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市場觀察
體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)升級“主題”核心
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消費(fèi)者在普通的超市逗留的平均時間是 45分鐘，而真正的體驗(yàn)購物中心的消費(fèi)者逗留時間約為 2.5到 3小時。
新式商業(yè)借力“體驗(yàn)”打開藍(lán)海
近日，亞洲最大的“幻影”云頂商場在滬落成，這個自由曲線云頂在白天和夜晚均能變換出不同的流光幻影色彩，而擁有這個“幻影”云頂?shù)慕ㄖ遣芗叶勺钚碌纳虡I(yè)旗艦地標(biāo)——悅達(dá)889。
五月底，悅達(dá)889廣場即將正式開業(yè)，在悅達(dá)889、芳匯廣場、開開商廈、悅達(dá)國際大廈等商業(yè)地標(biāo)的帶動下，新曹家渡商圈日趨成熟，“蛻變成蝶”為上海首個“體驗(yàn)式商業(yè)中心”（LIFESTYLE）。
日前，來自第一太平洋的商業(yè)專家介紹，從現(xiàn)有定義來看，所謂體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)是在商業(yè)原有購物功能基礎(chǔ)上，引進(jìn)餐飲、劇院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)模式。
根據(jù)第一太平的統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在普通的超市逗留的平均時間是 45分鐘，而真正的體驗(yàn)購物中心的消費(fèi)者逗留時間約為 2.5到 3小時�！斑@個時間的延長，對于商家來說，留下的空間非常可觀。 ”上述專家表示。
體驗(yàn)式商業(yè)與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費(fèi)互動性強(qiáng)，它的重要是再生體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，你可以購物，也可以去看電影，喝咖啡，包括在商場隨意逛逛，這是一種全新的商場的消費(fèi)模式。它并不以購物消費(fèi)為唯一目的。
“體驗(yàn)式商場更應(yīng)該有自己的主題。 ”盈石資產(chǎn)管理總裁司徒文聰認(rèn)為，新天地當(dāng)初成功的原因之一就是抓住了“石庫門”的特色，正大廣場成功的原因之一是“家庭式購物”的理念。而悅達(dá)889也采用了“家庭式購物”理念，但是不同的是，悅達(dá)889的購物理念更偏向于時尚和健康，尤其適合具有環(huán)保特質(zhì)的商家。
目前，悅達(dá)889廣場已完成了90%以上的招商，商場已吸引了novo、無印良品、天梭、漢舍等一批行業(yè)知名品牌入駐，5月28日即將正式開業(yè)。
“商業(yè)并不是以賣出去、招滿商作為成功的標(biāo)志，它必須形成商業(yè)經(jīng)營的品牌，為消費(fèi)者認(rèn)可，才能視為成功。 ”業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，體驗(yàn)式商業(yè)的成熟，將更早的、更深入地介入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，或能使地產(chǎn)開發(fā)模式與商業(yè)之間的差異得到解決。
曹家渡、豫園爭相展現(xiàn)“新主題”
而早在三年前，靜安區(qū)正式出臺“一軸兩翼，南留北改”的規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，曹家渡商圈將形成上海首個“體驗(yàn)式商業(yè)中心”（LIFESTYLE）。
如今，新曹家渡商圈擁有靜安、長寧、普陀三區(qū)交匯的優(yōu)勢，三區(qū)政府將新曹家渡商圈定位為，以國際個性化、特色化品牌為主，休閑娛樂為一體的體驗(yàn)式商業(yè)中心（LIFESTYLE）。通過悅達(dá)芳匯廣場、悅達(dá)信E時代廣場等新型商業(yè)項(xiàng)目的落成，及開開廣場、中華城等商業(yè)項(xiàng)目的綜合改造和資源整合，確立新曹家渡區(qū)域商業(yè)中心的地位，全面提升曹家渡地區(qū)的形象和商業(yè)價值。
“這是曹家渡商業(yè)復(fù)興的一個契機(jī)和支撐。曹家渡原本就有著商業(yè)中心的基礎(chǔ)，未來的發(fā)展?jié)摿涂臻g非常巨大�！睈傔_(dá)地產(chǎn)董事副總裁高寶君認(rèn)為，未來五年曹家渡商圈體量將接近中山公園商圈，除了購物外，還能成為家庭一站式休閑娛樂的場所。
而這一點(diǎn)，與滬上知名老商圈豫園不謀而合。
老上海人去城隍廟吃小籠、買旅游紀(jì)念品的購物習(xí)慣可能要改變了。在緊挨傳統(tǒng)旅游景點(diǎn)的豫園后方區(qū)域，一座與以往傳統(tǒng)城廂零售觀念不同的“精品購物后花園”正在緊鑼密鼓地修建之中，包括豫城時尚、香港名都等以年輕時尚為定位的購物中心今年四、五月間開張迎客。
據(jù)盈石資產(chǎn)管理首席運(yùn)營官梁友龍透露，此番豫城時尚改造過程中，業(yè)態(tài)的調(diào)整將會比較大。
商業(yè)部分完全根據(jù)城市新中心供需缺口確定了休閑、娛樂、文化等業(yè)態(tài)組合。“整體設(shè)計(jì)一共有五層；其中地下2層，地上3層，錯落的商鋪設(shè)計(jì)，為了更立體地展示每個商家的經(jīng)營特色。相對于零售而言，餐飲部分在豫城時尚占的比例會較小，將集中在商場3樓，因?yàn)槟抢镉袀�景觀非常漂亮的樓頂花園，帶給消費(fèi)者具有視覺盛宴的美食享受。 ”
而緊鄰的香港名都商場則已完成建設(shè)，目前各店鋪正在進(jìn)行最后裝修。
“在傳統(tǒng)的老上海廟會氛圍基礎(chǔ)上，進(jìn)一步體驗(yàn)對接國際時尚的消費(fèi)理念，來實(shí)現(xiàn)豫園商業(yè)的升級換代。 ”豫城時尚相關(guān)人士表示。香港名都方面則更看重豫園周邊正在興起的高級住宅區(qū)，引入家得利超市及蘇寧電器，打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)型購物中心。
■ 延伸閱讀
關(guān)鍵在于“終端”認(rèn)可
“體驗(yàn)式商業(yè)中心”對于國外和中國香港來說都是新的商業(yè)模式，它強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者購物過程中感官的立體享受，成功的體驗(yàn)購物中心對消費(fèi)者購物心情的控制設(shè)計(jì)非常巧妙和體貼，從色彩和建筑形體的設(shè)計(jì)使消費(fèi)者產(chǎn)生愉悅心情，盡量讓消費(fèi)者在不知不覺中把每個樓層都逛一遍，從顏色和燈光，每條走道的寬度，都有非常人性化的設(shè)計(jì)。
體驗(yàn)式購物中心的商戶每三個月會更新一次貨品，在體驗(yàn)式購物中心的每個街區(qū)努力營造立體感覺，讓人在每個街區(qū)都能獲得新的發(fā)現(xiàn)。國際上目前有很多體驗(yàn)式購物中心的成功案例，美國紐約第五街、日本東京都新宿大街都是世界超一流的體驗(yàn)式商業(yè)中心。
“現(xiàn)在國內(nèi)開發(fā)商說的都是舞臺的事，‘我弄了個最好的舞臺’。 ”知名地產(chǎn)專家黃怒波表示，僅僅靠商業(yè)概念是不成熟的。
他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)對體驗(yàn)的把握很有限。體驗(yàn)并不是簡單的設(shè)計(jì)理念，整個過程要由商業(yè)經(jīng)營者自己完成，包括產(chǎn)品品牌給人的感覺，服務(wù)水平和服務(wù)層次。體驗(yàn)商業(yè)是一個綜合過程，不是說舞臺搭好了戲就能唱得好聽。既要關(guān)注最基本的舞臺，也要唱消費(fèi)者感興趣的戲，品牌、商業(yè)經(jīng)營方式、服務(wù)模式都得合適。最終需求還要回到消費(fèi)者這里，讓消費(fèi)者滿意。
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