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市場觀察
新政后熱錢回歸理性投資 捧紅商鋪
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基本面：商業(yè)物業(yè)現(xiàn)成本優(yōu)勢
“無錫的街區(qū)商鋪、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值是相當(dāng)不錯(cuò)的。最近我朋友也在關(guān)注商鋪，但是要找到市口好的商鋪的可能性幾乎為零�！睙o錫市某家房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)商業(yè)市場部的負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)歷來就是人們尋求資產(chǎn)保值升值的一種穩(wěn)定的投資方式，而且喜歡投資商業(yè)的人會(huì)形成一種習(xí)慣，有可能在家庭中傳承下去。
“當(dāng)前的商業(yè)物業(yè)購買政策是很寬松的，不會(huì)受到幾套房產(chǎn)的影響，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)創(chuàng)造了稅收和大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，對社會(huì)來說有很大的貢獻(xiàn)�！痹撊耸空J(rèn)為。
投資商業(yè)，就是投資一個(gè)城市的價(jià)值，無錫這樣的二三線城市經(jīng)濟(jì)總量在江蘇省內(nèi)名列前茅，但是商業(yè)物業(yè)的價(jià)格甚至和高檔住宅產(chǎn)生了倒掛，筆者查閱了5月份的網(wǎng)上備案系統(tǒng)，數(shù)據(jù)顯示，五洲國際工業(yè)博覽城五金區(qū)的商鋪售價(jià)在13000元/平方米左右，惠山區(qū)明發(fā)商業(yè)廣場餐飲區(qū)商鋪價(jià)格在15000元/平方米左右，洛城錫西商業(yè)中心廣場一樓的商鋪價(jià)格為17000-18000元/平方米左右，濱湖區(qū)金泰國際廣場二樓商鋪的價(jià)格僅為9000元/平方米。
“現(xiàn)在第二套房和商鋪的投資成本差不多，而且在當(dāng)前的市場行情下，普通商品住宅受宏觀調(diào)控的影響較大，行情變化大，不容易把握，投資者就覺得不如把資金投放到商鋪省心，價(jià)值更能得到體現(xiàn)。部分市民喜歡投資不動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)擁有了兩套住宅，要想把投資的品種豐富些，就再投資一套商鋪，貸款方面并不會(huì)受到影響�！睙o錫華夏銀行金融理財(cái)師表示，無錫商鋪的投資成本具有比較大的優(yōu)勢，而投資回報(bào)率顯然也要比住宅高出不少。
個(gè)股：社區(qū)商鋪成小盤活躍股
從近期無錫商品房成交數(shù)據(jù)顯示，住宅交易量下降，但是商業(yè)物業(yè)成交一直穩(wěn)定。長期從事商業(yè)地產(chǎn)研究的資深人士分析，住宅市場受到擠壓，將對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生促進(jìn)作用。一方面由于房價(jià)的調(diào)整減輕購房的壓力，老百姓的消費(fèi)欲望會(huì)得到釋放，從而促進(jìn)商業(yè)的繁榮，使得商業(yè)地產(chǎn)的租金和投資回報(bào)得到提升；另一方面，由于投資渠道相對有限，樓市依然是大家的投資首選，而在住宅市場受限的情況下，人們很有可能考慮投資商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)中，最被看好的就是社區(qū)商鋪。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為社區(qū)商鋪具備獨(dú)特投資優(yōu)勢，筆者了解到，目前一些入住較快的商品住宅板塊，伴隨著人流量的增加，這里的社區(qū)商業(yè)也啟動(dòng)得比較迅速。諸如近來新興的社區(qū)商鋪，奧林花園、太湖國際社區(qū)、融創(chuàng)天鵝湖、金色江南等，這些項(xiàng)目均擁有較好樓盤形象，以及固定的人流量和消費(fèi)群體，因此成為投資者青睞的對象。
“河埒口是我個(gè)人比較看好的區(qū)域，由于板塊發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，因此這里的商業(yè)能夠獲得較大的活力。今年萬達(dá)大商業(yè)開出來以后，商業(yè)氛圍會(huì)更加濃郁，而且河埒口擁有很多的高檔住宅社區(qū)，人群的消費(fèi)能力也有一定的保障。”博思堂無錫研究人員認(rèn)為，社區(qū)商鋪購物具有外在購物場所不具備的便捷性，這就使繁榮的社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價(jià)，并不遜于市中心商業(yè)街。
收益：一次性支付優(yōu)于貸款
隨著投資理念的日趨成熟，商鋪確實(shí)受到了越來越多的投資者的關(guān)注，那商鋪出租投資回報(bào)到底達(dá)多少才是合算的呢？我們用一個(gè)真實(shí)的案例來進(jìn)行說明。
想開一家干洗店的陳先生最近在河埒口附近淘商鋪，他表示要居住成熟的社區(qū)，60多平方米，售價(jià)在一萬元左右。在附近的中介淘了很久，找到了一套奧林花園社區(qū)的商鋪比較符合陳先生的要求，這套商鋪的面積為65平方米，總價(jià)為75萬元，折合每平方米的單價(jià)為11538元�！拔蚁胱约洪_干洗店，如果租賃行情好的話，也可以直接出租收租金。我去附近打聽了一下，像這樣的一套商鋪，每年的的租金大概在6萬元左右，投資回報(bào)率應(yīng)該屬于比較高的了�！�
為了幫助陳先生計(jì)算出具體的商鋪回報(bào)率，筆者請教了商業(yè)地產(chǎn)方面的專家，運(yùn)用公式進(jìn)行計(jì)算。第一種計(jì)算方法主要適用于沒有貸款的一次性投資。計(jì)算公式為：年租金收入（扣除相關(guān)稅費(fèi)及管理費(fèi)的凈收入）/購買商鋪總價(jià)（包括中介費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的總價(jià)）=年投資收益率。如果陳先生一次性付款購買這套商鋪并出租的話，投資回報(bào)率=60000/750000=8%。
第二種計(jì)算方法適用于貸款投資的收益計(jì)算。計(jì)算公式為：（月租金-按揭月供款）×12=年租金收入；用年租金收入÷（首期房款+還款總額）=年投資收益率。如果陳先生貸款購買這套商鋪的話，首付款為75萬元×50%=37.5萬元，剩余37.5萬元使用15年期的按揭貸款，每月還款3272元，還款總額為58.9萬元。年租金收入為（60000/12-3272）×12=20736元，年投資收益率=20736/（375000+589000）=2.1%，可見貸款購買商鋪的投資收益率明顯下降。
新政的出臺，使得住宅市場投機(jī)行為被空前打壓，而商用物業(yè)的機(jī)遇隨即凸顯。“樓市調(diào)控政策出臺后，來我們這里詢問商鋪、寫字樓信息的客戶明顯增多了。有些客戶還是帶著錢來的，當(dāng)場交了定金。” 無錫市東鵬置業(yè)投資有限公司銷售總助朱競見到筆者，高興地說道。
同樣地，無錫南凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳明威也明顯感覺到商業(yè)地產(chǎn)開始走俏。“像紫金廣場這個(gè)項(xiàng)目，有些位置不是很好的底鋪，原先問津的人很少，現(xiàn)在都已經(jīng)賣完了�！�
與此同時(shí)，筆者在調(diào)查中了解到，那些地段、定位等優(yōu)勢明顯的項(xiàng)目成為投資熱點(diǎn)。而在人們選擇何種商用物業(yè)時(shí)，運(yùn)營方式和回報(bào)率成為其權(quán)衡的重點(diǎn)。
重點(diǎn)考量區(qū)位與運(yùn)營
“新政后，明發(fā)商業(yè)廣場的認(rèn)購量出現(xiàn)了明顯的增長，很多客戶是沖著這項(xiàng)目的區(qū)域前景和運(yùn)營特點(diǎn)�！泵鲃伲o錫）物業(yè)經(jīng)營管理有限公司運(yùn)營總監(jiān)劉浩告訴筆者，投資者在選擇一處商業(yè)物業(yè)投資時(shí)，他所關(guān)注的是項(xiàng)目的前景�！斑@前景，除了項(xiàng)目的特色外，區(qū)域價(jià)值和后期運(yùn)營都是很關(guān)鍵的，這兩部分決定了投資價(jià)值�！�
確實(shí)，從目前比較熱門的在售商業(yè)項(xiàng)目來看，紅豆國際廣場、金太湖國際城、五洲國際工業(yè)博覽城、哥倫布廣場、東鵬D-Park國際、南禪寺紫金廣場、明發(fā)商業(yè)廣場、萬達(dá)廣場等，既有專業(yè)市場類型的，也有綜合體類型的，由于地段的特殊性及優(yōu)越性，或是業(yè)態(tài)定位的優(yōu)勢，引起了很多投資者的關(guān)注。
“一個(gè)商業(yè)樓盤要有價(jià)值，就必須滿足市民的需求�！备鐐惒紡V場董事、商業(yè)運(yùn)營總經(jīng)理席文官直言，以剛開工的哥倫布廣場為例，項(xiàng)目二期集購物中心、時(shí)尚公寓、寫字樓三大功能于一體，作為城市綜合體，擁有時(shí)尚百貨、婚宴廣場、國際餐飲、巨幕電影四大業(yè)態(tài)，將填補(bǔ)崇安新城及附近的多項(xiàng)空白。
同樣，朱競介紹，東鵬D-Park國際能在諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中備受關(guān)注，憑借的就是LOFT產(chǎn)品和地鐵旁的物業(yè)�！斑@個(gè)項(xiàng)目是公園化辦公設(shè)計(jì)與地鐵商業(yè)功能的絕佳組合，在錫滬路上獨(dú)樹一幟�！�
五洲國際工業(yè)博覽城策劃經(jīng)理張亮也表示，開發(fā)商的品牌是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營的保障，同時(shí)，產(chǎn)品定位的獨(dú)特性影響著投資者的投資興趣�！跋裎覀冞@個(gè)項(xiàng)目，由于其定位為一站式全球五金工業(yè)品展示交易平臺，很多都是五金工業(yè)品的經(jīng)營戶來投資的�！�
“不管是哪類投資產(chǎn)品，資金安全及資產(chǎn)保值是投資者投資的主要目的�！鄙虾Ｖ性飿I(yè)代理有限公司無錫項(xiàng)目研展蔡燁霆表示，“一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營如何更重要。一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)能夠保證整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營持續(xù)性，合理的業(yè)態(tài)布局，能夠盤活整個(gè)商業(yè)消費(fèi)市場，從而保證投資者的利益。”
無錫南凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理繆振邦也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，對商鋪投資來說，地段因素固然重要，其周邊輻射的人口數(shù)量、交通方便程度、周邊的規(guī)劃配套等等，都將影響到商鋪的投資價(jià)值�！暗牵虡I(yè)項(xiàng)目的招商、運(yùn)作、管理這幾個(gè)方面，同樣是投資者所著重考量的。專業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的能力，可以保證整體市場的穩(wěn)定經(jīng)營，從而讓投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲?帶來穩(wěn)定回報(bào)
商業(yè)地產(chǎn)在新政后重新成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士有這樣一個(gè)共識：回報(bào)率促使商業(yè)地產(chǎn)受寵。“在新政出臺后，購買第二套住宅和購買商鋪在首付款和利率上是相同的。不同的是，商業(yè)地產(chǎn)擁有遠(yuǎn)高于住宅（出租）的回報(bào)率。一般來看，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率是5%，而住宅（出租）投資的回報(bào)率在3%以下�！标惷魍赋�，由此，住宅投資受阻的情況下，投資者回到商業(yè)項(xiàng)目。
在東鵬D-Park國際銷售現(xiàn)場，孫女士介紹，她以前投資過住宅，但感覺住宅靠出租回報(bào)很難，只能變現(xiàn)。而目前很多商鋪前幾年都保證有7%-8%的回報(bào)率，這樣看來，投資一個(gè)商鋪比住宅要省心得多。
不少投資者都有類似想法。他們認(rèn)為，以商鋪為例，目前大多數(shù)宣傳的年回報(bào)率為7%—8%，相比住宅平均3%的回報(bào)率來說更有吸引力，而且市場上商鋪的選擇余地也越來越大。
與此同時(shí)，筆者了解到，像上面孫女士這樣手中有一套社區(qū)商鋪或者綜合體商鋪的投資客，他們購買商鋪時(shí)就有明確的目標(biāo)，即以租養(yǎng)貸�！翱赡軓哪壳盁o錫商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營來看，有些商鋪的回報(bào)率并不如預(yù)期高。但我更看重的是長期回報(bào)。只要項(xiàng)目規(guī)劃好，交通方便，租個(gè)好價(jià)錢肯定不成問題，今后還可以將鋪?zhàn)邮栈刈灾鹘?jīng)營，更不用提商圈成熟后的物業(yè)升值�！蓖顿Y者華先生道出了投資者的心理。
不過，DTZ戴德梁行華東住宅服務(wù)區(qū)助理經(jīng)理鄭仲元認(rèn)為，如果是堅(jiān)決地持有，不去炒房，不去追求商業(yè)地產(chǎn)升值的話，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率肯定很重要的�！斑@個(gè)概念是國外來的，因?yàn)閲獾姆康禺a(chǎn)市場已經(jīng)相對穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況，所以每月的收益會(huì)要求很高，要求在6%~8%才是一個(gè)合適的回報(bào)比率，”他說道，但是中國的情況特殊，除了回報(bào)率，物業(yè)升值也是要考慮在內(nèi)的。
同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士建議，不管是投資商鋪，還是租賃商鋪，都要有區(qū)位地段、商業(yè)環(huán)境分析，看商鋪能否聚集到人氣，周邊消費(fèi)是否具有持續(xù)的支撐力，運(yùn)營方招商管理能力等。另外，售后包租作為一種銷售行為，其實(shí)質(zhì)是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷，加快資金回籠速度。但是，從更深的層次看，這一現(xiàn)象背后則是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場都面臨的融資困難問題。投資者最好選擇自己掌握出租的節(jié)奏，不要過于相信售后包租的高收益。
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