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市場觀察
華僑城轉(zhuǎn)型主攻“旅游+商業(yè)”
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“旅游+商業(yè)”模式
據(jù)華僑城介紹，“歡樂海岸”的建設(shè)包括兩個重要部分：一是計劃在城市中心建設(shè)的面積達(dá)68．5萬平方米的自然生態(tài)濕地——僑城濕地；二是計劃建成總面積約為30萬平方米的大型商業(yè)廣場，該廣場將使深圳灣成為深圳市的新商圈。
目前華僑城已投入超過9億多元于歡樂海岸項目的開發(fā)，繼去年年底赴滬成功招商后，將于今年6月底在“大本營”深圳進(jìn)行再一次招商，預(yù)計2011年春節(jié)試營業(yè)，2011年5月正式開業(yè)。
該項目建成后將與周邊的華僑城主題公園、濱海長廊和紅樹林保護(hù)區(qū)一起，形成一個城市生態(tài)旅游區(qū)域和商業(yè)集群。
華僑城高層于早前股東會上透露，歡樂海岸是華僑城一種新商業(yè)模式的探討，把娛樂跟商業(yè)結(jié)合一起，而這種模式被業(yè)界喻為華僑城獨(dú)創(chuàng)的“旅游+商業(yè)”模式。
深圳一名業(yè)內(nèi)人士透露，過去商業(yè)地產(chǎn)是從屬于住宅或商務(wù)區(qū)域，以專業(yè)市場為主，華僑城把旅游跟商業(yè)結(jié)合并不多見。
該名人士續(xù)指，盡管歡樂海岸沒有住宅項目的配套，但當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境可令華僑城得到相當(dāng)高的盈利�！半m然華僑城原有項目均有配套的商業(yè)元素，但歡樂海岸所在區(qū)域是深圳未來重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)居住中心區(qū)域，本身周邊的商業(yè)價值就比歡樂谷、華僑城等地高很多�！�
此外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城變原有的“旅游+地產(chǎn)”變?yōu)椤奥糜?商業(yè)”，把大量商業(yè)項目作為集團(tuán)長期持有的項目，將改變以往通過房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)盈利的慣例，追求一個更長遠(yuǎn)的經(jīng)營性回報。
新政壓境，作為高端住宅項目的專注打造者，雖然華僑城一直對外宣稱新政對集團(tuán)影響不大，但事實(shí)上，為規(guī)避調(diào)控的風(fēng)險，華僑城一直在完善商業(yè)模式，增加商業(yè)、寫字樓的開發(fā)，進(jìn)行新一輪戰(zhàn)略布局。
除歡樂海岸以外，上海蘇河灣項目也是華僑城擴(kuò)展商業(yè)模式的一個新嘗試。華僑城控股總裁劉平春透露，蘇河灣項目除45%住宅外，有30%商業(yè)，“未來要把蘇河灣打造成上海都市娛樂的新地標(biāo)，把文化商業(yè)娛樂結(jié)合在一起。內(nèi)涵部分里面有很多和商業(yè)模式一致的地方�！�
“旅游+地產(chǎn)”新定義
在新一輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向下，深圳華僑城歡樂海岸項目這種新創(chuàng)的“旅游+商業(yè)”模式，并非簡單把過往的“旅游+地產(chǎn)”模式割離。
一份中信證券的報告認(rèn)為，華僑城旅游及地產(chǎn)兩大板塊業(yè)務(wù)已成為不可分割的有機(jī)整體。普通房產(chǎn)開發(fā)挑選地段和配套，旅游地產(chǎn)開發(fā)自建配套，吸引人流，自創(chuàng)地段價值。就比如北京東南四環(huán)營建歡樂谷后，周邊住宅人氣得到了提升。
事實(shí)上，在華僑城整體盈利貢獻(xiàn)比例上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)要遠(yuǎn)高于旅游業(yè)務(wù)，華僑城集團(tuán)總裁劉平春于股東大會上承認(rèn)“這是因為地產(chǎn)的產(chǎn)出比例大于旅游�！�
華僑城一直宣稱“公司并不是單純的地產(chǎn)開發(fā)公司”。劉平春指出，旅游是長期收益，可在40年內(nèi)分段銷售，而地產(chǎn)則是一次性銷售，因此形成地產(chǎn)大于旅游的收入比。而這種長期的分裂方式，導(dǎo)致華僑城出現(xiàn)投入的項目越多，拓展的越快，但旅游的相對收益值收入水平越低。
劉平春認(rèn)為，“在短期內(nèi)同樣的投資，希望看到同樣的收益率，不太現(xiàn)實(shí)。從整個全業(yè)務(wù)來看，地產(chǎn)公司是一個高速運(yùn)營、高風(fēng)險、高投入的一個行業(yè)。而旅游做得好的話，則是一個長期的、穩(wěn)定的、現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)。要構(gòu)筑一個長期、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的公司，除了有高盈利、高增長率的業(yè)務(wù)，還希望能營造一個長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)�！�
面對旅游業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率不高的質(zhì)疑，劉平春指出，旅游產(chǎn)品未來仍是華僑城的核心，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)則會進(jìn)入到旅游的板塊里面繼續(xù)來開發(fā)，未來旅游貢獻(xiàn)率的總量會越來越高，同時旅游規(guī)�；内厔菀矔絹碓礁�。
華僑城早前的表態(tài)，其未來對產(chǎn)業(yè)的基本想法是：“既要有賺錢的業(yè)務(wù)，也要有穩(wěn)定吃飯的產(chǎn)業(yè)，還要有一部分拿來嘗試投入新產(chǎn)業(yè)。對地產(chǎn)的打算是掙的錢一部分繼續(xù)投入地產(chǎn)，另一部分投入公共領(lǐng)域，做一些公共產(chǎn)品服務(wù)的事情�！�
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