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市場(chǎng)觀察
后新政時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)成為不二選擇
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新政背景下的商業(yè)地產(chǎn)，是否將成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)？福州商業(yè)地產(chǎn)的投資前景如何？記者走訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，一起探討福州商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。
理由1
抗跌性強(qiáng)
商業(yè)地產(chǎn)受政策影響小
2009年住宅市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)燒，迫使宏觀調(diào)控政策不斷加碼，尤其是今年4月中旬開始的新一輪調(diào)控組合拳，為住宅投資沷上了降溫的冷水。而仔細(xì)觀察新政就可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是信貸政策還是限購(gòu)政策，都未涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
七街十二府 (論壇 新聞)項(xiàng)目經(jīng)理方宇航分析，此輪房產(chǎn)新政針對(duì)的目標(biāo)明確，重?fù)舻氖腔鸨淖≌袌?chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)顯然并未納入本輪調(diào)控的重點(diǎn)。他同時(shí)指出，商業(yè)地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要砝碼，多年來(lái)政策波動(dòng)一直不大，投資門檻也未提高，和住宅相比，屬于相對(duì)穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)投資商品。
“在通脹預(yù)期下，出于保值、增值的需要，從住宅出逃的投資資金需要尋找一個(gè)新的出路�！焙托磐顿Y執(zhí)行董事李日強(qiáng)表示，就國(guó)內(nèi)目前有限的投資渠道而言，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑具有更好的抗跌性，適宜長(zhǎng)期投資。
過(guò)去幾年來(lái)，福州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一直都是執(zhí)行“首付50%、利率上浮10%”的嚴(yán)格信貸政策，雖然從未享受首付和按揭利率的政策優(yōu)惠，但卻相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)性小。業(yè)內(nèi)人士指出，在新政出臺(tái)之前，買商鋪的首付比買住宅要高，優(yōu)勢(shì)不明顯，而如今二套房貸政策收緊，嚴(yán)苛程度比之商業(yè)地產(chǎn)有過(guò)之而無(wú)不及。
理由2
回報(bào)率高
租金、物業(yè)價(jià)格穩(wěn)步上漲
據(jù)相關(guān)資料顯示，目前中國(guó)住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率（當(dāng)前物業(yè)租金價(jià)格×12/當(dāng)前物業(yè)均價(jià)）大概為3%-5%，而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率則有6%-8%，兩者投資回報(bào)率相差近一倍。
群升置業(yè)總經(jīng)理肖斌指出，福州商業(yè)店面的回報(bào)率通常會(huì)達(dá)到7%-8%，遠(yuǎn)高于一般住宅物業(yè)，尤其在成熟商圈的商業(yè)，更有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法。他預(yù)言，此次房產(chǎn)新政在冷卻住宅投機(jī)的同時(shí)，很可能讓真正具有長(zhǎng)期投資前景的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新機(jī)遇。
“單從租金來(lái)看，商鋪的租金回報(bào)率就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅產(chǎn)品�！狈接詈窖a(bǔ)充說(shuō)道，目前倉(cāng)山師大附近的店鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒矫自?50-200元，10平方米左右的店面就相當(dāng)于一套100m2住房的租金。
一方面是租金等投資回報(bào)率的相對(duì)穩(wěn)定，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格也并未像住宅市場(chǎng)那樣瘋漲，從而為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)的增值提供了更為廣闊的空間。對(duì)比2009年到2010年一季度福州市住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的均價(jià)漲幅可以發(fā)現(xiàn)，福州住宅均價(jià)在一年內(nèi)漲了56.8%，已突破萬(wàn)元，上漲空間幾乎被透支，而相比較下，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格卻比較穩(wěn)定，一年內(nèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)了9%。（見下表）
業(yè)內(nèi)人士指出，正是由于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)瘋狂的暴漲，投資市場(chǎng)相對(duì)健康，適宜中長(zhǎng)期投資。尤其目前福州的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相比住宅還處于明顯的價(jià)值洼地，未來(lái)投資的升值空間仍可預(yù)期。
福州市住宅均價(jià)與商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)漲幅對(duì)比
住宅（元/m2） 商業(yè)地產(chǎn)（元/m2）
2009年第一季度 6920 22134
2010年第一季度 10853 24135
漲幅 56.8% 9.0%
�。ㄗ≌鶅r(jià)上漲空間幾乎被透支，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的增值空間廣闊）
理由3
供應(yīng)充足
商業(yè)項(xiàng)目選擇增多
從產(chǎn)品供應(yīng)上看，自2008年以來(lái)，福州市土地供應(yīng)就開始以商服用地和商業(yè)居住用地為主。據(jù)《2009福州樓市白皮書（年終報(bào)告）》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年福州成交的30幅地塊中，純商業(yè)金融用地就有10幅，面積達(dá)555.2畝。而在2010年第一季度，金融街4幅純商服用地也成功拍出，面積合計(jì)87.62畝。單單這些純商服地塊，就至少將為福州新增40萬(wàn)平方米的商用物業(yè)。
近期，新政下一些原來(lái)以住宅開發(fā)為主的品牌開發(fā)商也紛紛高調(diào)表示將涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，比如萬(wàn)科、華潤(rùn)等。李日強(qiáng)分析，樓市重拳之下，開發(fā)商們可能會(huì)將更多精力投入到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，增加房地產(chǎn)行業(yè)中商業(yè)物業(yè)的比例。商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)作為必要的市政配套，擔(dān)當(dāng)著不可替代的功能，其分布范圍將從市中心傳統(tǒng)商圈蔓延到城市周邊板塊。對(duì)投資者而言，產(chǎn)品的選擇面更廣了。
相關(guān)鏈接
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資收益情況
上海 新政當(dāng)前，上海住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)截然不同，住宅市場(chǎng)成交量大幅下滑，商業(yè)地產(chǎn)成交量卻增長(zhǎng)50％。從投資回報(bào)率來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也要好于住宅。目前上海市住宅投資回報(bào)率為2％-3％，而商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率為4％-8%。
深圳 據(jù)中聯(lián)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：從目前深圳物業(yè)的投資回報(bào)率來(lái)看，商業(yè)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于住宅，寫字樓的回報(bào)率在5%-6%，商鋪的投資回報(bào)率在7%-8%之間，而住宅的投資回報(bào)率相對(duì)偏低，在3%-4%間。
廣州 根據(jù)中原工商鋪研究部數(shù)據(jù)顯示，廣州市2010年第一季度商鋪成交總量同比2009年有30%的增長(zhǎng)。中原工商鋪研究人士分析，以廣州一套售價(jià)約為60萬(wàn)元的70m2寫字樓單位為例，租金收入約3000元/月，年回報(bào)率接近6%。而同一樓盤120萬(wàn)元的住宅也只能收到同樣的租金，年回報(bào)率只有3%。
理由4
業(yè)態(tài)成熟 福州商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)容
除了政策環(huán)境的利好、投資回報(bào)率高等優(yōu)勢(shì)，不少業(yè)內(nèi)人士也指出，福州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在城市化進(jìn)程的推動(dòng)下日趨成熟，需求不斷增加，為未來(lái)的升值預(yù)留了空間。
以前，福州城市的商業(yè)版圖就是傳統(tǒng)的鼓樓、臺(tái)江核心商圈輻射周邊區(qū)域，之后隨著城市人口的增加，城區(qū)范圍不斷外擴(kuò)，區(qū)域商業(yè)開始興起，底商、百貨、寫字樓、酒店、城市綜合體等多種業(yè)態(tài)的商用物業(yè)相繼出現(xiàn)，豐富了商業(yè)地產(chǎn)的投資形態(tài)。
同時(shí)，萬(wàn)達(dá)、世茂等地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐福州后，不僅為福州商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，也推動(dòng)福州傳統(tǒng)商圈格局發(fā)生變革，由“單中心”向“多核心”時(shí)代邁進(jìn)。福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家劉福泉表示，作為“海西”龍頭城市的福州，城市容量正面臨“質(zhì)的飛躍”，高鐵、地鐵、兩岸三通等利好因素，在擴(kuò)大城市容量的同時(shí)，自然會(huì)催生對(duì)商業(yè)配套的需求，未來(lái)福州將形成一個(gè)中心商圈與多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心共存的格局，商業(yè)地產(chǎn)投資也將呈現(xiàn)“遍地開花”的態(tài)勢(shì)。
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