由于需要給予前任租戶一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，不僅投入成本大大增加，利潤(rùn)空間也會(huì)變小。
|
|