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市場(chǎng)觀察
廣州商業(yè)地產(chǎn)魚目混珠 驚現(xiàn)爛尾項(xiàng)目被盤活
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但據(jù)信息時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的中小型開發(fā)商或無名開發(fā)商把原先的住宅等用地項(xiàng)目直接改為商業(yè)項(xiàng)目，還有的開發(fā)商把爛尾多年的項(xiàng)目重新拾起，建成商用物業(yè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些“爛尾建商”等行為有魚目混珠之嫌，暗存著很多風(fēng)險(xiǎn)。那么，在這種情況下，投資客在投資過程中應(yīng)注意哪些問題呢？
讀者報(bào)料：多年?duì)�尾廣場(chǎng)牛市盤活
熱衷于投資商鋪的張小姐近日向記者報(bào)料稱，花都新華街某爛尾達(dá)10余年的商業(yè)廣場(chǎng)，近期又重新推出市場(chǎng)。據(jù)張小姐介紹，該項(xiàng)目位于清華街鬧市區(qū)，集住宅和商鋪于一體，于1993年就開始建成，不知是何原因，停工多達(dá)10余年后，近期項(xiàng)目的商業(yè)部分以帶產(chǎn)權(quán)的形式銷售，價(jià)格3萬～6萬元/平方米，承諾返租兩年、回報(bào)率為8％。
張小姐告訴記者，商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)本來就只有40年，該商業(yè)廣場(chǎng)在1993年就開始建了，即使現(xiàn)在買，產(chǎn)權(quán)也僅剩下23年�！坝�40年產(chǎn)權(quán)商鋪的錢來買23年產(chǎn)權(quán)的商鋪，不就白白丟掉了17年？太不劃算了�！�
另據(jù)張小姐介紹，該商場(chǎng)內(nèi)展示廳掛滿了NIKE、ADIDAS等品牌標(biāo)志，志在打造花都的品牌商場(chǎng)。銷售人員聲稱，這些品牌已進(jìn)駐該商場(chǎng)，但據(jù)張小姐觀察，這些品牌在該商場(chǎng)的銷售傳單上沒有寫出來，“以我的經(jīng)驗(yàn)，這是一個(gè)幌子�！睆埿〗惚硎�，該商業(yè)廣場(chǎng)的位置已到了商業(yè)街的盡頭，很難做旺；對(duì)面還是一家醫(yī)院，品牌不可能入駐，因?yàn)槟菞l街本身已有很多品牌店進(jìn)入。
張小姐表示，今年以來，在樓市政策重拳出擊下，廣州的住宅市場(chǎng)如履薄冰，而在亞運(yùn)會(huì)的“助興”下，受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)則成了“香餑餑”。在投資客涌向商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，多個(gè)中小型開發(fā)商也紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有的把爛尾多年的專業(yè)市場(chǎng)甚至住宅用地改為商業(yè)項(xiàng)目，有魚目混珠之嫌。
記者調(diào)查：商業(yè)地產(chǎn)驚現(xiàn)魚目混珠
針對(duì)張小姐的報(bào)料，近日，信息時(shí)報(bào)記者兵分多路走訪廣州樓市發(fā)現(xiàn)，今年廣州的商業(yè)地產(chǎn)群雄崛起，有誓必打造標(biāo)桿項(xiàng)目的商界名流，也有“魚目混珠”之流。業(yè)內(nèi)專家指出，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮是一種沉重的繁榮，能真正實(shí)現(xiàn)多方共贏的項(xiàng)目，真的是鳳毛麟角。
據(jù)記者實(shí)地了解，廣州多個(gè)主要路段都在興建商業(yè)項(xiàng)目，從規(guī)模上看，占地面積并不大，有的僅為獨(dú)棟6～7層，上面打著“招租”的招牌。上周末，記者在番禺某交通要道看到，在高檔小區(qū)云集的路段，有不少于3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在興建。其中，新開發(fā)的商業(yè)樓盤越來越多，規(guī)模也越來越大。業(yè)內(nèi)專家指出，在此現(xiàn)狀下，小型開發(fā)商及不知名或無名開發(fā)商也想分一杯羹，這將帶來諸多風(fēng)險(xiǎn)，尤其是后期經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)將與日俱增。
對(duì)投資客而言，購買這種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在很多風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的施工人員告訴記者，該商業(yè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人并非開發(fā)商，建成后準(zhǔn)備以銷售為主。
今年以來，廣州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，品牌開發(fā)商不斷高價(jià)拿下商業(yè)地塊知名機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，逾九成投資者不知商鋪后期經(jīng)營(yíng)狀況和規(guī)劃，在這樣的市場(chǎng)條件下，后期經(jīng)營(yíng)困境往往就成了投資經(jīng)營(yíng)者面臨的必然結(jié)局，所謂“高回報(bào)率”也成了一個(gè)陷阱。
如何看“爛尾建商”熱？
中低檔商業(yè)地產(chǎn)短供是原因之一
記者：如何看待在商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)趨好下，市場(chǎng)涌現(xiàn)的“住改商”、“爛尾建商”等現(xiàn)象？
●林海：投資客是催化劑
由于房產(chǎn)新政對(duì)住宅有較大的沖擊，而商業(yè)地產(chǎn)的影響則很小，這讓不少的投資者轉(zhuǎn)而購買商用物業(yè)作為投資的“避風(fēng)港”，因此市場(chǎng)涌現(xiàn)了不少“住改商”和“爛尾建商”�？梢哉f，投資客是這種現(xiàn)象的催化劑。
●申格聯(lián)：利潤(rùn)預(yù)期看好
不少開發(fā)商把原先的住宅等用地項(xiàng)目直接改為商業(yè)項(xiàng)目，還有的開發(fā)商把爛尾多年的項(xiàng)目重新拾起建商用物業(yè)，這是因?yàn)樗麄兛吹搅松虡I(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)預(yù)期。商業(yè)地產(chǎn)可以細(xì)分很多市場(chǎng)，國(guó)家不久前出臺(tái)了鼓勵(lì)中小企業(yè)發(fā)展的政策，帶動(dòng)價(jià)廉物美商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。此外，城中村的改造也使得中低檔商業(yè)地產(chǎn)3～5年內(nèi)暫時(shí)短供，中小型開發(fā)商就是瞄準(zhǔn)這個(gè)時(shí)機(jī)，著手建設(shè)中低檔商業(yè)項(xiàng)目。
●朱輝：商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)上升
在過去一個(gè)季度，城建興業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)商鋪的租金水平在持續(xù)上升。這在一定程度上說明了新政影響下，商用物業(yè)成了投資者關(guān)注的重點(diǎn)對(duì)象。但在目前，廣州好的一線臨街商鋪貨量很少，而市場(chǎng)對(duì)這類物業(yè)的需求非常大。
●田鴻：非人人能投資商業(yè)
這種現(xiàn)象在海南比較突出。海南省被定位為旅游島后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目備受關(guān)注，有的開發(fā)商把爛尾多年的項(xiàng)目盤活為酒店式公寓，有的直接建成小酒店。但廣州市場(chǎng)不同于海南，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，并不是任何開發(fā)商都能涉及。
●溫偉杰：受亞運(yùn)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)
住改商、爛尾建商，從經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象上看是具備積極意義的，表明城市商業(yè)繁榮指數(shù)的提升。但從經(jīng)營(yíng)角度看，這將給進(jìn)駐的品牌商帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要來自經(jīng)營(yíng)許可權(quán)、產(chǎn)權(quán)等問題。從今年這半年來看，廣州商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)了一個(gè)新的至高點(diǎn)，較之去年表現(xiàn)出空前的活躍。太古匯、西塔、獵德商圈、萬菱匯、高德置地及番禺中頤MOCA·創(chuàng)意城、番禺鉆匯珠寶廣場(chǎng)等新型商業(yè)地產(chǎn)可以說是今年廣州商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的信號(hào)。從今年廣州新增200萬平方米大型商業(yè)項(xiàng)目的分布區(qū)域來看，亞運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)的推動(dòng)效果十分明顯。從“分一杯羹”角度出發(fā)，住改商、爛尾建商就如同“分艦”，與商圈大型商業(yè)項(xiàng)目同步運(yùn)營(yíng)，形成艦群效應(yīng)。
聲稱高回報(bào)、名牌已進(jìn)駐？
只是噱頭 騙不了精明的投資商
記者：有些商業(yè)項(xiàng)目在招商過程中，尚未開售就在項(xiàng)目周邊貼上某某知名品牌已進(jìn)駐等廣告，但銷售人員拿不出相關(guān)證據(jù)，還有的開發(fā)商承諾高回報(bào)率，你認(rèn)為這是營(yíng)銷策略還是促銷噱頭？
●林海：招商過程變數(shù)不少
商業(yè)項(xiàng)目的招商是要一個(gè)相對(duì)比較長(zhǎng)的時(shí)間，在這個(gè)過程中會(huì)有不少變化，對(duì)外宣傳某知名品牌已經(jīng)進(jìn)駐等廣告，如果是有一定依據(jù)的話，那就是一種營(yíng)銷策略，可起到“羊群效應(yīng)”的作用；否則就是促銷噱頭，在今后的經(jīng)營(yíng)管理過程中將會(huì)產(chǎn)生各種矛盾。
●田鴻：聲稱高回報(bào)是策略
類似承諾“返租兩年、回報(bào)率8％”等宣傳策略，以及宣傳某品牌已經(jīng)進(jìn)駐等，這些都是開發(fā)商的營(yíng)銷策略。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)能否達(dá)到預(yù)期，任何人都不是預(yù)言家，都很難預(yù)測(cè)后期商業(yè)地產(chǎn)的局勢(shì)。
●溫偉杰：合法性有待商榷
是營(yíng)銷策略還是促銷噱頭并不重要，倒是從法律角度來講這樣合不合法值得考量。不可否認(rèn)，此種現(xiàn)象在商業(yè)地產(chǎn)招商過程中有一定的代表性，但需要思考的，此舉并不是推動(dòng)招商進(jìn)程的高明之舉。精明的投資商早已司空見慣，會(huì)通過求證來確定信息的真?zhèn)巍Ｈ绻み\(yùn)營(yíng)商在“躲貓貓”，那么信任分就會(huì)大大降低。其實(shí)招商的策略很多，但誠實(shí)才是商海制勝的本源。
住改商、爛尾建商能買嗎？
產(chǎn)權(quán)問題、建筑質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)不小
記者：你覺得這種經(jīng)過改造而建的商業(yè)物業(yè)暗存哪些風(fēng)險(xiǎn)？購買或租賃這種物業(yè)又有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
●林海：手續(xù)要完備硬件要到位
關(guān)鍵是要看相關(guān)手續(xù)是否完備。目前政府對(duì)住改商的政策并不十分明確，對(duì)日后的運(yùn)作會(huì)否有影響？改建后的硬件能否滿足商業(yè)使用要求，如停車位、交通疏導(dǎo)、消防設(shè)施等等，這些在投資過程中都要考慮清楚。
●朱輝：二房東賣經(jīng)營(yíng)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)大
市場(chǎng)上出現(xiàn)的一些通過重新包裝再轉(zhuǎn)賣經(jīng)營(yíng)權(quán)的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)投資者來說風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。畢竟這些運(yùn)營(yíng)商都是“二房東”，所經(jīng)營(yíng)、銷售的物業(yè)都是租回來再進(jìn)行包裝、拆分，然后出讓一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)。萬一“二房東”在銷售完畢后不再交租，那么，實(shí)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)者就會(huì)面臨業(yè)主收回物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
●田鴻：提防開發(fā)商撒手不管
如果這些商用物業(yè)帶有產(chǎn)權(quán)銷售，將給投資客帶來大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椴慌懦械拈_發(fā)商以銷售商鋪為主要目的，一旦銷售完畢，物業(yè)就與他們脫離了關(guān)系，商業(yè)的好壞與他們沒有太大的關(guān)系，最終都要投資客自己承擔(dān)。
●溫偉杰：改建最大風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)權(quán)
住宅樓、爛尾樓改建商場(chǎng)，最大風(fēng)險(xiǎn)還是來自產(chǎn)權(quán)許可問題。一般來講，這類改動(dòng)是很難得到相關(guān)部門批準(zhǔn)的。即使某些開發(fā)商經(jīng)過公關(guān)拿到改造證，同樣可能存在操作手法問題而爆發(fā)問題。購買或租賃此類物業(yè)有以下風(fēng)險(xiǎn)：被政府查封、物業(yè)方“走佬”，按金或押金拿不回來等。另外，經(jīng)過改造的此類項(xiàng)目，可能因經(jīng)營(yíng)需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行重大改動(dòng)，破壞了建筑結(jié)構(gòu)，可能給日后經(jīng)營(yíng)帶來坍塌風(fēng)險(xiǎn)。如果購買風(fēng)險(xiǎn)則更大，除非是政府公開招標(biāo)拍賣，手續(xù)齊全。
●申格聯(lián)：要索取竣工檢測(cè)報(bào)告
經(jīng)過改建的商業(yè)物業(yè)，只要預(yù)先按建筑規(guī)范做好質(zhì)量檢測(cè)和結(jié)構(gòu)加固，是可以避免安全風(fēng)險(xiǎn)的。購買或租賃這種物業(yè)，最好要向開發(fā)商索取建筑質(zhì)量保證書和政府部門的有關(guān)竣工檢測(cè)報(bào)告。
●林明瀚：二房東的合同很重要
經(jīng)過大承包商這個(gè)“二房東”再出租、“出售”的物業(yè)，對(duì)小投資者、商鋪經(jīng)營(yíng)者來說，風(fēng)險(xiǎn)肯定是有的，這要看大承包商和物業(yè)所有者之間的合同是如何約定的。如果說，他們之間的合同在有充分法律保障的情況下，如其中的條款能充分保證大承包者的經(jīng)營(yíng)權(quán)益及明確經(jīng)營(yíng)的范圍，那么對(duì)散戶來說就沒有太大的問題。但是，如果后期的經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)了違規(guī)情況，勢(shì)必會(huì)影響散戶經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益。
給投資者有什么建議？
租鋪風(fēng)險(xiǎn)小過買鋪 不妨考慮投資寫字樓
記者：對(duì)有意向購買或租賃商鋪的投資者有什么建議？
●田鴻：買鋪成本大不如租鋪
對(duì)投資客而言，我個(gè)人認(rèn)為，并非要買商鋪才能賺到錢，租鋪同樣能獲得利潤(rùn)，而且投入較少。因?yàn)橐宰赓U為主的商業(yè)廣場(chǎng)，開發(fā)商在后期運(yùn)營(yíng)仍會(huì)投入較大精力，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
●林海：動(dòng)輒數(shù)百萬門檻較高
按照房貸新政，目前二套房貸的按揭條件與商用物業(yè)幾乎是一樣的。但投資商鋪并非只考慮按揭這一個(gè)因素，最大決定因素在于總價(jià)投入。商用物業(yè)涉及的資金總額大，首付50％意味著要有幾百萬元的投入，而且商用物業(yè)按揭年期在10年以內(nèi)，每月還貸是一個(gè)不菲的數(shù)字。另外，還有養(yǎng)鋪或養(yǎng)寫字樓的成本。
●朱輝：不妨考慮投資寫字樓
對(duì)有興趣于商用物業(yè)的投資者來說，首選的物業(yè)應(yīng)該是一線臨街的商鋪，其次是大型社區(qū)內(nèi)的裙樓商鋪，最后才是商場(chǎng)鋪。其中，商場(chǎng)鋪又可分為兩種類型，一是賣產(chǎn)權(quán)的，這類物業(yè)要看經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，畢竟現(xiàn)在好的大型商場(chǎng)基本都是只租不售。二是前面所言的二房東以“大包租”拿下物業(yè)再拆分銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目，這種物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較大。其實(shí)，在現(xiàn)階段來說，投資者不妨考慮投資寫字樓物業(yè)。一方面，這類物業(yè)的售價(jià)還處于低位，很多區(qū)域甚至出現(xiàn)商住倒掛的情況，升值空間較大；另一方面，在出租回報(bào)率上，目前寫字樓物業(yè)可達(dá)6％～8％，而同區(qū)域、同價(jià)位的住宅則僅有3％左右。
●林明瀚：買鋪首先看地段
對(duì)于商鋪投資來說，地段肯定是考慮的第一因素，這比住宅、寫字樓物業(yè)更為重要。一些地段不錯(cuò)但目前人流不太理想的商鋪產(chǎn)品也可考慮，但前提是政府對(duì)片區(qū)發(fā)展有政策支持，規(guī)劃也比較完善，如珠江新城。
記者觀察 商業(yè)地產(chǎn)投資誘惑大風(fēng)險(xiǎn)更大
投資商業(yè)地產(chǎn)，可謂是一把雙刃劍：一方面，豐厚的回報(bào)率和升值潛力，赤裸裸地發(fā)出致命的誘惑；而另一方面，如何去選擇、如何去經(jīng)營(yíng)管理，又是壓在心中的一塊大石。解決這兩大問題，最好的途徑無疑是找到一個(gè)理想的鋪位。但在開發(fā)商多種多樣而且充滿誘惑的宣傳攻勢(shì)下，能否撥開煙霧找到心水物業(yè)談何容易。
特別是，在近期住宅市場(chǎng)和股票市場(chǎng)雙雙受挫的情況下，大批資金急需尋找新的出路；這個(gè)時(shí)候，商用物業(yè)的誘惑得到了進(jìn)一步的放大。
在暴利的誘惑之下，部分投機(jī)者打著“商業(yè)運(yùn)營(yíng)商”的旗號(hào)蠢蠢欲動(dòng)，承包一些一度荒廢的爛尾裙樓、倉庫進(jìn)行包裝、拆分，然后再招商、“出售”，進(jìn)行“廢物再利用”。毫無疑問，如果能獲得成功，無疑將為投資者和經(jīng)營(yíng)者找到一個(gè)新的掘金點(diǎn)，而且對(duì)改善城市環(huán)境、商業(yè)氛圍也有巨大的幫助。但如果失敗，則后果不堪設(shè)想！
換一個(gè)角度來看，這些由“二房東”開發(fā)的物業(yè)，與之前清拆的“房中房”何曾相似？而且，這類物業(yè)未來的前景究竟如何？運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)力經(jīng)驗(yàn)如何？經(jīng)營(yíng)者、投資者的權(quán)益怎樣得到保障？目前已有什么品牌確定進(jìn)入……雖然這些項(xiàng)目的招商廣告中都有“明確”的說法，但終究都只是紙上畫餅，蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。萬一出現(xiàn)問題，則可能成為社會(huì)的不和諧因素。
解決問題，唯有真正實(shí)現(xiàn)信息的透明化，加強(qiáng)相關(guān)的監(jiān)管和法律保護(hù)，才能一解小投資者、經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂。
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