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市場觀察
商業(yè)地塊流拍 商業(yè)地產(chǎn)火爆 為何？
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自住宅市場后，商業(yè)地產(chǎn)也開始面臨政策的考驗。業(yè)內(nèi)人士指出，新政下開發(fā)商拿地策略已經(jīng)趨于謹(jǐn)慎。再加上“商改住”被叫停，而商業(yè)租金一直沒有較大改善，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景難料。
集體流拍
一日內(nèi)推出的地塊全部流標(biāo)，這在北京土地市場可謂“史無前例”。四宗地塊分別為朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村1-7號商業(yè)金融用地和2-4號多功能用地、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村辦公項目用地和房山區(qū)房山線長陽站9號多功能項目用地。
從地理位置來看，相對于此前拍出的通州、大興等地塊，這四宗地塊的位置并無劣勢。而其中面積最大的房山線長陽站9號地起始價7.5億元，折合樓面地價3832.6元/平方米，也低于該區(qū)域此前出讓的土地價格。就在5月20日，房山區(qū)長陽6號地居住項目用地剛剛以14.6億元的價格被中鐵建拿下，折合樓面地價6095.86萬元/平方米，溢價率為23.02%。就此來看，四宗地塊全部是“商業(yè)用地”的身份就成了遭遇此次流拍的重要因素。
5月19日，北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)文，要求從6月1日起，“商改住”的項目將被禁售并且一律禁止酒店項目分層、分單元銷售。而此前，酒店改公寓的行為并沒有被禁止，不少酒店項目都被改造為酒店式公寓并向個人分拆出售，從而實現(xiàn)資金快速回流。這成為一些房企開發(fā)商業(yè)用地的盈利模式之一。此次“商改住”被叫停，是本輪樓市調(diào)控政策首次指向商業(yè)地產(chǎn)。盡管有關(guān)部門的調(diào)控重點目前仍在住宅領(lǐng)域，并沒有明確把商業(yè)地產(chǎn)列為調(diào)控目標(biāo)，但是“商改住”新政的推出，也給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景蒙上了一團迷霧。
前景難料
此前樓市頻頻推出調(diào)控政策，住宅市場成交量下降，樓市陷入觀望期，眾多開發(fā)商開始紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。
從歷史上看，針對商業(yè)地產(chǎn)的政策可謂“鳳毛麟角”，正是這個政策“空白區(qū)”吸引了開發(fā)商的目光。不過與住宅市場不同，商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商的專業(yè)水平有較高的要求，而且投資回收周期較長、后期沉淀的資金量多、受宏觀經(jīng)濟的影響更大。正是由于這些原因，開發(fā)商發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的步伐一直較慢。
目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益主要依靠租金。而相比高漲的房價，商業(yè)地產(chǎn)租金并沒有明顯上漲。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，在寫字樓銷售價格普遍高漲的情況下，北京市寫字樓租金一直沒有較大起色。全市租金自2009年以來一直維持在每月每平方米140多元的水平。雖然一季度因經(jīng)濟回暖，寫字樓租金水平有所上升，但是上升幅度同其價格的漲幅相比還是微乎其微。與此同時，今年將有約96萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)投放，給寫字樓市場帶來極大的租賃壓力。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)也顯示，北京甲級寫字樓市場在2009年下半年火熱之后略顯疲軟，一季度凈吸納量為14萬平方米，環(huán)比減少51%。全市平均空置率在一季度環(huán)比下調(diào)1.5個百分點至18.1%。
業(yè)內(nèi)人士指出，在大量商業(yè)地產(chǎn)項目入市以及空置率不能有效下降的壓力下，商業(yè)地產(chǎn)的租金水平很難大幅上漲，這也在一定程度上降低了投資商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期回報。
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