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市場觀察
成都專業(yè)市場成交量不降反升
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全面考察再決定如何下手
5月18日2：30左右 (論壇 新聞)，由本報主辦的“成都專業(yè)市場發(fā)展趨勢圓桌會”，在金牛山莊如期舉行。圓桌會現(xiàn)場，四川省商業(yè)連鎖投資開發(fā)聯(lián)合會會長冉立春一語中的：“跟著政策走，開發(fā)‘不離譜’�！彼f，成都正提出建設(shè)國際貿(mào)易批發(fā)基地目標(biāo)，集中打造包括北部商城、青白江、雙流和龍泉驛在內(nèi)的四大商業(yè)市場集中發(fā)展區(qū)。如果商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展跟市政經(jīng)濟(jì)規(guī)劃搭上線，就如同搭上了順風(fēng)車，發(fā)展預(yù)期自然很好。否則，未來的路就越走越艱難。針對眼下投資商業(yè)地產(chǎn)熱現(xiàn)象，冉立春提醒投資者，投資商業(yè)地產(chǎn)比住宅學(xué)問高深得多，若購買商業(yè)地產(chǎn)用以自己經(jīng)營，可果斷下手。相反，如果僅限于投資，則建議投資者對整個行業(yè)包括對市場運(yùn)營管理甚至對政府部門的開發(fā)規(guī)劃等進(jìn)行全面考察，再決定是否下手。
市場回報是住宅幾倍
針對如何判斷和選擇商業(yè)地產(chǎn)，元貞國際機(jī)械城常務(wù)副總經(jīng)理彭建雄認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的投資共性，首先是認(rèn)準(zhǔn)土地價值，占有稀缺資源肯定有強(qiáng)大升值預(yù)期；二是摸準(zhǔn)行業(yè)的發(fā)展前景，了解商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的基
本面，判斷行業(yè)的發(fā)展空間。談到住宅投資和商業(yè)投資的回報對比，摩爾國際汽配城的副總經(jīng)理李勇算了一筆賬。若將住宅地產(chǎn)購買后用于出租，除開裝修和配備家電的費(fèi)用，需要十幾年才能收回成本，而專業(yè)市場的租金回報率是投資住宅的幾倍，且不用涉及裝修和相關(guān)配套，可在短短幾年內(nèi)收回成本，并坐享租金穩(wěn)步上漲所帶來的利潤。另外，專業(yè)市場因其聚合性、主題性和便利性，一方面配合了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的延續(xù)性發(fā)展，另一方面也迎合了投資市場的發(fā)展需求，所以一直處于穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。
投資專業(yè)市場也要謹(jǐn)慎
在本次圓桌會上，專家、開發(fā)商們紛紛各抒己見，展開了一場大討論，現(xiàn)場“火藥味”十足。歷經(jīng)近3小時大討論后，專家與開發(fā)商逐漸達(dá)成共識。他們認(rèn)為，隨著新政的出臺，住宅市場相對冷卻后，商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展契機(jī)�！叭绻f住宅投資者算是小學(xué)生，那么，商業(yè)地產(chǎn)投資者則屬于本科生�！睍�，開發(fā)商和專家提醒投資者，盡管投資商業(yè)地產(chǎn)前景不錯，投資者一定要理性投資，弄得不好會把自己套起，切勿盲目下手。
考察項(xiàng)目是否符合政府規(guī)劃
四川省商業(yè)連鎖投資開發(fā)聯(lián)合會冉立春
目前投資專業(yè)市場應(yīng)該是投資者繼續(xù)樓市投資的不錯選擇，但一定要注意考察項(xiàng)目是否符合政府規(guī)劃。據(jù)規(guī)劃，現(xiàn)在一環(huán)路以內(nèi)已經(jīng)基本上不再批準(zhǔn)1萬平方米以上的專業(yè)市場，而且商業(yè)地產(chǎn)以后也不允許“地王”出現(xiàn)，以前很多不符合相關(guān)規(guī)劃的專業(yè)市場，后來都要面臨拆遷整治，這將非常影響經(jīng)營者、投資者的預(yù)期收益。未來的商業(yè)地產(chǎn)將會出現(xiàn)更多的“訂單”模式，趨勢就是開發(fā)商自己“持有”進(jìn)行發(fā)展，非“訂單”的商業(yè)地產(chǎn)以后將會越來越少，而開發(fā)商“持有”的商業(yè)地產(chǎn)將更具可持續(xù)發(fā)展性。
讓每個專業(yè)市場定位更合理
大澤房產(chǎn)總經(jīng)理張曉東
一個市場是否得到發(fā)展，首先要了解政府對市場片區(qū)的規(guī)劃。由于開發(fā)商在開發(fā)市場中積累了先進(jìn)的開發(fā)理念，這些理念一定要傳遞給當(dāng)?shù)卣块T，讓他們更深入地了解這些規(guī)律進(jìn)行綜合考慮，為政府搭建起溝通的橋梁，讓每個專業(yè)市場定位更合理，更具有不同的特色，決不能搞千篇一律，搞重復(fù)建設(shè)。目前，在專業(yè)市場先繞城外轉(zhuǎn)移的大背景下，繞城公路已變成了成都的一條唯一的財(cái)富線。作為開發(fā)商，我們不僅能要掌握市場的規(guī)劃、發(fā)展，還要綜合考慮到市場片區(qū)的交通環(huán)境。
行業(yè)空間免去投資者后顧之憂
元貞國際機(jī)械城常務(wù)副總經(jīng)理彭建雄
根據(jù)我對商業(yè)地產(chǎn)的了解，認(rèn)為專業(yè)市場應(yīng)該是屬于“商貿(mào)地產(chǎn)”，特別是在目前“新政”背景下，如果投資者選擇具有發(fā)展前景的專業(yè)市場，投資回報也會相應(yīng)地非常具有“錢”景。
首先專業(yè)市場的土地價值的增值很誘人，像以前金府路周邊很多市場的土地才二十多萬每畝，現(xiàn)在已經(jīng)翻了無數(shù)個“滾”，現(xiàn)在作為成都繞城最后一環(huán)，沿線的很多專業(yè)市場正在復(fù)制著這一“神話”。還有就是很多專業(yè)市場所選定的行業(yè)具有發(fā)展空間，免去了投資者的后顧之憂。
專業(yè)市場要“做熟不做生”
成都華茂家紡產(chǎn)業(yè)園總監(jiān)胡經(jīng)曉
作為市場營運(yùn)商，我們的理念是“做熟不做生”。我們在招商時，要盡量限制非行業(yè)人士進(jìn)入。盡管一些投資客對我們市場熱情程度很高，但是，由于他們非專業(yè)性特點(diǎn)，如果讓大量進(jìn)入，無疑會影響到我們市場的發(fā)展，我們的主張是，將投資客進(jìn)入市場的比例不超過10%。只有限制投資客的比例，讓更多專業(yè)人士進(jìn)場，才能保證市場可持續(xù)發(fā)展，才后勁有力。
成都形態(tài)更好，向高端發(fā)展
成都摩爾物流發(fā)展有限公司項(xiàng)目總監(jiān)李勇
如今的商業(yè)地產(chǎn)尤其專業(yè)市場與傳統(tǒng)意義上的專業(yè)市場已經(jīng)有了很大的不同。一般說，專業(yè)市場的發(fā)展有兩種：一種是規(guī)模變大；一種是形態(tài)更好，向高端發(fā)展。而在目前的成都主城區(qū)內(nèi)，前一種形態(tài)不符合目前的城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展形勢。而后者則適合現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)。所以即使是專業(yè)市場也開始放棄市場的形態(tài)，改走大賣場的路線。而專業(yè)市場的部分也變成一個主題，一個大賣場中的店中店。所以新型的專業(yè)市場中將出現(xiàn)一批由各種店組合的形式：有主題的大店，各種配合的小店。這樣進(jìn)入專業(yè)市場的人也可以享受到逛賣場的感覺，同時也促進(jìn)了與專業(yè)市場配合的多業(yè)態(tài)的發(fā)展。
只要用心，就可獲得高額投資回報
西南印刷物資交易中心總經(jīng)理胡蓉
對于投資者選擇專業(yè)市場商鋪時，我認(rèn)為可以直接先到市場里面去進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解商鋪每月的真實(shí)租金，核算商鋪的年投資回報率，如果投資得比較好的話，一般專業(yè)市場的商鋪可以在10-20年即可收回投資，最短的甚至只需要5-7年即可收回投資。但非常值得注意的是，從投資的角度，專業(yè)市場的投資和住宅有些不同點(diǎn)，如這種投資猶如買股票，需要把握行情的上升趨勢，獲取的是買賣之間的溢價空間，而專業(yè)市場則非常明顯的是高額租金回報加上溢價空間。投資專業(yè)市場只要投資者仔細(xì)用心，是可以獲得高額投資回報的。
選擇有產(chǎn)權(quán)的專業(yè)市場投資
元瑞實(shí)業(yè)總經(jīng)理劉洪
通過這么多年的發(fā)展，投資者對專業(yè)市場商鋪并不陌生，但專業(yè)市場作為投資樓市的一種渠道，也有一些值得注意的地方。首先是要選擇有產(chǎn)權(quán)的專業(yè)市場進(jìn)行投資，這樣才具有最基本的保障，其次就是應(yīng)該注意項(xiàng)目是否符合政府的相關(guān)規(guī)劃，因?yàn)楝F(xiàn)在有些專業(yè)市場還是租賃的土地進(jìn)行營業(yè)。還有是應(yīng)該關(guān)注項(xiàng)目周邊的交通道路是否完善，以后還有沒有更好的發(fā)展空間。最后一個很關(guān)鍵的是應(yīng)該關(guān)心項(xiàng)目的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是否有實(shí)力，如果運(yùn)營不成功則租金無法保障。
新政落地商業(yè)地產(chǎn)銷量不降反升
四川中原地產(chǎn)工商鋪高級經(jīng)理徐東
有一條信息值得大家注意，目前，深圳方面限制外地人在深圳投資商業(yè)地產(chǎn)。而在深圳方面的地產(chǎn)投資，80%都屬于商業(yè)地產(chǎn)。這批無法在深圳投資的投資客，肯定向內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移。成都，肯定是商業(yè)地產(chǎn)投資客首選地。自從新政出臺后，我們發(fā)現(xiàn)成都商業(yè)地產(chǎn)銷量不降反升。我們上個月，僅成渝兩地成交額就高達(dá)1億多元。與同期相比，僅4月，成都商業(yè)成交額就上漲30%左右。而且，隨著成都城市硬件設(shè)施的不斷完善，還有更多的省外企業(yè)、外資企業(yè)涌入成都。因此，成都商業(yè)地產(chǎn)后勁有力，前景不錯。
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