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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)黃金十年能否成真
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“住宅黃了，商業(yè)紅了”，這句話(huà)在房地產(chǎn)新政之后，成為業(yè)界的一大流行語(yǔ)。
“如果說(shuō)前十年是住宅地產(chǎn)的黃金十年，那么下一個(gè)十年應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年�！兵櫬〖瘓F(tuán)總監(jiān)陳良滿(mǎn)在談及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)時(shí)曾這樣表示。就在前不久舉行的“亞太商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際峰會(huì)2010”上，房地產(chǎn)界的相關(guān)人士對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都熱情高漲并表示，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的春天已經(jīng)來(lái)臨。
那么未來(lái)十年，是否是商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”呢？黃金十年能否讓所有積極投身其中的投資者們真正掘金呢？
多因素推動(dòng)“棄宅從商”
探討商業(yè)地產(chǎn)目前火熱的發(fā)展，多種因素將不能夠被忽略。
“樓市新政無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)火熱的一劑催化劑。”一位投資人士對(duì)記者表示，樓市新政的出臺(tái)對(duì)住宅地產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的調(diào)控，并沒(méi)有直接將商業(yè)地產(chǎn)囊括進(jìn)去，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，正是一個(gè)難得的發(fā)展契機(jī)。
該投資人士還表示，除了樓市新政的催化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速也提升了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。“在過(guò)去發(fā)展過(guò)程中，整個(gè)大城市，北京、上海真正發(fā)展企業(yè)的數(shù)字和第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越來(lái)越大。而在未來(lái)發(fā)展當(dāng)中，這個(gè)比例還會(huì)不斷擴(kuò)大，這個(gè)發(fā)展是對(duì)辦公樓有重大需求的�！盨OHO中國(guó)總裁閻巖在溫州召開(kāi)的地產(chǎn)論壇中如是表示，正印證了上述投資人士的分析。
據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心提供的報(bào)告顯示，4月一線(xiàn)城市商用物業(yè)寫(xiě)字樓供應(yīng)量均出現(xiàn)大幅攀升。北京、上海、廣州三大城市寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積在40萬(wàn)平方米左右，環(huán)比增長(zhǎng)179.70%，銷(xiāo)售面 積 51.90萬(wàn) 平 方 米 ， 環(huán) 比 增 長(zhǎng)71.41%。其中，上海因?yàn)槭啦⿻?huì)的推動(dòng)力量，并且土地資源稀缺，商業(yè)寫(xiě)字樓相對(duì)于其它一線(xiàn)城市而言，也更為稀缺一些。
商業(yè)地產(chǎn)能夠抓住樓市新政的契機(jī)，被不斷炒熱，其背后一個(gè)不可以忽略的推手正是民營(yíng)資本的力量。就地產(chǎn)界來(lái)講，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科盡管依然以住宅地產(chǎn)為未來(lái)發(fā)展的主要戰(zhàn)略，但是自去年宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后，今年投資商業(yè)地產(chǎn)更是動(dòng)作頻頻。在這輪史上最強(qiáng)的地產(chǎn)調(diào)控中，萬(wàn)科更是調(diào)整產(chǎn)品線(xiàn)，增加持有型物業(yè)。
除了民營(yíng)房地產(chǎn)公司的加入，一些民間游資也瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)沉寂已久的領(lǐng)域。據(jù)了解，進(jìn)入5月以來(lái)，包括山西資金、溫州資金在內(nèi)的各種資金借助投資機(jī)構(gòu)，不斷涌入寫(xiě)字樓和商鋪。
“正是這些因素形成的 ‘天時(shí)、地利、人和’，才讓商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展達(dá)到一個(gè)很高的預(yù)期。”上述人士說(shuō)道。
高風(fēng)險(xiǎn)提升掘金難度
然而，高利潤(rùn)與高風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)都是雙生。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，做商業(yè)房地產(chǎn)投資，只有土地和資金還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，更多時(shí)候依靠的是商業(yè)的推動(dòng)力量。操作能力與經(jīng)營(yíng)能力才是商業(yè)地產(chǎn)投資的最為關(guān)鍵的考量，這可能讓普通投資者望而卻步。
杭州市商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)金毅指出，短期內(nèi)資金不斷涌入商業(yè)地產(chǎn)，極有可能透支商用物業(yè)的投資價(jià)值，特別是在很多二三線(xiàn)城市租售比可能達(dá)不到一個(gè)理想的回報(bào)值，那么，容易讓很多商鋪和寫(xiě)字樓出現(xiàn)“空置”現(xiàn)象，從而引發(fā)泡沫，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。
眾所周知，住宅地產(chǎn)屬于保值型投資，而以商鋪和寫(xiě)字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)是增值型投資，短期的增值效應(yīng)正是吸引投資的關(guān)鍵。也正是因?yàn)榇�，增值型的商業(yè)地產(chǎn)不得不面臨定位與訂單式開(kāi)發(fā)這個(gè)前提。
“‘高門(mén)檻、高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)’這個(gè)特征是無(wú)可改變的，所謂下一個(gè)十年將是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年，這一點(diǎn)業(yè)界都不可否認(rèn)，但是這其中的‘黃金’并不是屬于所有投資者的，也就是那些能夠?qū)⑸虡I(yè)與地產(chǎn)融合到恰到好處的投資人才有可能得到那桶‘黃金’�！币晃皇袌�(chǎng)分析人士認(rèn)為，有實(shí)力的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)大可以放手進(jìn)去，但是其它民間資本進(jìn)入，由于專(zhuān)業(yè)性障礙等原因，高風(fēng)險(xiǎn)的指示燈將為之長(zhǎng)期亮著。
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