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市場(chǎng)觀察
朝陽大悅城引領(lǐng)北京新商業(yè)圈
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城區(qū)新商圈
設(shè)施分散有礙商業(yè)氛圍
在建設(shè)世界城市的背景下，北京的城市版圖正在日新月異，隨著人流、物流、商流的匯聚,北京新商圈呼之欲出。
下午4時(shí)，記者在地鐵八通線高碑店站出口處欲打車前往朝陽大悅城，不想輛輛滿員，十幾分鐘后終于上車。“都是去大悅城的！今天拉了四五趟了！”的士司機(jī)老王說，“剛才路上堵了半小時(shí)，我都不想往那兒走了”。果然，從高碑店往朝陽北路大悅城的途中，平時(shí)只需10分鐘的路程走了半小時(shí)還沒到，最后記者在離大悅城1000米開外的地方下車步行。
這樣的景象似曾相識(shí)，一年多前也曾出現(xiàn)。那一次在城西。石景山萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，當(dāng)日，附近大量消費(fèi)者涌入家樂福、萬千百貨購物，周邊交通壓力驟增，家樂福還因客流過多被迫緊急閉店。
走進(jìn)朝陽大悅城，眼前的景象讓記者吃了一驚，一樓辦會(huì)員卡的柜臺(tái)前排起了四條“長(zhǎng)龍”，每條將近100米�！斑@商場(chǎng)就在家門口，以后肯定常來，所以辦張卡實(shí)惠。”一位家住附近的阿姨笑著說。
朝陽大悅城，這個(gè)23萬平方米的大型購物中心從規(guī)劃到建設(shè)到封頂，再到試營業(yè)、營業(yè)，都吸引了足夠的目光�！霸缇团沃@個(gè)商場(chǎng)快點(diǎn)開業(yè)，買東西方便，房子也能增值。”家住青年路某小區(qū)的林怡說。
林怡在CBD的建外SOHO上班，17時(shí)30分下班，記者采訪她時(shí)，是晚上6時(shí)。按她的話說就是“一下班拎包就走，加上堵車、走路的時(shí)間，一個(gè)小時(shí)。一分鐘都沒耽擱”！
像林怡這樣的顧客不少。記者粗略地分析了朝陽大悅城的顧客構(gòu)成，下班過來的上班族占60%左右，而拖家?guī)Э诠渖虉?chǎng)的周邊居民大約為40%。不過，來這里的上班族也大多住在附近。林怡說：“以后就方便了，我再也不用跑到西單、王府井去了，附近就可以買衣服、看電影、吃東西，呵呵……”
朝陽大悅城地處朝陽北路和青年路交叉口，處于“朝青板塊”的核心位置。北京財(cái)貿(mào)學(xué)院黃愛光教授說，由于CBD的規(guī)劃和建設(shè)，朝青板塊也逐漸發(fā)展起來�！斑@個(gè)區(qū)域?qū)⒅饾u成為CBD中央商務(wù)區(qū)的補(bǔ)充區(qū)域。”黃愛光教授表示。
黃愛光教授所說的“補(bǔ)充區(qū)域”包含多層意思，其一是這個(gè)區(qū)域的商業(yè)辦公樓是CBD寫字樓的補(bǔ)充；其二，這里大量的住宅樓盤是CBD上班人群的居住區(qū)；其三是商業(yè)也將依托CBD的發(fā)展而繁榮。“從最早的十里堡華堂到朝陽大悅城，朝青板塊的商業(yè)豐富度在提高，商圈的形成也在加速�！秉S愛光教授說。
在北京城八區(qū)，受益于城市規(guī)劃和城市擴(kuò)張的商業(yè)區(qū)還有不少。
自2005年石景山區(qū)提出建設(shè)CRD（首都休閑娛樂中心區(qū)）開始，一些商業(yè)設(shè)施逐漸被引進(jìn)。萬達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐給周邊的居民帶來了便利，家樂福、萬達(dá)鉑爾曼大飯店、萬千百貨、萬達(dá)國際影城、國美電器等商家的引進(jìn)，再加上周邊沃爾瑪、當(dāng)代商城的進(jìn)駐，石景山CRD商圈的雛形正在逐漸形成。
而隨著南城發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，豐臺(tái)區(qū)也在雄心勃勃地打造高端商圈。商業(yè)巨頭銀泰百貨將落戶大紅門地區(qū)。年初麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃綜合方案出臺(tái)，其中關(guān)于商業(yè)的規(guī)劃也備受矚目，新商圈的形成值得期待。
同時(shí)，《中關(guān)村科技園海淀園商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2001-2010）中明確提出要為園區(qū)居民建立生活服務(wù)區(qū)商業(yè)系統(tǒng)，中關(guān)村購物中心、家樂福的進(jìn)駐幾乎在一夜之間改變了中關(guān)村商業(yè)的面貌。
隨著北京城的不斷規(guī)劃與發(fā)展，各個(gè)地區(qū)的商業(yè)需求不斷增多，“原來的成熟商圈，例如王府井、西單已經(jīng)不能滿足不斷發(fā)展的城市版圖需求，因而城區(qū)新的商圈在消費(fèi)者的期盼中處于蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài)”。黃愛光教授表示。
然而，這些孕育中的新商圈依然存在著許多不足。商業(yè)專家認(rèn)為，這些地區(qū)交通狀況普遍有待改善。比如朝陽大悅城，地鐵6號(hào)線要到2012年開通，這意味著兩年之后這個(gè)區(qū)域才能與CBD商圈實(shí)現(xiàn)快速交通的對(duì)接；豐臺(tái)區(qū)商業(yè)中心的成熟還要期待兩三年后地鐵9號(hào)線、14號(hào)線的開通，甚至是遠(yuǎn)景規(guī)劃中的地鐵8號(hào)線南延線的建設(shè)。
而由于規(guī)劃的原因，在一些區(qū)域已經(jīng)沒有地塊供商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利用，因此很難形成多個(gè)購物中心集合的商圈規(guī)模，如朝青板塊；這勢(shì)必導(dǎo)致商業(yè)帶密集度不夠，比較分散，如十里堡的華堂和朝陽大悅城相距雖然不遠(yuǎn)，但絕不算近，這樣分散的商業(yè)設(shè)施對(duì)于形成濃郁商業(yè)氛圍勢(shì)必產(chǎn)生一定的影響。
外圍商圈
多社區(qū)構(gòu)成潛在購買力
城市化發(fā)展進(jìn)程對(duì)于城市商圈產(chǎn)生了巨大影響。根據(jù)2000-2010年《北京城市總體規(guī)劃》設(shè)想，北京將圍繞市區(qū)的五環(huán)路建設(shè)十大“邊緣集團(tuán)”。這十大邊緣集團(tuán)將占北京計(jì)劃開發(fā)用地的51％，擔(dān)負(fù)著北京住宅規(guī)劃總面積近1/3的任務(wù)。邊緣集團(tuán)是位于中心城內(nèi)中心地區(qū)外圍周邊的相對(duì)獨(dú)立的建設(shè)區(qū)。
定福莊就是其中一個(gè)邊緣集團(tuán)，在北京的市政規(guī)劃中，定福莊集團(tuán)是10個(gè)邊緣集團(tuán)中最大的一個(gè)集團(tuán)。朝陽雙橋地區(qū)就地處定福莊邊緣集團(tuán)。由于毗鄰中國傳媒大學(xué)，這里的傳媒產(chǎn)業(yè)興盛，2009年底，“北京CBD-定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)走廊”規(guī)劃出臺(tái)，以目前CBD傳媒產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展為基礎(chǔ)，在距中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)車程約15分鐘半徑以內(nèi)，向東一直延伸至雙橋地區(qū)。雙橋一帶的“運(yùn)河·新時(shí)尚”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在此背景下應(yīng)運(yùn)而生，這也為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展帶來了巨大的推動(dòng)作用。
站在地鐵八通線雙橋站的站臺(tái)上就能看到沿著通惠河一線布局的雙橋商業(yè)：國泰百貨、建設(shè)當(dāng)中的匯通時(shí)尚購物中心、“運(yùn)河·新時(shí)尚酒吧街”、“匯通濱水動(dòng)漫城”，這些項(xiàng)目將組成通惠河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)的配套商業(yè)綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積18萬平方米，將集納大型超市、商場(chǎng)、電影院以及銀行等各種設(shè)施。
而水岸雙橋、水郡長(zhǎng)安、金隅嘉業(yè)、雙惠小區(qū)、朝陽旺角、遠(yuǎn)洋一方等大型小區(qū)的居民為這個(gè)正在形成的商業(yè)區(qū)儲(chǔ)備了可觀的潛在購買力。
附近的某房地產(chǎn)中介公司吳經(jīng)理告訴記者，“這里大部分居民在國貿(mào)和大望路上班，鄰近地鐵八通線，國泰百貨的進(jìn)駐，以及目前正在興建的‘運(yùn)河·新時(shí)尚’項(xiàng)目都將使這里升值潛力巨大”。
“聽朋友說這附近配套還不錯(cuò)，我今天到這附近辦事，就順便來看看。”小劉在大望路上班，但公司附近房?jī)r(jià)太高，他一直想找一個(gè)相對(duì)近、配套設(shè)施還不錯(cuò)的地段買房。小劉覺得這里處于正在發(fā)展的階段，還是可以考慮的。
業(yè)界人士認(rèn)為，過去城市邊緣集團(tuán)主要定位于居住，缺少產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃；但隨著大量居民的遷入，問題逐漸暴露，產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套的突圍也變得急迫起來。
不過，相比雙橋，大多數(shù)邊緣集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和商業(yè)配套乏善可陳，如朝陽區(qū)垡頭一帶，附近缺少大型商業(yè)設(shè)施，居民購物不得不到東四環(huán)以內(nèi)；而天通苑、回龍觀商業(yè)還以社區(qū)商業(yè)為主，大型的綜合性休閑娛樂中心還沒有出現(xiàn)。城市邊緣集團(tuán)新一輪的商業(yè)“突圍”將不可避免。
“邊緣集團(tuán)是很有發(fā)展空間的。在天通苑、回龍觀等大型社區(qū)中，商業(yè)都處于發(fā)展的階段，目前也許只能滿足周邊居民生活必需品的需求，以后應(yīng)當(dāng)向著綜合的休閑娛樂等一體化的商業(yè)模式發(fā)展�！秉S愛光教授說。
新城商圈
商業(yè)配套存短板
從雙橋出發(fā)，繼續(xù)乘坐地鐵八通線往東走5站，就到了通州九棵樹。這里是通州新城的商業(yè)地標(biāo)，引進(jìn)了家樂福、國美、新生活廣場(chǎng)，商業(yè)面積不過6萬平方米。
5月28日8時(shí)，離家樂福超市營業(yè)還有半小時(shí)，但幾十位顧客已經(jīng)在等待開門。家住附近的王阿姨是這里的�？停f：“一大早來，人少，蔬菜又新鮮，而且還有很多昨天的食品會(huì)打折，非常劃算�！北绕鹬荒芟掳嗪髞碣I菜的魏小姐，王阿姨的確方便很多�！耙幌掳嗳司吞囟�，經(jīng)常沒有購物車，即使有，進(jìn)去也總是推不動(dòng)！最討厭的是結(jié)賬，排隊(duì)等上十幾二十分鐘是常有的事。”魏小姐說。
九棵樹地鐵附近有瑞都國際、藍(lán)調(diào)沙龍、旗艦凱旋、翠屏南里、世紀(jì)龍鼎等幾十個(gè)大型社區(qū)，居住人口以數(shù)十萬計(jì)，而成規(guī)模的商業(yè)設(shè)施只有一家家樂福和一家物美大賣場(chǎng)。幾年前家樂福入駐通州雖然填補(bǔ)了通州商業(yè)的空白，但這種單一的社區(qū)商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們的生活需求。
“來家樂福就是買日用品、吃的東西，買衣服、化妝品還是要到城里�！蔽盒〗懔�(xí)慣把去西單、王府井逛街說成“進(jìn)城”，只有“城里”才能滿足她除了日用品之外的購物和休閑需求�！熬驼f看電影吧，我們都是到大望路附近的萬達(dá)廣場(chǎng)�！蔽盒〗阌行o奈地說，“新華大街附近有一家通州的老商場(chǎng)——人民商場(chǎng)，和老家的縣城商場(chǎng)差不多”。
在關(guān)于新城區(qū)業(yè)態(tài)分布的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營日用品的超市通常作為入駐的最早業(yè)態(tài)，其攬客能力在住宅區(qū)得到充分發(fā)揮，但是餐飲、商場(chǎng)等綜合性的大型配套設(shè)施進(jìn)駐則相對(duì)遲緩。針對(duì)這樣的情況，黃愛光教授指出，“這種滯后的商業(yè)狀況需要政府在規(guī)劃的過程中做好充分調(diào)查，地產(chǎn)開發(fā)以后如何進(jìn)行完善的商業(yè)配置，都是需要提前做好充分準(zhǔn)備的”。
今年年初，在建設(shè)世界城市的大背景下，通州新城規(guī)劃出臺(tái)：未來通州新城將承擔(dān)北京一部分功能——也就是傳說中的“北京副中心”。有人評(píng)價(jià)：“通州之于北京的意義，如同曼哈頓之于紐約�！庇袑＜姨岢觯S著通州規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)一步深入，原本單一的社區(qū)商業(yè)和低水平的“縣城商業(yè)”必然不能滿足發(fā)展的需要。
根據(jù)規(guī)劃，通州核心區(qū)域運(yùn)河商務(wù)中心成為今年北京新城建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，這里將建設(shè)包括高端商場(chǎng)在內(nèi)的商業(yè)區(qū)和金融服務(wù)區(qū)；而通州北苑一帶也將進(jìn)駐萬達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)，形成綜合性商業(yè)區(qū)，打造“現(xiàn)代化國際新城”。
同為北京新城的大興新城，去年7月，宜家宣布將在這里建設(shè)一座30萬平方米的大型購物中心，包括宜家亞洲最大旗艦店在內(nèi)的400多家商戶將進(jìn)駐。與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)盛傳日本永旺集團(tuán)、英國超市巨頭TESCO樂購也在伺機(jī)而動(dòng)，而樂購已經(jīng)先行一步，簽約入駐位于黃村的火神廟國際商業(yè)中心。宜家、樂購這樣的主力店帶動(dòng)的商圈效應(yīng)使周邊樓市迅速火熱。
一位地產(chǎn)經(jīng)理表示，在項(xiàng)目開發(fā)中，商業(yè)配套一直是短板所在，制約著購房人對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)可�！胺孔颖旧聿诲e(cuò)，但住起來不方便，買件衣服要從五環(huán)跑到長(zhǎng)安街�！甭犝f宜家即將入駐西紅門，“一旦建起一座購物中心，帶動(dòng)一個(gè)新商圈，京南區(qū)域許多樓盤價(jià)值會(huì)有一個(gè)新的定位”。
盡管新城發(fā)展給商業(yè)企業(yè)帶來了發(fā)展空間，但是北京工商大學(xué)商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)洪濤提醒，商業(yè)發(fā)展要遵循城鎮(zhèn)化規(guī)律，商圈的培養(yǎng)是一個(gè)漸進(jìn)的過程，商業(yè)企業(yè)要有長(zhǎng)期投資規(guī)劃。另外，新城區(qū)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)要合理，防止出現(xiàn)“重復(fù)過�！焙汀俺啊爆F(xiàn)象。
“或許會(huì)經(jīng)歷蛻變的痛苦，但新城商業(yè)與其他眾多正在形成中的北京新商圈一樣，都在期待破繭為蝶的一天�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
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