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市場觀察
滬商業(yè)地產(chǎn)迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇
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位于上海新天地的新茂大廈寫字樓今年一季度轉(zhuǎn)手，據(jù)稱其售價(jià)為6萬元/平方米，而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價(jià)在兩年前已經(jīng)達(dá)到8萬-10萬元/平方米。
如此懸殊的商住倒掛現(xiàn)象目前并不罕見，投資者開始有所動作。分析人士稱，住宅市場正面臨前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，這對于正在復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)市場是一次“反攻”良機(jī)。
倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆指出：“目前國內(nèi)一線城市商住倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，這在國外的核心商業(yè)城市非常少見�！�
陸逢兆分析稱，金融危機(jī)爆發(fā)后商業(yè)地產(chǎn)首先受到波及，盡管住宅也受到影響，但隨后出臺的“救市”政策在住宅市場產(chǎn)生了立竿見影的效果，商業(yè)地產(chǎn)卻沒能在短時間內(nèi)擺脫金融危機(jī)的陰影。
“在全球經(jīng)濟(jì)形勢尚未明朗的時期，商業(yè)地產(chǎn)盡管有所復(fù)蘇，但尚未回歸到金融風(fēng)暴之前的水平，由此形成了一個特殊的商住倒掛的時期。”陸逢兆說。
據(jù)了解，目前上海核心地段的頂級商業(yè)物業(yè)，如恒隆廣場等，都較周邊住宅有更高價(jià)值，不存在商住倒掛的現(xiàn)象。普通甲級寫字樓與住宅價(jià)格倒掛的情況則比較普遍，原因是普通甲級寫字樓在品質(zhì)和區(qū)位上也受到一定的限制。隨著物業(yè)投入使用，設(shè)施逐漸陳舊，后期缺乏專業(yè)管理，造成整體品質(zhì)下降。
地處傳統(tǒng)非核心地段的一些商業(yè)地產(chǎn)形成了某種“錯配”的現(xiàn)象，因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)成熟區(qū)域中，住宅的配套最先得到完善，住宅物業(yè)價(jià)值得到普遍認(rèn)可，而商業(yè)物業(yè)的配套則需要更長的周期。
成交異動
雖然面臨樓市調(diào)控，但以商用物業(yè)為主的大宗交易仍在發(fā)生。
除新茂大廈之外，4月份還有數(shù)宗辦公樓交易達(dá)成，長寧區(qū)一個綜合性項(xiàng)目的部分商業(yè)及住宅被售出，5月份浦東新區(qū)一酒店式公寓項(xiàng)目也被整棟售出。
浦東證大五道口最近一周成交共計(jì)1.1萬平方米、靜安環(huán)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目中華商城商辦樓一周成交共計(jì)3.06萬平方米，這兩個項(xiàng)目成交量較大主要是由于大宗交易的關(guān)系。另外寶山顧村板塊綠地北郊商業(yè)廣場成交量為0.45萬平方米，當(dāng)周成交套數(shù)達(dá)到了44套，主要由于投資客對于小面積商鋪比較青睞。
方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)最新出品的《上海泛商業(yè)地產(chǎn)月報(bào)》4月號統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，上海泛商業(yè)三類物業(yè)交易總量約45.49萬平方米，環(huán)比增長了48%左右，創(chuàng)下了今年的成交量新高。
中房信集團(tuán)對1000多位身價(jià)在2000萬-5億元之間的樓市投資者（按平均資產(chǎn)2.6億元算，他們的投資能力達(dá)到2600億元）進(jìn)行的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些投資者早在去年九十月份開始就陸續(xù)將手上多余和較舊的房產(chǎn)拋售，只保留了幾套房產(chǎn)，資金基本上都在空置，個人空置量在300萬-1億元之間。
中房信分析師薛建雄指出，目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價(jià)格給后期產(chǎn)品價(jià)格造成巨大壓力，因此在住宅市場受到調(diào)控時，尋找保值升值的渠道成為資金的迫切需求。
“目前主要的投資途徑有寫字樓和商鋪，住宅價(jià)格過去幾年上漲幅度較大，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格相對偏低，因此一些優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)寫字樓和社區(qū)沿街獨(dú)立商鋪成為了他們關(guān)注的目標(biāo)�！毖ㄐ蹚�(qiáng)調(diào)。
租金筑底
高力國際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳指出：“樓市新政對房地產(chǎn)投資市場的影響十分有限，預(yù)計(jì)未來幾個月將會有更多的商辦類投資交易達(dá)成�！�
在陸逢兆看來，住宅市場遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注，未來升值潛力值得期待。
根據(jù)DTZ戴德梁行2010年一季度物業(yè)報(bào)告顯示，目前上海甲級寫字樓平均租金僅為5-7元/平方米/天，雖然有所回升，但尚未回復(fù)到2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的水平。
“樓市調(diào)控政策無意打壓商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)租金尚處低位。”陸逢兆表示。
上海在2008年、2009年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)較大，而金融風(fēng)暴帶來負(fù)面影響降低了需求，造成供需失衡，直接影響了租金與售價(jià)。2010年，從供應(yīng)來看，以陸家嘴為例，實(shí)際部分寫字樓供應(yīng)被大型銀行等金融機(jī)構(gòu)整體收購，所以可供租賃的供應(yīng)面積并不大。
從需求來說，隨著國內(nèi)市場信心恢復(fù)，企業(yè)重新制定發(fā)展計(jì)劃，租售需求也有所回升。以上供需變化帶來租金回穩(wěn)。陸逢兆表示：“隨著目前供應(yīng)的逐步消化，一旦核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)稀缺，租金必將加速上漲，未來租金回報(bào)率將會有明顯回升�！�
從投資角度看，租金回報(bào)率和物業(yè)升值組成商業(yè)地產(chǎn)的總體回報(bào)率。以寫字樓為例，一般寫字樓租約的周期為2-3年，2008年寫字樓市場租金下滑嚴(yán)重，很多公司借勢換租，以此推算，2008年簽訂的租約在2010-2011年到期，此時經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)有很大好轉(zhuǎn)，租金水平必然大幅提升。
在甲級寫字樓供應(yīng)緊缺的香港，目前中環(huán)及上環(huán)地區(qū)甲級寫字樓租金約在25元/平方米/天，是上海的租金水平的4-5倍。陸逢兆表示：“如果租金上漲20%，同時帶動房價(jià)的升值，那么物業(yè)的整體回報(bào)率的提升將相當(dāng)可觀。”
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