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市場(chǎng)觀察
商轉(zhuǎn)住捧紅商業(yè)地產(chǎn) 杭州炒家一次團(tuán)購(gòu)逾10套
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上周六、周日(5月29日、30日)兩天，杭州共6個(gè)樓盤開盤，推出1000余套房源。洶涌的開盤量并沒有帶來期待中的降價(jià)促銷，最高優(yōu)惠僅為一次性付款96折，按揭98折。
維持高房?jī)r(jià)的各樓盤，預(yù)定量也顯得不溫不火。唯獨(dú)其中的一處商住樓——錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)酒店式公寓開盤當(dāng)日預(yù)定353套，占6樓盤總預(yù)定量的60%，在樓市低迷的環(huán)境下顯得格外搶眼。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此指出，浙江炒房客已轉(zhuǎn)身投資商住樓。
炒房客轉(zhuǎn)投商住樓
面對(duì)周末6個(gè)開盤樓盤，杭州的資深炒房客毛先生顯得胸有成竹。在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，毛先生表示：“目前一些樓盤預(yù)定量都下來了，但房?jī)r(jià)還沒有下來，在這樣的情況下，不妨先投資商住樓。”上周末，毛先生到達(dá)錢江新城的錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)，均價(jià)3萬元/平方米左右的精裝修酒店式公寓，在其看來“還算是比較便宜的”。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，首次開盤的錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)，周末推出的1號(hào)樓512套房源中，商鋪預(yù)定1套，寫字樓性質(zhì)的精裝修小戶型預(yù)定353套。該批房源戶型45～80平方米，均價(jià)3萬元/平方米�！皩�(duì)于樓盤所在的錢江新城核心區(qū)而言，即使是商業(yè)性質(zhì)，但因其總價(jià)低，似乎也不貴�！泵壬蛴浾弑硎尽�
毛先生透露，僅其組織的投資團(tuán)隊(duì)，在錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)預(yù)定房源就不下10套�！艾F(xiàn)場(chǎng)還有不少操外地口音的投資客，應(yīng)該是溫州、臺(tái)州方向的�！泵壬f，“其實(shí)早在新政之后，我們就開始投資一些酒店式公寓了，因?yàn)樵诜抠J方面，酒店式公寓不受影響�！�
但毛先生也對(duì)商住樓的未來表示出一定的擔(dān)憂。5月17日，寧波市規(guī)劃局、建委、國(guó)土局曾發(fā)布并從即日起實(shí)施《寧波市辦公建筑行政許可暫行規(guī)定》。根據(jù)該規(guī)定，公寓式辦公樓(含酒店式辦公樓)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人僅限于企業(yè)法人，并須依法履行企業(yè)法人的經(jīng)營(yíng)義務(wù)。
“我擔(dān)心將來杭州的酒店式公寓無法辦理產(chǎn)權(quán)證，不過杭州的酒店式公寓比較多，在政策出來之前，還是值得投資的，我相信即使將來會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，也不會(huì)打擊到之前的酒店式公寓。其實(shí)，大部分投資客也是和我一樣的看法�！泵壬蛴浾弑硎�。
中房指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東在接受采訪時(shí)表示：“樓市新政對(duì)商業(yè)住宅來說沒有影響，甚至有好的影響，把商業(yè)住宅的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來了。在市場(chǎng)方面，原先住宅的成交量要占到70%左右，而現(xiàn)在商業(yè)類地產(chǎn)在成交量方面經(jīng)常占多數(shù)。”
杭州房產(chǎn)資深人士住在杭州網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛分析說，今后將會(huì)有越來越多的人需要酒店式公寓，從目前的情況來看，酒店式公寓較受文化人士、媒體人士、醫(yī)生、高校教師、企業(yè)金領(lǐng)等人群青睞。丁建剛指出，從投資角度分析，酒店式公寓在總價(jià)上跟住宅有一定的差距，而且酒店式公寓的特點(diǎn)即在于出租回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，稀缺的地段可為項(xiàng)目帶來較高的投資價(jià)值。
首次開盤潮 千余套未降價(jià)
上周末，杭州共6個(gè)樓盤推出房源，包括別墅、普通住宅、酒店式公寓共1068套。據(jù)開發(fā)商及透明售房網(wǎng)(杭州樓市官方網(wǎng)站)提供數(shù)據(jù)，截至昨日 (5月31日)6樓盤共預(yù)定557套，其中錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)的酒店式公寓預(yù)定353套，占總預(yù)定量的60%。
6個(gè)樓盤當(dāng)中，別墅類樓盤九龍一號(hào)，共推出房源13套，均價(jià)1.3萬元/平方米，戶型400平方米左右。據(jù)其開發(fā)商提供的消息，開盤當(dāng)日共成交、預(yù)定5套。而新政之前需客戶連夜排隊(duì)的樓盤廣宇上東城，其開發(fā)商在開盤當(dāng)日透露，推出171套房源共預(yù)定60套左右，在售均價(jià)約1.4萬元/平方米。
杭州某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，像廣宇上東城這樣的樓盤，比較典型地反映出新政前后的不同。該人士說：“廣宇上東城的價(jià)格上漲是比較快的，而新政之前開盤即告售罄的情況，也導(dǎo)致該樓盤目前硬挺在1.4萬元/平方米的價(jià)格上�！�
另據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，上周末開盤的原筑一號(hào)76套房源預(yù)定37套，景海灣200套房源也僅預(yù)定39套。87萬元/套起的錦昌年華，推出96套房源預(yù)定63套。這些樓盤開盤當(dāng)日均有優(yōu)惠，然而最高僅限一次性付款96折，按揭付款最高優(yōu)惠也僅為98折。
錦昌年華策劃部經(jīng)理董堅(jiān)向記者介紹，本次購(gòu)房客戶中，大部分為自住型需求。董表示由于目前銀行對(duì)外地客戶的房貸限制，杭州樓市鮮見外地投資客。
酒店式公寓迎來投資機(jī)會(huì)？
樓市政策下，之前游離于主流購(gòu)房需求的酒店式公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，卻受到前所未有的關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)樾抡槍?duì)的是過于火爆的住宅市場(chǎng)，并不涉及酒店式公寓。之前商業(yè)物業(yè)“首付50%、利率上浮10%”的嚴(yán)格信貸政策，在一定程度上限制了購(gòu)買需求，如今住宅房貸政策收緊，嚴(yán)苛程度比之商業(yè)地產(chǎn)有過之而無不及，商業(yè)地產(chǎn)反而獲得了更大發(fā)展的機(jī)遇。
“以商業(yè)立項(xiàng)的這類商住兩用房也屬于商業(yè)地產(chǎn)，不受限貸令限制。這類項(xiàng)目貸款一直都是首付50%，購(gòu)房套數(shù)也不受影響，隨便買多少套都可以。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉此前在接受媒體采訪時(shí)說。
此前的5月19日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合公布了《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》，《通知》要求，今年5月31日之后簽訂土地出讓合同的增量酒店項(xiàng)目，一律不得分層、分套(間)辦理酒店類項(xiàng)目的測(cè)繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，除了北京之外，包括杭州在內(nèi)的國(guó)內(nèi)多數(shù)城市目前尚無任何關(guān)于酒店式公寓的新政細(xì)則出臺(tái)。樓市調(diào)控新政非但沒有影響到商業(yè)地產(chǎn)，反而從某種程度來說激活了這一市場(chǎng)。由于商住樓的產(chǎn)權(quán)只有40年，這類住房的整體價(jià)格往往要比同區(qū)域商品房低廉許多。
以杭州為例，酒店式公寓市場(chǎng)巨大。在下沙，就有時(shí)代山、自由港、杭州東部國(guó)際商務(wù)中心(IBC)等多個(gè)項(xiàng)目，而在錢江新城，錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)外，還有萬銀國(guó)際商務(wù)大廈、藍(lán)色錢江、萬象城等眾多項(xiàng)目都配置有酒店式公寓。
中房指數(shù)研究院曹旭東分析：“在杭州商業(yè)性質(zhì)用地做成酒店式公寓按住宅來賣的現(xiàn)象比較普遍，按住宅來賣現(xiàn)金回流快，而如果做成寫字樓，既不好賣，出租也會(huì)比較困難。所以杭州市政府也默許該類物業(yè)的存在，近期出臺(tái)相關(guān)政策的可能性不大。浙江投資客在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，自然會(huì)較多地選擇投資酒店式公寓。”
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