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市場觀察
解讀商業(yè)地產(chǎn)的十宗“罪”行
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目前開發(fā)商罔顧風險，先蓋后算。盲目開發(fā)的現(xiàn)象普遍存在。不管地段，不用選址，不搞定位，不搞市場調(diào)查和論證分析，只要拿到土地就建商場。偏僻的山腳下、臭水溝邊、盡頭路等根本不宜建商場的地方，都建起不少商場，有些甚至還是大型商場。
這種選址嚴重失誤，盲目先蓋起來再說的商業(yè)地產(chǎn)，由于先天不足，建好后，任憑開發(fā)商挖空心思，制造不少概念炒作，一樣難逃一劫，只能長期空置�？芍^得不償失，'賠了夫人又折兵'。
二宗'罪'：只要規(guī)劃，不要策劃
長期以來，國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，都是只重規(guī)劃，重景觀建設(shè)，追求標新立異，豪華氣派，往往忽視商業(yè)地產(chǎn)需要全程精心策劃。結(jié)果，盡管商場建得美輪美奐，卻是好看不中用，無法獲得好的回報，有的甚至被市場永遠拋棄，長期丟空�！∪滩邉澰谏虡I(yè)地產(chǎn)運作中所占成本甚微，但它卻是整個商業(yè)地產(chǎn)項目的靈魂，有了一個好的策劃往往就成功了一半，就能夠以最少投入，獲得較好回報。商業(yè)地產(chǎn)理應項目未動，策劃先行。應全盤精心策劃后再建。商業(yè)地產(chǎn)成功與否，根本上不在于商場是否建得豪華，也不在于是否有轟動效應的宣傳炒作，主要在于事前能夠規(guī)避風險，做好全程策劃。
三宗'罪'：只要選址，漠視布局
我到各地不少商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)場調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)約有70%的項目，因為整體布局先天不足，造成失誤或失敗。
商業(yè)地產(chǎn)的整體布局與房地產(chǎn)布局的最大不同在于，必須突出商業(yè)主題，圍繞商業(yè)做文章，必須要充分體現(xiàn)商業(yè)特色，認真整合各種商業(yè)要素，作專業(yè)的分析和定位后，才能作出符合現(xiàn)代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。不少開發(fā)商搞商業(yè)地產(chǎn)，往往只重選址，認為只要選址好，一切都好辦，其他都不重要。這種由開發(fā)商說了算，非專業(yè)化開發(fā)的結(jié)果是，盡管商場選址好，回報卻差，甚至空置或被拍賣。
四宗'罪'：漠視風險，炒作銷售產(chǎn)權(quán)商鋪
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金主要依靠銀行貸款的情況下，開發(fā)商面臨資金壓力，往往只顧眼前利益，肆意炒作引進國外主力店，與'世界500強一起飛'等概念，以及返租回報承諾，炒作銷售產(chǎn)權(quán)商鋪，漠視潛在風險。
由于經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離，勢必造成中小投資者以及商家經(jīng)營各行其是，業(yè)態(tài)混亂，最終導致整體經(jīng)營失敗。產(chǎn)權(quán)分散是影響后續(xù)經(jīng)營的禍根，而這個禍根從開發(fā)商炒作銷售產(chǎn)權(quán)商鋪那天起就已經(jīng)埋下，令人防不勝防。五宗'罪'：只重招商，不重經(jīng)營
國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)最大硬傷之一，就是開發(fā)商自以為是，只重招商，不重經(jīng)營，不少開發(fā)商認為，只要招商成功，商業(yè)地產(chǎn)就算開發(fā)成功。為此，一味只重招商，生搬硬套房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金。
招商時，開發(fā)商唯利是圖，投機開發(fā)，急于求成，一味追求招商率，不管功能區(qū)域，布局位置以及經(jīng)營業(yè)態(tài);更不管商家大小、素質(zhì)優(yōu)劣，只要有人租賃，商鋪就放租出去。招商中介機構(gòu)更是追求效益回扣，罔顧風險，編造回報'神話'。結(jié)果隱患重重，致使無法進行后續(xù)經(jīng)營。
六宗'罪'：培育市場責任心缺失
開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，往往急于求成，罔顧社會責任，以為商場開了業(yè)就大功告成，但實際上開業(yè)不過是萬里長征走出的第一步。
商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后能否做好做強，重點在于必須整合各類資源和投放資金，與商家互惠互利，甚至讓利'蓄水養(yǎng)魚'，當仁不讓承擔商場培育責任。由于開發(fā)商和管理者缺乏實戰(zhàn)體會，往往套房地產(chǎn)模式通知業(yè)主依時開業(yè)就算了，根本不考慮市場培育期間，如果經(jīng)營者效益差，管理者就有危機。一旦經(jīng)營者關(guān)門，開發(fā)商同樣要關(guān)門，經(jīng)營者失敗，開發(fā)商同樣失敗。
七宗'罪'：漠視商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團隊
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是為商業(yè)經(jīng)營服務的，要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值，必須靠專業(yè)運作。但國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場。結(jié)果導致開發(fā)商失敗。這是因為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個根本不同的概念，商業(yè)地產(chǎn)往往以開發(fā)、經(jīng)營好壞論成敗，房地產(chǎn)則以銷售多少論回報。
商業(yè)地產(chǎn)選址可以多作選擇，資金亦可以多方面籌集，唯有具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營成功經(jīng)驗和專業(yè)技能的人才，當前卻十分缺乏。如此一來，勢必制約了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。
八宗'罪'：只靠'天地通'公關(guān)行不通
以往開發(fā)商可以從政府那里以劃撥方式取得廉價土地進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。因此，特別看重那些能夠熟悉門路、手眼通天，能夠與政府要人或主管部門拉關(guān)系得到各項好處的'天地通'式公關(guān)人員。認為只靠他們四出活動，就可以節(jié)約該項目各類費用和時間，拿塊地開發(fā)。
目前，土地實行公開拍賣，價高者得。此時，如果仍然一味只是依靠'天地通'式公關(guān)人員，只能是作繭自縛。這是因為，'天地通'人員擅長的是拉人際關(guān)系，而對如何搞好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作，他們卻是霧里看花，難以精通。
開發(fā)商必須要采取果斷措施，做到一切防患未然，商場如戰(zhàn)場，永遠有競爭，必須要洞察市場變化，不斷化解各種風險，創(chuàng)造更好營商環(huán)境以利早日促旺商場。
九宗'罪'：商業(yè)地產(chǎn)策劃紙上談兵
如今，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入專業(yè)化開發(fā)時代，可謂'隔行如隔山'，勢必離不開專業(yè)人才進行開發(fā)。如果盲目相信這種夸夸其談，有理論無成功開發(fā)實戰(zhàn)經(jīng)驗的所謂商業(yè)地產(chǎn)策劃機構(gòu)或?qū)＜�，那么商業(yè)地產(chǎn)將成為他們紙上談兵的'實驗室'，如此一來，將給商業(yè)地產(chǎn)造成慘重損失。
當前，不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機構(gòu)以往都是搞房地產(chǎn)策劃的，對商業(yè)地產(chǎn)未有深入透徹的了解。就往往紙上談兵大造輿論，了解一些宏觀調(diào)控信息，就自稱市場運行專家;只懂一些房地產(chǎn)意識，就號稱商業(yè)地產(chǎn)專家，有些甚至連商業(yè)地產(chǎn)布局圖紙都看不懂，規(guī)劃布局好環(huán)也不知，也魚目混珠濫竽充數(shù)自稱專家。這些'小學生'往往'盲人騎瞎馬，夜半臨深池'。
十宗'罪'：Mall開發(fā)'形似神不似'
開發(fā)大型Mall要承擔高風險，可以說，Mall的規(guī)模越大，難度就越大，對周邊交通的壓力也越大，投資就越大，培育市場的時間就越長，收回成本的周期也就越長。同時，不少開發(fā)商不是跑到國外考察大型購物中心、就是聘請國外專家設(shè)計Mall。由于未能符合實際國情，往往貪大求洋，按圖索驥的結(jié)果往往是'形似神不似'，并沒能真正學到'點'上。
據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)Mall多達300多個。國內(nèi)消費者的購買力難以支撐如此巨大Mall群體。結(jié)果，一邊是繼續(xù)大興土木建Mall，一邊卻繼續(xù)是商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下，潛在風險不容忽視。
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