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市場觀察
所有商業(yè)地產(chǎn)都值得投資？
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并不意味著所有的商業(yè)地產(chǎn)
都值得投資
面對商業(yè)地產(chǎn)趨熱之勢，也有人發(fā)出了不同的聲音。
“這段時間，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的人是越來越多了。雖然商業(yè)地產(chǎn)投資前景總體向好，可并不意味著所有的商業(yè)地產(chǎn)都值得投資。對于普通投資者來說，這是個水很深的投資領(lǐng)域�！焙贾菔猩虡I(yè)地產(chǎn)協(xié)會會長金毅明確表示，他不贊成毫無經(jīng)驗的投資者盲目闖進(jìn)這片區(qū)域。
在他看來，杭州商鋪或?qū)懽謽堑淖馐郾龋ㄖ该科椒矫资褂妹娣e的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值）仍非常低。“從理論上說，國內(nèi)城市商業(yè)地產(chǎn)的回報率應(yīng)該在7%以上，國外的一些商業(yè)地產(chǎn)項目已能達(dá)到8%的租金回報率，但杭州商鋪的平均回報率只有3%左右，能達(dá)到6%的商鋪就算是優(yōu)質(zhì)商鋪了�！�
金毅認(rèn)為，杭州作為二線城市，短期內(nèi)商鋪的回報率不太可能達(dá)到北京、上海等一線城市的漲幅，而且單就杭州寫字樓來說，存在不少“空置”，其空置率甚至明顯高于住宅，因此短期內(nèi)若有大量投資客入市，必然會導(dǎo)致市場供大于求，直接導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生。
“新政對商業(yè)地產(chǎn)并非毫無負(fù)面影響，目前政府新政‘組合拳’還未悉數(shù)亮相，對住宅乃至商業(yè)地產(chǎn)的影響還存在變數(shù)，而且物業(yè)稅意欲向商業(yè)地產(chǎn)試征的預(yù)期仍未明朗，因此將商業(yè)地產(chǎn)作為資金‘避風(fēng)港’，僅是短期投資行為�！睗h嘉地產(chǎn)顧問、土木咨詢高級研究員秦翰林也認(rèn)為，如果短期內(nèi)大量資金注入商業(yè)地產(chǎn)，炒高商用物業(yè)，極有可能透支商用物業(yè)的投資價值，增大投資風(fēng)險，尤其是郊區(qū)類的商業(yè)項目，短期內(nèi)回報低，市場風(fēng)險大。
同時，中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部提供的一組數(shù)據(jù)也說明了租售比之間的關(guān)系（仍以杭州武林路為例）——
2007年，這條街上的商鋪租金均價是8000-10000元/平方米/年；
2008年上半年，1萬-1.2萬元/平方米/年，漲幅為2000元/平方米/年；
2008年下半年，受金融危機(jī)影響，又回落至8000-10000元/平方米/年；
2009年，租金甚至一度降至7000-10000元/平方米/年；
2010年上半年，租金均價回升至8000-10000元/平方米/年。
如果把上述數(shù)據(jù)以圖表形式呈現(xiàn)，我們可以觀察到一條幾乎為平行直線的平均租金價格線，而這幾年武林路的商鋪售價卻在大幅上漲。
先有商再有鋪
普通投資者一定要牢記這句話
作為普通投資者，如果想投資商業(yè)地產(chǎn)的話，哪些類型的業(yè)態(tài)值得投資呢？
“長遠(yuǎn)來看，商用物業(yè)應(yīng)該看重具有穩(wěn)定回報且具有升值潛力的物業(yè)，如市中心或地鐵、高鐵等軌道交通沿線物業(yè)，其抗跌能力較強(qiáng)，投資回報穩(wěn)定，風(fēng)險低。”漢嘉地產(chǎn)顧問、土木咨詢高級研究員秦翰林認(rèn)為，選擇商業(yè)地產(chǎn)項目時，要從長遠(yuǎn)投資的角度去考慮。
“我的經(jīng)驗是，投資商鋪一定要跟著政府規(guī)劃走，凡稱為商鋪者，都是先有商，后有鋪，盲目投資肯定會失敗�！毙旌ＨA認(rèn)為，投資商鋪不像投資住宅一樣，只要整個樓市向上，無論地處杭州市區(qū)任何一角的住宅都會跟著漲一漲。投資商鋪的門檻比較高，要求投資者有好眼力。如果看得不準(zhǔn)，即使是投資了同一條街上的商鋪，也會出現(xiàn)“冰火兩重天”的現(xiàn)象。
“成熟地段的商鋪經(jīng)營一般十分穩(wěn)定，很少會有商鋪空出來，一旦空出也很容易轉(zhuǎn)手，但客戶對商鋪的需求量又很大，供不應(yīng)求的局面十分明顯�！瘪R愛萍認(rèn)為，好地段的商鋪一直處于搶手狀態(tài)，所以考察商業(yè)氛圍是十分重要的。
“社區(qū)商鋪為杭州城市商業(yè)做出了不小貢獻(xiàn)�！焙贾菔匈Q(mào)易局網(wǎng)點規(guī)劃處相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對于投資總量不高的投資者來說，一些商業(yè)業(yè)態(tài)趨向成熟的社區(qū)商鋪是比較值得關(guān)注的。這些小商鋪一般都不大，卻承擔(dān)了周圍居民日常所需的水果、小型餐飲、郵政、銀行、美容美發(fā)、糕點、通訊、圖書等十余種商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。有些甚至發(fā)展成具有特色的商業(yè)街，如文一路翠苑段的服裝特色街，朝暉的河?xùn)|路餐飲特色街，香積寺路足浴特色街等。
“盡管新政當(dāng)前，投資商鋪的優(yōu)勢凸顯，整個商業(yè)地產(chǎn)也走在一個緩慢回升的道路上，但對中小投資者來說，理性投資、規(guī)避風(fēng)險才能有助于商業(yè)地產(chǎn)正常發(fā)展。”金毅認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的新轉(zhuǎn)機(jī)不會馬上出現(xiàn)。且不說針對商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅是否會出臺，對于普通投資者來說，由于商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理費用、水電費等成本都兩倍甚至三倍于普通住宅，一旦出現(xiàn)在短期內(nèi)找不到承租人的狀況，持有的商業(yè)物業(yè)反而可能加劇投資者的負(fù)擔(dān)，所以，一定要謹(jǐn)慎選擇投資項目。
未來杭州
哪些區(qū)域的商鋪值得投資？
“大城北”呼之欲出
“因為新政影響了投資者購買第二套房，所以很多資金都轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。投資者購入的商鋪再多，也不受新政限制�！笨仆粍赢a(chǎn)品牌總監(jiān)王慧認(rèn)為，新政對于商業(yè)地產(chǎn)是個推動，商業(yè)項目要求首付五成，利率1.1倍，這與調(diào)控之后的二套房貸款條件一樣。所以當(dāng)住宅產(chǎn)品因調(diào)控遇冷時，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢也就顯現(xiàn)了出來，具體到投資區(qū)域時，她提到了城北區(qū)域。
“我時常自己一個人跑去小河直街逛逛，那邊的店鋪的確越來越火了�！狈秸慨a(chǎn)營銷策劃部副經(jīng)理馮戎說，他對城北這塊區(qū)域比較關(guān)注，從地理位置上看，城北可以說是離杭州市中心比較近的區(qū)域，“總比九堡之類的近很多”，同時，再加上旅游文化元素的出現(xiàn)，“那一帶，可以說是價值洼地，值得大家去關(guān)注�！�
“城北的發(fā)展有著不可小覷的實力，這些商鋪的發(fā)展缺的就是推動力�！苯鹨阏J(rèn)為，隨著今后運河沿岸景觀的完善，高檔小區(qū)的建立，人流量將會不斷增多，這些都會為運河沿岸經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供前所未有的機(jī)遇。
“新城西”商圈升溫
“城西區(qū)域中，新銀泰周圍，比如豐潭路的商鋪以后可能還要漲價�！毙旌ＨA認(rèn)為，從投資價值看，作為杭州較早出現(xiàn)高檔住宅的區(qū)域，城西的居住氛圍濃厚。隨著居住密度的不斷加大，商業(yè)配套不完善的短板也凸顯出來。
說起杭州“城西”，一般人會聯(lián)想到古蕩、翠苑、蔣村一帶。而事實上，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施和城市布局的延伸，一個“大城西”概念已被更多的人接受，一般認(rèn)為，東至上塘路、南至天目山路、西北覆蓋繞城高速，都應(yīng)納入“大城西”范圍。從2004年開始，城西就已經(jīng)傳出將開出銀泰、沃爾瑪?shù)却笮蜕虉觥⒊械南�，而大型商業(yè)項目開出的消息對商鋪租金的帶動更明顯，值得注意的是，這些大型商業(yè)項目都集中在城西豐潭路和余杭塘河一帶。
“濱江”商圈逐漸形成
“杭州商圈已經(jīng)實現(xiàn)從一個中心向多個中心發(fā)展，濱江的商業(yè)氛圍已逐漸形成�！焙贾菔匈Q(mào)易局行業(yè)管理處處長王永清說，之前濱江一直人氣不旺，星光大道首期落成后，這里的住宅入住率呈直線上升趨勢，周邊商鋪價格也跟著翻了好幾番。
“濱江區(qū)域已建起了不少品質(zhì)不錯的樓盤，隨著這些樓盤入住率的提高，相信對相關(guān)配套的需求也會越來越大。”徐海華提到，比如傾城之戀與風(fēng)雅錢塘兩個樓盤之間的沿街商鋪，就自發(fā)形成了配套的商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著高品質(zhì)住宅區(qū)入住率的提升，社區(qū)商業(yè)將是濱江發(fā)展前景較好的商業(yè)業(yè)態(tài)之一。
地鐵效應(yīng)影響下的下沙商圈
“下沙作為副城，商業(yè)發(fā)展的空間還是很大的�！痹谡劦较律硶r，王永清認(rèn)為，雖然目前入駐下沙的一些商業(yè)業(yè)態(tài)的品牌度不及濱江，但是這里并不缺乏商業(yè)升值的空間。同時，另一位商業(yè)地產(chǎn)界人士也認(rèn)為，地鐵也將為下沙的商業(yè)地產(chǎn)帶來新的契機(jī)，等到下沙與杭州主城區(qū)的交通距離拉近后，位于下沙的特色商業(yè)還是能吸引杭州城區(qū)消費者的。
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