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市場(chǎng)觀察
新政催熱商業(yè)地產(chǎn) 福州商業(yè)地產(chǎn)下一站將移至江濱大道
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以寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)，在樓市宏觀調(diào)控之下，利好政策凸顯。樓市數(shù)輪宏觀調(diào)控政策，針對(duì)的始終是住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)卻穩(wěn)中有升。住宅市場(chǎng)陷入僵局后，不少投資者更有意愿轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。
與此同時(shí)，福州的寫字樓不再是五四路CBD一統(tǒng)天下的格局，在海西的助推下，江濱大道將成為新的CBD。
6月，福州市新一輪土地拍賣將拉開帷幕，10幅地塊，全部為商服地塊，其中的寫字樓比例相當(dāng)可觀，且多居于江濱大道。
有業(yè)內(nèi)人士稱，無(wú)疑，在現(xiàn)有的市場(chǎng)形勢(shì)下，寫字樓將是下一個(gè)投資熱點(diǎn)，而熱錢不久后將積聚江濱大道。
市場(chǎng)
寫字樓與二套房首付“持平”
在對(duì)住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控的“新國(guó)十條”中規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
“不低于50%，那就意味著與商業(yè)地產(chǎn)相同的比例”，在福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一位有多年投資經(jīng)驗(yàn)的人士稱，此次國(guó)家調(diào)控的是住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)卻不在調(diào)控范圍內(nèi)，國(guó)家規(guī)定商業(yè)公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)首付比例為50%的規(guī)定極少變動(dòng)。
“在商品房?jī)r(jià)格不確定的情況下，如果再行投資，成本增加了，利潤(rùn)卻減少�！币粯I(yè)內(nèi)人士稱，正因?yàn)槿绱耍簧偻顿Y客已經(jīng)開始跟著政策風(fēng)向調(diào)整投資方向，掉轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽�、商業(yè)公寓甚至商鋪進(jìn)軍。
住宅不火寫字樓火了
這股投資的熱潮，已在一些在售的商業(yè)項(xiàng)目中體現(xiàn)。
金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)21層的甲級(jí)5A寫字樓尚未推出，但已有不少客戶前往咨詢，此前，其SOHO產(chǎn)品每次一推出來(lái)即被搶購(gòu)；31層的中庚青年廣場(chǎng)，其80～1100m2商務(wù)寫字樓，是被咨詢最多的產(chǎn)品形態(tài)�！芭c以往的寫字樓不同，現(xiàn)在新推的寫字樓產(chǎn)品，無(wú)論規(guī)劃還是建筑本身，都大有提升�！币粯I(yè)內(nèi)人士稱。以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，作為海峽金融商務(wù)區(qū)的頂級(jí)江景寫字樓，總建筑面積約35000m2，單層建筑面積約1700m2，層高3.8米，多項(xiàng)指標(biāo)在榕城首屈一指，其外形現(xiàn)代化且時(shí)尚感十足，內(nèi)部規(guī)劃與設(shè)計(jì)全部按照世界一流公司的要求打造，硬件均采用國(guó)際品牌，結(jié)合尖端信息科技。 本文由城市獵房編輯整理，轉(zhuǎn)載自城市獵房|福州房產(chǎn)網(wǎng) http://www.letfind.com.cn,感謝您轉(zhuǎn)載保留出處。
業(yè)內(nèi)專家指出，宏觀調(diào)控之下，商業(yè)地產(chǎn)將備受關(guān)注，迎來(lái)較好的發(fā)展前景，2010年或許會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的春天。
現(xiàn)狀
傳統(tǒng)區(qū)域?qū)懽謽怯小坝矀?
既然寫字樓備受關(guān)注，福州寫字樓的現(xiàn)狀如何呢?“福州的寫字樓還停留在五四路傳統(tǒng)的CBD中央商務(wù)區(qū)”，一業(yè)內(nèi)人士稱，與大福州的宏偉發(fā)展藍(lán)圖相比，時(shí)下已顯局促的五四路顯然難堪重負(fù)。
“五四路密布著上世紀(jì)90年代福州第一批寫字樓，由于過(guò)去的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，現(xiàn)在看來(lái)有許多硬傷。”一業(yè)內(nèi)人士稱，例如電梯配置偏低、點(diǎn)狀的建筑設(shè)計(jì)傳統(tǒng)通風(fēng)不良等問(wèn)題突出，特別值得一提的是，五四路短短的數(shù)百米內(nèi)遍布著各種酒店、寫字樓、住宅，公路干線規(guī)劃不足，交通壓力巨大，由于停車位規(guī)劃少，停車須見縫插針，甚至要在數(shù)公里之外停車，停車難、難停車的問(wèn)題嚴(yán)重影響著入駐企業(yè)的辦公效率，成為制約五四路發(fā)展的最大瓶頸。
專家指出，傳統(tǒng)的CBD最關(guān)鍵在于五四路改造空間極小。雖然少量的高檔寫字樓是企業(yè)的“搶手貨”，可更多的企業(yè)還是在辦公條件落后與交通擁堵的現(xiàn)狀中掙扎。
高端寫字樓仍是供不應(yīng)求
盡管五四路寫字樓存在“硬傷”，但福州寫字樓市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求，未來(lái)這一趨勢(shì)將更明顯。
根據(jù)福州市鼓樓區(qū)樓宇辦官方數(shù)據(jù)顯示，去年1—10月，福州市僅鼓樓區(qū)新增樓宇企業(yè)1490家(只包括注冊(cè)資金在50萬(wàn)元以上的服務(wù)類企業(yè)，不含入駐軟件園的企業(yè))，實(shí)現(xiàn)樓宇對(duì)接面積22.7萬(wàn)平方米�！芭c以往相比，這兩年福州寫字樓的成交量明顯增加，一些新的寫字樓項(xiàng)目一經(jīng)推出，就受到關(guān)注，租金也全面上漲。”麥田房產(chǎn)相關(guān)人士說(shuō)，“然而，市場(chǎng)的需求卻在不斷增加，依然是供不應(yīng)求的狀態(tài)�！边@一點(diǎn)，與如火如荼的海西建設(shè)不無(wú)關(guān)系。“隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略的實(shí)施，一批福建本土企業(yè)逐漸做大做強(qiáng)，同時(shí)，也吸引了越來(lái)越多的外資企業(yè)到福州設(shè)立分公司，這都為福州的寫字樓市場(chǎng)注入活力�！币粯I(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)對(duì)高端寫字樓的需求只多不少。
剖析
海西助推，江濱大道扎堆高端寫字樓
“很顯然，福州傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展已經(jīng)遇上了瓶頸，那么，跳開傳統(tǒng)，尋求多個(gè)中心發(fā)展是解決問(wèn)題的好辦法。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠稱，福州東擴(kuò)南進(jìn)西拓的“多核”發(fā)展將改變這一現(xiàn)狀。而在海西建設(shè)中，福州向?yàn)I海城市發(fā)展，在“一城兩翼雙軸線”的方案中，閩江和烏龍江將起到中軸線的作用。新興的寫字樓項(xiàng)目，能最有效地提升城市形象，而江岸地區(qū)是最理想的地點(diǎn)。 本文由城市獵房編輯整理，轉(zhuǎn)載自城市獵房|福州房產(chǎn)網(wǎng) http://www.letfind.com.cn,感謝您轉(zhuǎn)載保留出處。
正因此，江濱大道上的海峽金融街以及閩江北岸中央商務(wù)區(qū)順應(yīng)而出。江濱大道上將建起集寫字樓、商業(yè)綜合體、星級(jí)酒店等為一體的商務(wù)商貿(mào)中心，并且配套有以省科技館、市圖書館、省廣電集團(tuán)等為依托的文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚地。
“良好的區(qū)域商業(yè)配套與交通狀況，將讓這一新的CBD有著極大的潛力�！蓖醢⒅曳Q，濱江沿線相比五四路在CBD建設(shè)與設(shè)計(jì)上更為靈活，有利于打造真正的城市名片。
這一名片，很快就將打造成。在此次福州市推出的土地中，都有明確規(guī)定項(xiàng)目交付的年限，而在拍地中設(shè)置了較高的門檻，引進(jìn)大品牌地產(chǎn)，以保障項(xiàng)目最終落實(shí)以及品質(zhì)。
“下一個(gè)寫字樓的聚集地，非江濱大道莫屬，而海峽金融街地位凸顯�！睒I(yè)內(nèi)人士指出，海峽金融街的崛起，最重要的助推者是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其城市綜合體的商業(yè)模型，將帶來(lái)全新的高端的商業(yè)體貌，包括設(shè)計(jì)先進(jìn)的寫字樓項(xiàng)目。再加之金融街規(guī)劃的幾大銀行總部項(xiàng)目，海峽金融街引領(lǐng)福州CBD。
未來(lái)前景看好，寫字樓市場(chǎng)仍是價(jià)格洼地
“長(zhǎng)期以來(lái)，寫字樓的價(jià)值一直被低估，可以說(shuō)還是價(jià)格洼地�！币粯I(yè)內(nèi)人士分析，從目前福州在售的樓盤來(lái)看，以大戶型及高端樓盤居多。對(duì)于這些樓盤來(lái)說(shuō)，買者大多是多次置業(yè)者，首付比例將會(huì)高達(dá)50%，而一些市中心樓盤以及江濱地段樓盤，每平方米價(jià)格高達(dá)兩三萬(wàn)元，絕對(duì)可以與一些寫字樓項(xiàng)目抗衡�！盁o(wú)論從租售比還是投資的升值空間來(lái)看，寫字樓項(xiàng)目無(wú)疑更具有吸引力”。
業(yè)內(nèi)人士以300萬(wàn)的資金為例，按目前的行情，300萬(wàn)元極難買到優(yōu)質(zhì)的別墅，但卻可以買到黃金地段的寫字樓。假如寫字樓平均售價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米，可以買到200平方米，其中的收益孰高孰低顯而易見。未來(lái)，隨著海西經(jīng)濟(jì)的日漸騰飛，越來(lái)越多的世界500強(qiáng)企業(yè)入駐福州，寫字樓的需求及價(jià)值將會(huì)愈來(lái)愈凸顯，潛力不言而喻。
當(dāng)然，亦有專家提醒，雖然與商鋪相比，寫字樓的投資相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較低、收益較高，但寫字樓投資所需資金量大，投資人必須對(duì)寫字樓的價(jià)值有很清晰的判斷，在投資過(guò)程中，開發(fā)商的品牌、地段、交通、配套、地區(qū)規(guī)劃等因素都需考慮。
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