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市場觀察
成都商業(yè)地產(chǎn)多中心格局雛形初現(xiàn) 將迎來增長爆發(fā)期
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巨頭云集 成都商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)入爆發(fā)期
與重慶依靠政府組團(tuán)式規(guī)劃吸引大型開發(fā)商以及商家入駐的模式不同的是，成都在多中心未形成之前，已經(jīng)云集了各路開發(fā)巨頭，其中不乏商業(yè)地產(chǎn)“巨擘”。它們包括來自香港的新鴻基、九龍倉;新加坡的仁恒置地、凱德置地;以及內(nèi)地的萬達(dá)集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地 (論壇 新聞)、綠地 (論壇 新聞)集團(tuán)、花樣年 (論壇 新聞)、富力 (論壇 新聞)等，可以說全國一線房企幾乎已全線進(jìn)駐成都市場。
“大鱷”云集，注定了成都市場將硝煙四起，而未來2-3年成都就將迎來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的集中爆發(fā)期。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，未來3年內(nèi)成都將新增30個商業(yè)項目，規(guī)模在259.37萬平方米以上。數(shù)據(jù)顯示，2007年-2009年成都三年的供應(yīng)總量為216.60萬平方米。未來三年的供應(yīng)量比前三年至少增長了19.7%。
深圳星彥地產(chǎn)成都分公司總經(jīng)理張猛對此表示，成都的商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展高峰期，以寫字樓市場為例，2009年之前成都大概擁有10幢甲級寫字樓，而2009年之后成都甲級寫字樓以每年3-5幢的速度在增加，未來2-3年將有超過20個甲級寫字樓項目被推向市場，推出的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前市場上的在用量。成都市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個爆發(fā)性供應(yīng)的時期。
中原地產(chǎn)表示，從目前調(diào)查已知的潛在商業(yè)項目來看，預(yù)計未來的商業(yè)項目將從以前的分散式供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榧惺焦⿷?yīng)。另一方面，伴隨著居住人口的外擴(kuò)、消費能力的聚集與增強(qiáng)，以及消費理念與模式的更新，城市副中心商業(yè)將繼續(xù)發(fā)展，新商圈在逐步形成。如南三環(huán)外，城東建設(shè)路、萬年場區(qū)域，城西金沙等區(qū)域，均有部分?jǐn)?shù)量的大體量購物中心項目在前期運作，這些均將促成城市次商圈的發(fā)展。
強(qiáng)勁消費為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供源動力
商業(yè)供應(yīng)的集中爆發(fā)考驗的是成都的消費能力，而這可能恰是成都最明顯的優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)勢。
據(jù)成都市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，成都城市居民收入及消費力以平均每年約11%的速度穩(wěn)步增長，2009年實現(xiàn)社會消費品零售總額1950.0億元，比上年增長20.3%。成都整體消費力發(fā)展良好。與重慶對比來看，2009年，重慶市實現(xiàn)社會消費品零售總額為2479.01億元，比上年增長了18.6%，成都市消費總額占重慶市的78.66%。但是，2009年末，成都市的常住人口為1286.6萬人，而重慶的常住人口則為2859.0萬人，成都市常住人口僅占重慶市的45%。成都市的消費力顯然更勝一籌。
尤其在奢侈品消費方面，成都早已名聲在外。據(jù)《中國新聞周刊》發(fā)布的“意國時尚2009中國16大奢侈品城市排名報告”中，成都超越杭州成為位列全國第四位的奢侈品一級大城市，消費實力可見一斑。
一位開發(fā)人士稱，強(qiáng)勁的消費能力將為商業(yè)的繁榮提供巨大的動力，無疑也將為整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供最原始的推動力，這是成都商業(yè)市場的“先天優(yōu)勢”。
多中心格局有望在3年內(nèi)初現(xiàn)雛形
在供應(yīng)和需求的雙重作用下，成都商業(yè)市場的活力無疑正呼之欲出。
張猛稱，在此輪調(diào)控下，住宅投資的風(fēng)險正逐步顯現(xiàn)，而商業(yè)地產(chǎn)由于其穩(wěn)定性以及優(yōu)質(zhì)物業(yè)較高的投資回報率，正越來越受到市場的青睞，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在逐漸進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。其實，這一情況在近兩年就已經(jīng)有所體現(xiàn)，而且商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢也的確出現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。以商鋪為例，最近兩年成都的商鋪價格一路上揚(yáng)，有的甚至上漲了一倍以上，投資回報率自然也隨之升高。
這一情況在數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年成都市商鋪供應(yīng)面積僅為58.15萬平方米，成交面積達(dá)到87.2萬平方米，商鋪成交量是近四年以來的最高值。
張猛認(rèn)為，未來供應(yīng)集中爆發(fā)、需求不斷提高將推動成都新的商業(yè)區(qū)域的發(fā)展，成都多中心格局建設(shè)將實現(xiàn)提速。
呂品同樣表示，隨著一系列大型商業(yè)項目的上馬，成都的商業(yè)副中心其實已經(jīng)有所顯現(xiàn)。尤其是在二環(huán)路上，目前城東有以SM廣場和伊藤建設(shè)路店為主的建設(shè)路商業(yè)板塊;由華潤·萬象城帶動的萬年場板塊;東南則是由萬達(dá)廣場帶動的新錦江商業(yè);城南二環(huán)上則是有區(qū)域商業(yè)百聯(lián)天府;西南方則是由紅牌樓廣場 (論壇 新聞)為首，逐步變臉的紅牌樓新商圈;臨近還有由伊藤雙楠店、同輝購物廣場組成的雙楠區(qū)域商業(yè);西二環(huán)上是由仁和 (論壇 新聞)春天光華村店、大地新光華 (論壇 新聞)廣場 (論壇 新聞)共同構(gòu)建的光華城市校園新商業(yè);西北方則是沙灣會展中心為原點輻射的交大區(qū)域商業(yè)圈。一個個商圈串聯(lián)起來，形成了一個環(huán)狀商業(yè)圈，并逐漸向三環(huán)路發(fā)展。
此外，今年城南的商業(yè)發(fā)展也十分引人矚目。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在未來3年內(nèi)成都即將入市的商業(yè)項目中，城南的商業(yè)供應(yīng)體量將超過150萬方，為各區(qū)位之首。從近兩年城南土地拍賣情況來看，共有26塊純商業(yè)地塊拍賣成交，預(yù)計未來將有551余萬方的商業(yè)項目進(jìn)入市場。一個新的城南商圈似乎已經(jīng)躍然紙上，成為新的商業(yè)中心 (論壇 新聞)。
但一位港資企業(yè)負(fù)責(zé)人則表示了一些擔(dān)憂，成都目前“上馬”商業(yè)地產(chǎn)其實存在著同質(zhì)化的問題，而且相互割裂，可能會出現(xiàn)與未來城市發(fā)展不相適應(yīng)的情況。同時成都地鐵時代的來臨也更加考驗商業(yè)項目的生存能力。選擇商業(yè)物業(yè)投資，其實不取決于商業(yè)項目本身，更多的要考慮該項目的管理模式、區(qū)域發(fā)展情況以及整體的商業(yè)環(huán)境。這跟住宅投資相比，完全是兩碼事，投資者仍需要謹(jǐn)慎而行。
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