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市場(chǎng)觀察
謹(jǐn)慎投資地產(chǎn)行業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)也不例外
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出于住宅的特點(diǎn)，其所受到民眾的關(guān)注度以及需求遠(yuǎn)超過同門姐妹的商業(yè)地產(chǎn)。以至于談及房地產(chǎn)，大多意指住宅產(chǎn)品，而非商業(yè)地產(chǎn)。
事實(shí)也的確如此。
即使在住宅市場(chǎng)火爆，價(jià)格與成交量節(jié)節(jié)攀升的2009年，上海的商業(yè)地產(chǎn)無論是價(jià)格還是成交都是乏善可陳。更多的描述則是商住倒掛嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值相比較住宅存在洼地效應(yīng)。
以商鋪為例，2009年全年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)累計(jì)41.5萬平方米，雖然中心商圈供應(yīng)僅為2.1萬平方米（占比5％），而非中心商圈則占到了39.5萬平方米，但中心商圈租金在上半年依然有 7.8％的下降，至下半年起趨穩(wěn)。
以辦公樓為例，2009年上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體供過于求，全年租金累計(jì)下跌16.3％，值得注意的是，上半年新增供應(yīng)僅為5．4萬平方米。
反觀同期的住宅市場(chǎng)，2009年上海全年累計(jì)成交商品住宅2643.84萬平方米，同比大幅上漲 70.1%，2009年12月的上海住宅成交均價(jià)為12308元/平方米，同比上漲25.48%。
投資或投機(jī)資金在管理層密集調(diào)控住宅市場(chǎng)之下，尋找新的資金出路那是必然的，更何況利率仍舊在維持原狀，流動(dòng)性依舊適度寬松。在美國、歐洲接連出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景之下，量化寬松正面臨退出困境，也或正如巴菲特日前接受央視采訪時(shí)所言，一個(gè)全面的貨幣貶值的時(shí)代已經(jīng)到來。無疑，對(duì)資產(chǎn)偏好明顯戰(zhàn)勝了流動(dòng)性偏好。
同為房地產(chǎn)一門的商業(yè)地產(chǎn)，因住宅投資杠桿的縮短與成本的提升，正受到投資者的逐步關(guān)注。
數(shù)據(jù)顯示，2010年4月上海外環(huán)外地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)面積322625平方米 ，成交面積為249080平方米，成交均價(jià)13062元每平方米。環(huán)比上漲了309元/平方米。
上海的經(jīng)濟(jì)地位決定了其零售業(yè)始終處于比較理想的狀況，2005年至2009年上海零售總額持續(xù)增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率為14.3%。世博的召開，對(duì)于零售業(yè)也將是重大的利好。
毋庸諱言，商業(yè)地產(chǎn)與住宅有著很多不同，無論是產(chǎn)品還是經(jīng)營(yíng)還是交易等，都使得普通投資者無法游刃有余，一個(gè)適合專業(yè)投資者的產(chǎn)品不可能變成住宅投資的翻版。
商業(yè)地產(chǎn)在購買之初，就需要具備一定的研判能力，尤其對(duì)商鋪而言。
商業(yè)與住宅的不同在于，商業(yè)除了與住宅一致的對(duì)于大的區(qū)位有著一定的要求外，更對(duì)于微觀上的具體位置也有著要求。
商業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的成功，而非僅僅住宅的物業(yè)管理那么簡(jiǎn)單。
同時(shí)，無論是自己經(jīng)營(yíng)還是委托經(jīng)營(yíng)，都需要一段培育階段，才能夠使物業(yè)實(shí)現(xiàn)增值。而當(dāng)實(shí)施轉(zhuǎn)讓時(shí)，其需繳納的土地增值稅也相當(dāng)可觀。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)不在行的投資者，還需謹(jǐn)慎投資商業(yè)地產(chǎn)。
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