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市場觀察
廣佛地鐵催生佛山新舊商圈新變局
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廣佛地鐵作為廣佛之間的城際軌道交通線，也是國內(nèi)首條跨城市地鐵線路，從醞釀之初就成為焦點，預(yù)計2010年將有大量的商業(yè)地產(chǎn)搭乘地鐵開通的東風登場，這勢必催生佛山商圈的裂變。
在這場以廣佛地鐵為名帶來的商圈革命中，一些新的商圈初具雛形，傳統(tǒng)商圈又將如何續(xù)寫輝煌？本文試圖以新興的千燈湖商圈與傳統(tǒng)商圈祖廟商圈為例，特邀業(yè)內(nèi)人士進行分析。
普遍認為，廣佛地鐵開通后，將會帶來龐大的人流，隨之而來的就是龐大的資金流，這將使佛山的商貿(mào)、商業(yè)從中獲益良多。地鐵，對于一個大城市而言，除了便利交通外，一個最直接的效應(yīng)是，拉動地鐵沿線的經(jīng)濟增長。因其便利、安全、高效，地鐵沿線將形成帶動城市經(jīng)濟發(fā)展的新商圈。
經(jīng)緯房產(chǎn)市場研究主任葉銀芳分析，佛山現(xiàn)有商業(yè)圈基本建立在原有的交通格局基礎(chǔ)上，大部分商業(yè)物業(yè)基本集中在祖廟、桂城等人流量大的商圈，地鐵開通后會給佛山商圈帶來一場革命，“佛山的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)正在裂變，這種裂變將逐步衍生出一類新的商業(yè)中心區(qū)，廣州的商業(yè)地產(chǎn)理念將直驅(qū)而入，延伸到佛山、南海，人們的生活習慣也將隨之改變，佛山商圈的定位和布局會重新調(diào)整�！�
業(yè)界分析，廣佛地鐵的開通，會催發(fā)佛山商圈的裂變，“在地鐵沿線與兩端商業(yè)帶開始具有社區(qū)商業(yè)與城市型商業(yè)步行街的特點，并催生新型社區(qū)商業(yè)圈與城市型商業(yè)圈。如靠近廣州的千燈湖板塊在保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等大品牌開發(fā)商的經(jīng)營下，開發(fā)了不少中高端商業(yè)地產(chǎn)項目，已經(jīng)頗具氣勢，有了新興商圈的雛形�！�
面對新商圈的興起，佛山一些傳統(tǒng)的商圈雖然也備受地鐵開通帶來的好處，如佛山比較傳統(tǒng)的祖廟商圈，“但隨地鐵開通而來的多個商圈并起的局面，對祖廟一枝獨秀的局面還是會造成沖擊，特別是中高端消費者的部分流失，會在一定程度上削弱祖廟商圈的消費力。新商圈和傳統(tǒng)商圈之間的競爭將不可避免�！比~銀芳說。
新舊商圈優(yōu)勢PK
新商圈 形成漏斗效應(yīng)
地鐵能夠匯集周邊客流、商流，每個地鐵站點相對于周邊形成漏斗效應(yīng)，客流、商流以漏斗口為中心向周邊輻射，形成獨特的地鐵商圈。而商業(yè)的生命力源于客流的聚集，地鐵的商業(yè)價值就在于能夠充分將這種客流聚集并轉(zhuǎn)化為有效的購買力。也因此，國內(nèi)外城市的地鐵商鋪備受商家青睞，素有“地下錢龍”之譽，能為商家?guī)頋L滾財源。
合富輝煌李鄂認為，對于地鐵物業(yè)的開發(fā)，國內(nèi)有許多成功的例子，如上海新天地等，“此外，祖廟商圈也有能力和條件復(fù)制香港相關(guān)商業(yè)物業(yè)的成功”。
舊商圈 商業(yè)氛圍濃厚
順聯(lián)國際購物中心有限公司策劃部許躍認為，祖廟商圈作為佛山商業(yè)業(yè)態(tài)最豐富、商品最豐富、輻射面最廣、發(fā)展最成熟的大型商業(yè)圈，沿線賣場有興華商場、百花廣場、優(yōu)越百貨、玫瑰商場、國美、蘇寧等，商業(yè)氛圍十分濃厚�！按送�，祖廟商圈所在的幾條商業(yè)街，均是佛山的傳統(tǒng)老街區(qū)。作為禪城區(qū)目前的城市中心，祖廟商圈還擁有佛山最高檔的賓館、酒店，完善的教育、文化等配套設(shè)施，商業(yè)配套也十分成熟�！�
代表項目
新商圈
千燈湖板塊：保利水城
保利水城購物中心，以16萬平方米的超大總建筑面積和長達500米千燈湖水景自然風光的承載體，打造一站式綜合購物中心，擔負起為整個區(qū)域提供購物、休閑、娛樂等生活配套的商業(yè)航母型需求，提升當?shù)孛癖姷纳钇焚|(zhì)，成為華南最大水景購物中心。
保利華南實業(yè)有限公司副總經(jīng)理張亮表示，項目不僅為區(qū)域帶來源源不斷的人流和客流，也為周邊房地產(chǎn)投資、商業(yè)項目投資創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和基礎(chǔ)。
舊商圈
祖廟商圈：嶺南新天地
嶺南天地占地150萬平方米，整個項目包括有歷史文化商業(yè)街、五星級酒店、寫字樓、高層住宅、低密度住宅等。其中商業(yè)地產(chǎn)面積約占50%，屬于商業(yè)地產(chǎn)的項目有好幾個地塊，整個項目的商業(yè)面積規(guī)模較大。
嶺南天地被各界寄予厚望，希望她能帶動整個商圈價值的提升。嶺南天地市務(wù)推廣經(jīng)理羅少麟表示，嶺南天地將通過豐富的業(yè)態(tài)帶動祖廟商圈實現(xiàn)商業(yè)的多元化發(fā)展。
新舊商圈劣勢PK
新商圈 透支地鐵經(jīng)濟價值
在廣佛地鐵開通利好的帶動下，沿線一些商業(yè)物業(yè)炒作地鐵經(jīng)濟概念，令地鐵沿線商業(yè)物業(yè)租售比嚴重失衡，有透支地鐵未來經(jīng)濟價值的嫌疑。
市民葉先生認為，現(xiàn)階段廣佛地鐵給佛山商業(yè)地產(chǎn)帶來什么好處尚未有明顯跡象，一些地鐵沿線商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商就大打地鐵經(jīng)濟概念牌，“以千燈湖板塊的一些商業(yè)物業(yè)為例，租金在80-110元/㎡之間，售價卻高達5萬-7萬元/㎡，如此大的差別真的讓人震撼�！�
記者近日就此咨詢了多位業(yè)內(nèi)人士，大部分對新商圈租售比嚴重失衡的說法給予了否定的回答，“廣佛城際地鐵的開通，帶來的遠期發(fā)展前景是不可估量的。地鐵開通后，廣州、佛山兩城市聯(lián)系加強，將會帶來大量的客流和資金流，特別是千燈湖板塊商圈以中高檔商業(yè)物業(yè)為主打，對中高端消費力的吸納潛力是巨大的，目前租售比差距大并不是失衡，而是很多人都認識到這種未來的價值存在。”業(yè)內(nèi)知名人士李先生分析。也有不少的業(yè)內(nèi)人士對千燈湖板塊的商業(yè)物業(yè)透支未來價值的說法持支持態(tài)度：“廣佛兩地商業(yè)物業(yè)租售比的差距真的不小，不過，佛山商業(yè)物業(yè)售價雖然比較高，但和廣州比還是相對較低的，只要經(jīng)營商做好功夫，相信風險不會很大。”
短期人氣不足
對于商業(yè)物業(yè)而言，人氣是關(guān)乎成敗的決定因素�！皩π屡d的商圈來說，人氣不足是致命的缺陷。由于是新興商圈，開始肯定會存在人氣不足的情況，這就需要比較長時間的經(jīng)營，以達到蓄客目的。”泛澳地產(chǎn)梁婉君認為，“老的商圈則不會存在這樣的問題，從祖廟商圈來看，車水馬龍，人氣鼎盛，而且作為傳統(tǒng)的老商圈，經(jīng)過多年的沉淀，無論在影響和市民的消費習慣上，都是具有很大的優(yōu)勢，祖廟這條街在佛山人心中的地位，仍然不可替代，這里仍是商家必守之地�！�
舊商圈 硬件有傷
在經(jīng)過二十年發(fā)展后，祖廟路上的商鋪似乎步了升平商場的后塵，遭遇昔日升平商場所面臨的尷尬：停車不便。
在祖廟路開服裝店的朱女士抱怨，由于區(qū)域問題，停車越來越困難，造成客戶流失；修建新路等路段單行線實施后帶來轉(zhuǎn)彎不便，會造成開車消費的中高端消費者的部分流失，削弱祖廟商圈的消費力。
競爭激烈
此外競爭的白熱化也讓不少租戶郁悶不已：聚集在祖廟商圈的商家越來越多，“競爭越來越激烈，生意沒以前好做”。而且由于受到場地限制，在節(jié)假日祖廟商圈的商家往往不能舉辦大型戶外促銷活動，也影響了祖廟商圈對人氣的吸納。在多種因素制約下，目前祖廟商圈可謂旺丁不旺財。
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