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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)成交火爆 是虛？是實(shí)？
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就在各路投資買家到處尋找商業(yè)物業(yè)投資之時(shí)，卻遇到了“商業(yè)物業(yè)可售貨量極少、好物業(yè)惜售成風(fēng)”的現(xiàn)象，新政之下東莞商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)在哪里？
話題一： 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為何爭(zhēng)先上市?
調(diào)查：新政之下東莞商業(yè)地產(chǎn)的成交一度火爆，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，上周(5月17日~5月23日)商鋪簽約面積1939平方米，簽約均價(jià)為13318元/平方米。
此外，虎門富民集團(tuán)日前推出了名購(gòu)城奢侈品商場(chǎng)的招商活動(dòng)，南城準(zhǔn)備打造珠三角小商品城，趁機(jī)推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
資金尚未大量
流入商業(yè)地產(chǎn)
姚麗軍(瑞峰置業(yè)副總經(jīng)理)：新政條件下，東莞住宅受影響比較大，基本上日成交量下跌到之前的50%~60%，非住宅占的總體份額有所上升，但從非住宅成交絕對(duì)值來看，整體成交量沒有太大提升。
這說明商業(yè)市場(chǎng)目前可售貨量少、開發(fā)商惜售心態(tài)以及前幾年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不景導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)商業(yè)投資信心下降，都令投資客不敢貿(mào)然進(jìn)入商業(yè)投資領(lǐng)域。
現(xiàn)在投資客最為關(guān)注的還是經(jīng)濟(jì)是否會(huì)再次探底，在這種觀望的心態(tài)下，資金是否會(huì)快速地流向商業(yè)地產(chǎn)，目前還是不明朗的，我們了解的數(shù)據(jù)是成交未快速放大，僅僅是占有的比重有所放大。目前有好的商鋪，出來后會(huì)熱銷，但是成交總量來說并沒有有效的突破。
鄧學(xué)冠(希爾頓廣場(chǎng)總經(jīng)理)：最近東莞非住宅成交比例確實(shí)較以前有所提高，未來成交會(huì)怎樣發(fā)展，還是有待于觀察。
在新政壓力下，投資客轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)是可以理解的，這種表象會(huì)持續(xù)比較久，如果國(guó)家出臺(tái)的政策更加的嚴(yán)厲，更加的到位，那投資商業(yè)物業(yè)的表現(xiàn)就會(huì)更加的明顯。
話題二： 商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)在哪里？
調(diào)查：部分開發(fā)商出現(xiàn)從賣鋪到持有經(jīng)營(yíng)的思維轉(zhuǎn)變，投資者目前很難在東莞城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)找到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)投資項(xiàng)目，未來商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)在哪里？
購(gòu)物中心周邊有商機(jī)
李應(yīng)聰(聯(lián)華國(guó)際運(yùn)營(yíng)中心副總裁)：無論是賣還是經(jīng)營(yíng)，如果沒有消費(fèi)者支撐，零售商鋪是很難做的。因此商鋪投資首要考慮地段和消費(fèi)群。
當(dāng)附近有大的購(gòu)物中心出現(xiàn)，周邊就會(huì)變成龐大的商圈，附近的商鋪也是值得投資的。如目前新世博、星河城附近的商鋪都可以考慮買入。
輕軌上蓋物業(yè)值得投資
鄧學(xué)冠：地鐵進(jìn)入中心城區(qū)后期間的地鐵商業(yè)物業(yè)會(huì)有很好的發(fā)展前景，香港、深圳、廣州等城市通過地鐵將商業(yè)物業(yè)連接，已經(jīng)給了我們很好的范例。
我認(rèn)為地鐵上蓋物業(yè)會(huì)慢慢成為東莞商業(yè)地產(chǎn)的熱門話題，而且會(huì)成為投資導(dǎo)向。如果地鐵沿線站點(diǎn)有合適的商業(yè)物業(yè)，投資者一定不能放過。
在二手房市場(chǎng)淘“金鋪”
何月媛(正太聯(lián)合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān))：個(gè)人認(rèn)為有三類物業(yè)很不錯(cuò)：一是市區(qū)和發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的商鋪和專業(yè)市場(chǎng)，如虎門服裝市場(chǎng)、厚街鞋業(yè)市場(chǎng)、長(zhǎng)安機(jī)電五金市場(chǎng)等；二是重點(diǎn)商圈和周邊的鋪位，如世博、星河城、東莞大道、虎門副中心，只是由于信息不對(duì)稱，投資者沒有發(fā)現(xiàn)其中的投資商機(jī)；三是二手鋪位。擁有多個(gè)商鋪的人也需要通過轉(zhuǎn)讓套取資金進(jìn)行再投資。所以投資者不妨到二手房市場(chǎng)看看。
市場(chǎng)調(diào)查
寫字樓尾貨或受寵
調(diào)查：隨著臺(tái)商大廈為代表的眾多地標(biāo)性辦公建筑群的形成，東莞大道商務(wù)價(jià)值再次飆升。日前，部分中心區(qū)寫字樓推貨，中信協(xié)和大廈、第一國(guó)際等相繼推出尾貨。
合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，近期以來，東莞寫字樓均價(jià)都在13000元/平方米左右，目前在售的寫字樓主要有東莞大道沿線的部分寫字樓的尾貨、南城財(cái)富廣場(chǎng)、東城的德方斯，以及塘廈鎮(zhèn)的駿豪商務(wù)中心和常平鎮(zhèn)嘉駿中心、大嶺山鎮(zhèn)的新世紀(jì)·領(lǐng)居等。
聯(lián)華國(guó)際運(yùn)營(yíng)中心副總裁李應(yīng)聰表示，目前東莞的寫字樓租金不是很高，過去幾年的升值幅度也不是很大的，不能一窩蜂的過去跟風(fēng)購(gòu)買，還是要謹(jǐn)慎選擇。
要跟著城市CBD走
瑞峰置業(yè)副總經(jīng)理姚麗軍表示，東莞的城市結(jié)構(gòu)以制造業(yè)為基礎(chǔ)，對(duì)寫字樓總體需求的總量不是太大，因此商務(wù)活動(dòng)是以新市政府周圍為主，第一國(guó)際、臺(tái)商大廈和海德廣場(chǎng)等項(xiàng)目，對(duì)于東莞大道的形象提升是有很重要的作用。
隨著東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，城市運(yùn)營(yíng)的提升，更多企業(yè)希望在城市主要的區(qū)域占據(jù)一席之地，因此寫字樓投資仍有很廣闊的空間。
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