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市場觀察
投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)了解內(nèi)在運(yùn)作規(guī)律
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5月12日，眾多商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者共同發(fā)起成立“高端商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟”，并以“新政下中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展機(jī)遇”為題，探討商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。
為何選擇
樓市新政出臺后，住宅地產(chǎn)投資趨緩，龐大資金流開始尋找新出路，此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)高調(diào)出馬，目的不言自明。
那么，商業(yè)地產(chǎn)能否成為資金的避風(fēng)港？
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：北京、上海等一線城市，已經(jīng)完成的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積約占城市總需求的60％，大量城市綜合體的出現(xiàn)，也為這些城市中高端商業(yè)發(fā)展提供了更多的選擇機(jī)會。
雖然樓市出臺了“新政”，但商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會并沒有因此減少，“政府出臺的一系列調(diào)控政策針對的是住宅炒作而不是商業(yè)地產(chǎn)�！�21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔說。
不僅如此，在許多業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)地產(chǎn)未來具有很大的潛力。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝表示，“商業(yè)地產(chǎn)與資本市場的良好結(jié)合，可以為民間游資找到出路，將這些資金轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，為產(chǎn)業(yè)升級注入新的發(fā)展動力，從而使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展取得共贏�！�
對此，中國步行商業(yè)街工作委員會主任韓健徽表示：“中國商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入新一輪的快速發(fā)展和擴(kuò)張時(shí)期，真正的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代即將來臨！”
有何風(fēng)險(xiǎn)
盡管商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潛力非常大，但商業(yè)地產(chǎn)“門檻高、投入多、風(fēng)險(xiǎn)大”的特點(diǎn)亦是業(yè)界公認(rèn)的事實(shí)。
許多專家認(rèn)為，如果沒有好的經(jīng)營模式，有錢也不一定能做好商業(yè)地產(chǎn)。不管是開發(fā)商還是零售商，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后失敗的例子比比皆是，這其中不乏財(cái)大氣粗的知名企業(yè)。
日本零售商八佰伴就是一個(gè)很好的例子。在擁有品牌優(yōu)勢和經(jīng)營能力后，八佰伴采取購地自建商場的模式進(jìn)行經(jīng)營。雖然地價(jià)比較便宜，但在擴(kuò)張中八佰伴仍然負(fù)擔(dān)著沉重的資金壓力，再加上其他原因，最后只能關(guān)門倒閉。
“北京很多商業(yè)地產(chǎn)的銷售很出名，但后期經(jīng)營卻十分慘淡，不明確操作目標(biāo)是一個(gè)關(guān)鍵問題�！辈逃钕璺治隽藢�(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營失敗的深層原因。所以，如果沒有成熟操作經(jīng)驗(yàn)的積累，或者沒有專業(yè)的咨詢、策劃團(tuán)隊(duì)，選擇投資商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。
另外，長期以來，人們對商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識不足，以至于商業(yè)地產(chǎn)在具體經(jīng)營中一旦有失誤，很容易引起有關(guān)部門出臺政策進(jìn)行限制。而且，商業(yè)地產(chǎn)由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)性非常強(qiáng)，也很容易受到其他產(chǎn)業(yè)影響。韓健徽表示：“不敢說住宅地產(chǎn)一咳嗽商業(yè)地產(chǎn)就發(fā)燒，但其客觀上存在內(nèi)在聯(lián)系，這種關(guān)系很有可能給商業(yè)地產(chǎn)帶來比較大的影響�！�
如何規(guī)避
投資商業(yè)地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)很大，但了解其內(nèi)在運(yùn)作規(guī)律后，還是能夠予以規(guī)避的。
業(yè)內(nèi)人士建議，首先，對商業(yè)地產(chǎn)購地自建模式，應(yīng)該保持清醒的認(rèn)識。目前來看，該模式在一線城市以及二三線城市的中心區(qū)均不合適�！暗览砗芎唵�，中心城區(qū)地價(jià)很高，而商業(yè)零售業(yè)只是一個(gè)微利行業(yè)�！表n健徽稱。
其次，選好經(jīng)營模式后還應(yīng)該做好策劃，但在做策劃時(shí)首先要了解開發(fā)商的背景。
可以這樣說，商業(yè)地產(chǎn)的成功在于經(jīng)驗(yàn)的積累，成功的商業(yè)地產(chǎn)更需要專業(yè)的歷練。
從近期股市盤面可以看出，在近期房地產(chǎn)調(diào)控下，無論是住宅開發(fā)類地產(chǎn)股、商業(yè)地產(chǎn)股，還是綜合類地產(chǎn)股，在本輪殺跌過程中均無一幸免。
有業(yè)內(nèi)人士不禁指出，在地產(chǎn)股如此慘烈的下跌過程中，是否存在被錯殺的股票。其中商業(yè)地產(chǎn)是否屬于被錯殺的股票呢？
第一創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)研究員陳曉波認(rèn)為，在信貸收縮、房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，整個(gè)房地產(chǎn)市場環(huán)境并不理想。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈又非常長，這讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)有增速放緩的可能。如果整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境往下走的話，商業(yè)地產(chǎn)想獨(dú)善其身是比較困難的，但此次政策沒有對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行打壓，所以商業(yè)地產(chǎn)相對來說會好一點(diǎn)。
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